Crédit immobilier sans apport

Comment sont calculés les frais de notaire ?

Les frais de notaire désignent l'ensemble des sommes versées au notaire lors de l'acquisition d'un bien immobilier. Contrairement à ce que leur nom suggère, la rémunération du notaire ne représente qu'une petite partie du total : l'essentiel est constitué de taxes reversées à l'État et aux collectivités locales.

Les frais de notaire se décomposent en quatre postes distincts :

• Les droits de mutation (ou droits d'enregistrement) : C'est le poste le plus important, représentant environ 80 % du total. Il s'agit de taxes collectées par le notaire pour le compte du département et de la commune. Leur taux varie selon la nature du bien (ancien ou neuf) et le département.
• Les émoluments du notaire : La rémunération réglementée du notaire, calculée selon un barème dégressif fixé par décret. Elle représente environ 10 % des frais totaux.
• Les frais et débours : Les sommes avancées par le notaire pour réaliser les démarches administratives (documents d'urbanisme, extraits cadastraux, publication au fichier immobilier). Comptez environ 400 à 800 €.
• La contribution de sécurité immobilière : Une taxe de 0,10 % du prix de vente, destinée à la publicité foncière.

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Frais de notaire dans l'ancien vs dans le neuf

La différence de frais entre un bien ancien et un bien neuf est considérable. Elle s'explique principalement par le taux des droits de mutation, qui varie du simple au triple.

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Le barème des émoluments du notaire

Les émoluments du notaire sont calculés selon un barème dégressif réglementé, appliqué sur le prix de vente du bien. Ce barème est identique sur tout le territoire français.

Sur un bien à 200 000 €, les émoluments du notaire s'élèvent à environ 1 995 € HT, soit environ 2 394 € TTC (TVA à 20 %). Le notaire peut accorder une remise sur la tranche au-delà de 100 000 €, dans la limite de 20 % de ses émoluments sur cette tranche.

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Frais de notaire en Corse : quelles spécificités ?

L'achat immobilier en Corse bénéficie d'un régime fiscal particulier qui impacte directement le montant des frais de notaire.

L'exonération partielle des droits de mutation

La Corse bénéficie historiquement d'un régime dérogatoire sur les droits de mutation. Le taux de la taxe départementale peut être inférieur à celui pratiqué en France métropolitaine selon les délibérations de la Collectivité de Corse. Cette spécificité peut réduire les frais de notaire de plusieurs centaines à quelques milliers d'euros selon le prix du bien.

Les biens situés dans certaines zones

Des exonérations supplémentaires peuvent s'appliquer dans certaines zones spécifiques de l'île, notamment pour les résidences principales ou les premières acquisitions. Ces dispositifs évoluent régulièrement et doivent être vérifiés auprès du notaire au moment de l'achat.

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Peut-on réduire ses frais de notaire ?

Les frais de notaire sont en grande partie incompressibles (les taxes ne se négocient pas). Mais quelques leviers existent pour réduire la facture.

Déduire la valeur du mobilier

Si le bien est vendu meublé ou avec des équipements (cuisine équipée, électroménager encastré, dressing), leur valeur peut être déduite du prix de vente pour le calcul des droits de mutation. La liste du mobilier doit figurer dans le compromis de vente avec une estimation raisonnable. En pratique, cette déduction est plafonnée à environ 5 % du prix de vente pour rester crédible aux yeux de l'administration fiscale.

Négocier la remise sur émoluments

Depuis 2021, les notaires peuvent accorder une remise de 20 % maximum sur leurs émoluments pour la tranche du prix au-delà de 100 000 €. Sur un bien à 300 000 €, cela représente une économie d'environ 320 €. Modeste, mais systématiquement demandable.

Acheter dans le neuf

Passer d'un bien ancien à un bien neuf réduit les droits de mutation de 5-6 % à 0,715 %. Sur un bien à 250 000 €, l'économie dépasse 12 000 €. Ce n'est pas toujours un choix possible, mais c'est le levier le plus puissant.

Séparer le terrain et la construction

Dans le cas d'un achat de terrain suivi d'une construction (contrat de construction de maison individuelle), les frais de notaire ne portent que sur le terrain, pas sur la construction. Le coût total de l'opération peut ainsi bénéficier de frais réduits par rapport à l'achat d'une maison existante.

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Comment financer les frais de notaire ?

Les frais de notaire ne sont pas couverts par le prêt immobilier classique, qui finance uniquement le prix du bien. Ils doivent être financés par l'apport personnel de l'acheteur. C'est d'ailleurs la raison pour laquelle les banques demandent un apport minimum d'environ 10 % du prix d'achat.

Et si l'apport est insuffisant ?

Certaines banques acceptent le financement dit "à 110 %" : elles prêtent le prix du bien + les frais de notaire. Ce montage est réservé aux très bons profils (CDI confirmé, revenus confortables, épargne régulière, absence de crédits en cours). Le taux proposé est généralement légèrement supérieur à celui d'un prêt avec apport.

Le prêt à taux zéro (PTZ)

Le PTZ pour les primo-accédants ne finance pas directement les frais de notaire, mais en réduisant le montant du prêt principal, il libère indirectement de l'épargne pour les couvrir. C'est un levier à ne pas négliger pour boucler le plan de financement.

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FAQ : Frais de notaire immobilier

Quel est le montant des frais de notaire pour un achat dans l'ancien ?

Les frais de notaire dans l'ancien représentent entre 7 % et 8 % du prix d'achat. Sur un bien à 200 000 €, comptez entre 14 000 € et 16 000 €. Ce montant comprend les droits de mutation (~5,80 %), les émoluments du notaire et les frais de formalités.

Pourquoi les frais sont-ils moins élevés dans le neuf ?

Dans le neuf, les droits de mutation sont remplacés par une taxe de publicité foncière réduite à 0,715 %. Les frais totaux tombent ainsi à 2-3 % du prix. La TVA à 20 % est déjà incluse dans le prix de vente affiché par le promoteur.

Peut-on inclure les frais de notaire dans le prêt immobilier ?

Oui, via un financement à 110 %. La banque prête le prix du bien + les frais. Ce montage est réservé aux profils solides et entraîne un taux légèrement plus élevé. La plupart des banques préfèrent que l'emprunteur couvre les frais avec son apport.

Les frais de notaire sont-ils négociables ?

Les taxes (droits de mutation) ne sont pas négociables. Seuls les émoluments du notaire le sont, avec une remise possible de 20 % maximum sur la tranche au-delà de 100 000 €. L'économie est modeste mais peut être demandée systématiquement.

Comment déduire le mobilier des frais de notaire ?

Si le bien est vendu avec du mobilier (cuisine équipée, électroménager encastré), sa valeur peut être déduite du prix de vente avant calcul des droits de mutation. La liste doit figurer dans le compromis. La déduction est plafonnée à environ 5 % du prix pour rester crédible.

Les frais de notaire varient-ils selon les départements ?

Oui, légèrement. Le taux de la taxe départementale varie entre 3,80 % et 4,50 % selon les départements. La grande majorité applique le taux plein de 4,50 %. Seuls quelques départements (Indre, Morbihan, Mayotte) pratiquent un taux réduit.

Les frais de notaire en Corse sont-ils différents ?

Oui, la Corse bénéficie d'un régime fiscal dérogatoire sur les droits de mutation. Le taux peut être inférieur à celui de la métropole selon les délibérations de la Collectivité de Corse. Des exonérations supplémentaires peuvent s'appliquer dans certaines zones.