Les intérêts intercalaires

Que sont les intérêts intercalaires et pourquoi s'appliquent-ils à votre prêt ?

Lors d'un projet immobilier nécessitant un déblocage de fonds échelonné dans le temps, les emprunteurs font face à une notion technique spécifique : les intérêts intercalaires. Contrairement à un achat dans l'ancien où la totalité de la somme est versée au vendeur le jour de la signature chez le notaire, certains types d'acquisitions impliquent que la banque verse l'argent par étapes. Durant cette période transitoire, le prêt immobilier n'est pas encore entré dans sa phase d'amortissement classique. Les intérêts intercalaires représentent donc le loyer de l'argent mis à disposition par la banque avant que le crédit ne soit totalement décaissé et que le remboursement du capital ne commence réellement.

Une rémunération bancaire pour les fonds mis à disposition

Les intérêts intercalaires sont des frais financiers que l'emprunteur doit régler à la banque pour couvrir la période comprise entre le premier déblocage de fonds et le début du remboursement du capital. Tant que la banque n'a pas versé 100 % du montant du prêt, elle ne peut pas éditer le tableau d'amortissement définitif. Cependant, comme elle a déjà avancé une partie de la somme (pour payer le terrain ou les premières étapes de construction), elle facture des intérêts sur ces montants. Ces intérêts sont dits "intercalaires" car ils s'intercalent entre la signature de l'offre de prêt et le début effectif de l'amortissement du capital.

Le principe du paiement des intérêts sans remboursement de capital

La particularité majeure des intérêts intercalaires réside dans le fait qu'ils ne servent qu'à payer le coût du crédit. Pendant cette phase, l'emprunteur ne rembourse pas un seul euro du capital emprunté. La mensualité versée est uniquement composée d'intérêts, calculés au taux nominal du prêt sur les sommes déjà débloquées. Par exemple, si vous avez besoin de 50 000 € pour commencer des travaux sur un prêt total de 200 000 €, vous ne paierez des intérêts intercalaires que sur les 50 000 € utilisés. Cela permet d'alléger la charge mensuelle pendant la durée des travaux, mais cela signifie aussi que la dette reste intacte tant que la remise des clés n'a pas eu lieu.

Une flexibilité financière pour gérer un double loyer

L'application des intérêts intercalaires répond à une nécessité pratique pour l'emprunteur : éviter de cumuler une mensualité de crédit complète avec un loyer actuel. Dans le cas d'une construction, l'acquéreur doit souvent continuer à se loger ailleurs pendant le chantier. Si le remboursement du capital commençait dès le premier déblocage, la charge financière serait insupportable pour la plupart des ménages. Le mécanisme des intérêts intercalaires permet donc de ne payer qu'une fraction de la future mensualité, proportionnelle à l'avancement du projet, offrant ainsi une transition financière plus douce jusqu'à l'entrée dans les nouveaux lieux.

Dans quels cas paye-t-on des intérêts intercalaires ? (VEFA, construction, travaux)

L'apparition des intérêts intercalaires est systématiquement liée à un décalage temporel entre le début du financement et la jouissance du bien immobilier. Plusieurs scénarios immobiliers sont concernés par ce mode de fonctionnement spécifique.

L'achat en l'état futur d'achèvement (VEFA)

C'est le cas le plus courant de recours aux intérêts intercalaires. Dans un achat sur plan (appartement neuf dans une résidence en construction), le promoteur demande des paiements successifs selon l'avancement des travaux (fondations, mise hors d'eau, mise hors d'air). À chaque appel de fonds, votre banque débloque la somme nécessaire. Vous commencez alors à payer des intérêts intercalaires sur ces tranches successives. La phase intercalaire s'achève lors de la livraison du bien, moment où le dernier versement est effectué et où le crédit bascule en amortissement classique.

La construction d'une maison individuelle (CCMI)

Pour faire construire sa maison, le processus est similaire. La banque débloque d'abord les fonds pour l'achat du terrain, puis règle les factures du constructeur au fur et à mesure de l'élévation des murs. Les intérêts intercalaires s'accumulent au fil des mois. Plus le chantier dure longtemps, plus le coût total de ces intérêts est élevé. Il est crucial d'anticiper cette durée pour ne pas voir son budget fragilisé par un allongement imprévu de la période intercalaire.

La réalisation de gros travaux de rénovation

Si vous achetez un bien ancien nécessitant des rénovations lourdes financées par le prêt, la banque ne versera les fonds dédiés aux travaux que sur présentation des factures des artisans. Durant toute la durée du chantier, vous paierez des intérêts intercalaires sur la partie "travaux" du prêt déjà décaissée. Si vous habitez déjà le bien, vous pouvez parfois demander un amortissement immédiat pour éviter ce surcoût, mais si les fonds sont débloqués progressivement, la banque appliquera par défaut ce mécanisme de calcul intercalaire.

Le mécanisme du déblocage progressif des fonds et son impact financier

Le déblocage progressif est la procédure par laquelle la banque libère les sommes empruntées par tranches successives. Ce fonctionnement a un impact direct sur le coût des intérêts intercalaires et sur la gestion de votre trésorerie.

Le fonctionnement technique des appels de fonds

À chaque étape clé de votre projet, vous recevez un appel de fonds du promoteur ou du constructeur. Vous devez transmettre ce document à votre banque, accompagné de votre accord pour le paiement. La banque procède alors au virement. À partir de cette date précise, le montant débloqué intègre l'assiette de calcul des intérêts intercalaires. La mensualité que vous payez chaque mois va donc augmenter progressivement à chaque nouveau déblocage, jusqu'à atteindre son maximum juste avant la phase d'amortissement.

La durée du chantier : un facteur de coût déterminant

L'impact financier des intérêts intercalaires est étroitement lié à la durée de la construction. Plus le temps passe entre le premier et le dernier déblocage, plus vous payez d'intérêts "à fonds perdus". Ces sommes ne diminuent pas votre dette et s'ajoutent au coût total de votre crédit. En cas de retard de livraison, les intérêts intercalaires continuent de courir, ce qui peut représenter un surcoût de plusieurs milliers d'euros non prévu initialement dans le plan de financement.

Le cumul avec l'assurance emprunteur

Il ne faut pas oublier que même pendant la période où vous ne payez que des intérêts intercalaires, l'assurance de prêt est due sur la totalité du capital emprunté. Contrairement aux intérêts qui sont calculés sur le décaissé, la cotisation d'assurance est généralement prélevée intégralement dès la signature de l'offre de prêt. Cela signifie que votre charge mensuelle réelle se compose de l'assurance (fixe) et des intérêts intercalaires (évolutifs).

Comment calculer le montant des intérêts intercalaires ? Méthode et exemples

Le calcul des intérêts intercalaires suit une formule mathématique simple, basée sur le montant réellement débloqué et le taux d'intérêt de votre crédit.

La formule de calcul standard

Pour estimer votre mensualité intercalaire, il faut appliquer la formule suivante : (Montant débloqué × Taux d'intérêt nominal) / 12 mois. Ce calcul vous donne le montant des intérêts pour un mois complet. Si le déblocage a lieu en cours de mois, la banque calculera au prorata du nombre de jours (prorata temporis).

Exemple concret d'une montée en charge

Prenons un prêt de 200 000 € à un taux de 4 %. * Étape 1 : Déblocage de 50 000 € pour le terrain. Mensualité = (50 000 × 0,04) / 12 = 166,67 €. * Étape 2 : Nouveau déblocage de 50 000 € (total décaissé 100 000 €). Mensualité = (100 000 × 0,04) / 12 = 333,33 €. L'emprunteur paiera ces sommes chaque mois jusqu'au prochain appel de fonds.

L'importance de la simulation pour le budget

Simuler ses intérêts intercalaires permet de prévoir l'évolution de ses charges fixes. Il est conseillé de prendre une marge de sécurité en considérant un délai de construction légèrement plus long que prévu. Ces calculs aident à déterminer si l'épargne disponible est suffisante pour couvrir ces frais intercalaires tout en assumant le loyer actuel avant le déménagement définitif.

Différence entre intérêts intercalaires et amortissement immédiat du crédit

Il existe deux manières de gérer la période de déblocage des fonds : le système des intérêts intercalaires ou l'amortissement direct.

Choisir la sécurité ou l'économie

L'amortissement immédiat est techniquement plus complexe à mettre en place avec les banques, mais il est plus économique. Il permet de commencer à rembourser sa dette dès le premier euro versé. Cependant, cela implique d'avoir des revenus suffisants pour assumer une mensualité de prêt complète en plus de son logement actuel. Les intérêts intercalaires restent la solution de confort pour la majorité des emprunteurs en VEFA.

Le point de bascule vers l'amortissement

Le passage des intérêts intercalaires à l'amortissement classique se fait automatiquement lors du dernier déblocage des fonds. À ce moment, la banque édite le tableau d'amortissement définitif. La mensualité devient alors fixe (si le taux est fixe) et comprend désormais une part de capital qui vient réduire la dette chaque mois. C'est la phase de "croisière" du prêt immobilier.

Le coût total des intérêts intercalaires : une charge lourde pour votre budget

S'ils paraissent faibles au début, les intérêts intercalaires cumulés peuvent représenter une somme significative, parfois équivalente à une année de loyer supplémentaire.

Un coût qui s'ajoute au prix d'achat

Il est fréquent que les acquéreurs oublient d'intégrer les intérêts intercalaires dans leur coût d'acquisition. Sur un chantier de 18 mois pour une maison de 250 000 €, le cumul des intérêts peut atteindre 5 000 € à 10 000 € selon le taux. Cet argent n'est pas investi dans la pierre, c'est une pure charge financière qui vient s'ajouter au prix du terrain et de la construction.

Le risque des retards de chantier

En cas de retard de livraison imputable au constructeur ou à des intempéries, la période des intérêts intercalaires se prolonge. Si vous avez prévu 12 mois de travaux et que cela dure 16 mois, vous paierez 4 mois d'intérêts supplémentaires au taux maximum (puisque le bien est presque fini et les fonds presque totalement débloqués). C'est un risque majeur pour l'équilibre financier du projet qu'il faut tenter de couvrir par des pénalités de retard dans le contrat de construction.

L'impact sur le coût total du crédit (TAEG)

Le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) de votre prêt doit normalement inclure une estimation des intérêts intercalaires. Cependant, comme le calendrier exact des déblocages n'est pas connu à l'avance, il s'agit souvent d'une approximation. La réalité peut donc varier de quelques centaines d'euros. Il est essentiel de demander à votre banquier une simulation "pire scénario" pour connaître l'impact maximal de ces frais sur votre coût total.

Est-il possible d'éviter de payer des intérêts intercalaires ? Les solutions

Bien que courants, les intérêts intercalaires ne sont pas une fatalité. Plusieurs stratégies permettent de les limiter ou de les supprimer totalement.

Le déblocage en une seule fois

Cette solution n'est possible que si vous disposez d'une épargne personnelle suffisante pour payer les premières étapes du chantier (terrain, fondations). En demandant à la banque de ne débloquer la totalité du prêt qu'à la fin des travaux, vous évitez les intérêts intercalaires. Cependant, cette option est risquée et réservée aux profils ayant une forte liquidité.

Le couplage avec un prêt relais

Si vous vendez un bien pour en acheter un neuf, le prêt relais peut parfois être structuré pour englober les coûts intercalaires. Cela demande une ingénierie financière précise, mais certains établissements acceptent de capitaliser les intérêts pour qu'ils soient payés lors de la vente du premier bien, évitant ainsi des sorties d'argent mensuelles pendant la construction.

L'utilisation prioritaire de l'apport personnel

Une technique efficace consiste à utiliser l'intégralité de son apport personnel pour régler les premiers appels de fonds. Tant que vous utilisez votre propre argent, vous ne sollicitez pas le prêt bancaire et donc vous ne déclenchez pas d'intérêts intercalaires. Cela permet de retarder de plusieurs mois le premier prélèvement de la banque et de réduire le coût global de la phase intercalaire.

Le différé de remboursement total ou partiel : avantages et inconvénients

Le différé est une option contractuelle qui modifie la manière dont les intérêts intercalaires et le capital sont payés durant la période d'attente.

Le piège du différé total

Dans un différé total, vous ne payez ni capital ni intérêts intercalaires pendant le chantier. Seule l'assurance est prélevée. Cependant, les intérêts dus sont ajoutés au capital emprunté (capitalisation). À la fin, vous rembourserez des intérêts sur les intérêts. C'est une solution de secours si vous ne pouvez absolument pas payer quoi que ce soit pendant les travaux, mais c'est l'option la plus onéreuse du marché.

Le différé partiel, la norme du marché

C'est ce que l'on appelle communément le paiement des intérêts intercalaires. On paie les intérêts au fil de l'eau. C'est le meilleur compromis pour la plupart des emprunteurs car il évite l'effet "boule de neige" du différé total tout en préservant le pouvoir d'achat quotidien pendant la phase de construction.

L'amortissement direct : comment commencer à rembourser son capital plus tôt ?

L'amortissement direct consiste à refuser le système des intérêts intercalaires pour entrer immédiatement dans le remboursement du capital dû.

La mise en place contractuelle

Pour bénéficier de l'amortissement direct, il faut que cette option soit prévue dans votre offre de prêt. Dès le premier déblocage (par exemple pour le terrain), la banque calcule une mensualité qui comprend les intérêts sur la somme débloquée ET une part de capital basée sur la durée totale du prêt. La mensualité est plus élevée qu'en intercalaire, mais chaque euro versé réduit votre dette réelle.

Un gain de temps sur la durée totale

L'avantage majeur de cette méthode est que le "compteur" du prêt démarre tout de suite. Si vous avez un prêt sur 20 ans, vous finirez de rembourser 20 ans après le premier déblocage. Avec des intérêts intercalaires, vous finissez de rembourser 20 ans après la remise des clés (soit 21 ou 22 ans après le début). L'amortissement direct peut vous faire gagner 12 à 24 mois de vie sans crédit à la fin de votre parcours.

L'exigence de revenus solides

Cette option est souvent réservée aux emprunteurs qui n'ont pas de double loyer (ceux qui vivent gratuitement chez des parents ou qui ont déjà vendu leur précédent logement). La charge financière est constante et maximale dès le départ. C'est la solution la plus vertueuse d'un point de vue patrimonial pour limiter le coût des intérêts intercalaires.

Négocier les intérêts intercalaires : le rôle du courtier et des banques

Comme tous les éléments d'un prêt immobilier, les modalités entourant les intérêts intercalaires peuvent faire l'objet d'une négociation commerciale.

Négocier le taux de la période intercalaire

Certaines banques acceptent d'appliquer un taux réduit pendant la phase intercalaire, différent du taux nominal du prêt. Bien que rare, c'est un levier de négociation pour les gros dossiers. Un courtier saura identifier les établissements les plus souples sur ces frais techniques pour réduire la facture globale de son client.

Obtenir la gratuité du différé

Il est possible de négocier les frais de dossier ou de mise en place liés au différé. Si la banque ne peut pas supprimer les intérêts intercalaires (qui sont sa rémunération), elle peut faire un geste sur les frais annexes. Un bon accompagnement permet de comparer non seulement le taux, mais aussi la flexibilité de la banque face aux imprévus de chantier qui pourraient impacter ces intérêts.

Le conseil de l'expert pour optimiser son plan

Un professionnel vous aidera à structurer vos appels de fonds pour minimiser le recours au crédit le plus longtemps possible. En optimisant l'ordre de déblocage des différents prêts (Prêt à Taux Zéro, prêt principal, apport), il est possible de réduire drastiquement l'assiette de calcul des intérêts intercalaires, réalisant ainsi une économie invisible mais bien réelle sur le coût final de l'opération.

FAQ - Les intérêts intercalaires

Est-on obligé de payer des intérêts intercalaires ?

Oui, dès lors qu'il y a un déblocage progressif des fonds et que vous ne choisissez pas l'amortissement direct. C'est la rémunération standard de la banque pour l'argent avancé avant la fin du projet.

Peut-on inclure les intérêts intercalaires dans le montant du prêt ?

Certaines banques acceptent de financer les intérêts intercalaires en les ajoutant au capital emprunté, mais cela augmente le coût total du crédit. C'est une forme de différé total.

Quand s'arrête le paiement des intérêts intercalaires ?

Le paiement s'arrête au moment du dernier déblocage des fonds, généralement lors de la remise des clés. Le prêt bascule alors en phase d'amortissement classique.

Les intérêts intercalaires s'appliquent-ils au Prêt à Taux Zéro (PTZ) ?

Non, par définition, le PTZ est à taux zéro. Il n'y a donc pas d'intérêts intercalaires sur la part du financement correspondant au PTZ. C'est un avantage majeur pour les projets de construction.

Puis-je utiliser mon apport personnel pour éviter ces frais ?

Oui, il est fortement recommandé d'utiliser son apport personnel pour régler les premiers appels de fonds du constructeur afin de retarder le déblocage du prêt et donc le calcul des intérêts.

Que se passe-t-il en cas de retard de livraison du bien ?

Les intérêts intercalaires continuent de courir tant que les fonds ne sont pas totalement débloqués. Le retard de chantier augmente donc directement le coût de votre crédit.

Est-ce que l'assurance emprunteur est comprise dans les intérêts intercalaires ?

Non, l'assurance de prêt est une charge séparée. Elle est prélevée en plus des intérêts intercalaires, généralement sur la base du capital total emprunté dès le premier mois.