Le prêt in fine

Avec un prêt in fine, vous ne rembourser, tous les mois, que les intérêts de votre emprunt. Vous ne remboursez votre dette qu'au terme du crédit. Parmi les différents prêts immobiliers, c'est l'un des mieux adaptés aux investisseurs.

Vous avez un projet immobilier ? Tous les mois, vous pouvez rembourser uniquement les intérêts du crédit et les loyers mensuels liés à votre contrat d'assurance. Cela est rendu possible par cette forme de crédit. Avantageux, il offre la possibilité aux emprunteurs de rembourser le capital à la fin du contrat, ou plutôt, à la fin du crédit.

Ce type d'emprunt est avant tout destiné aux individus fortement imposés ou bénéficiant de revenus fonciers du fait d'un investissement locatif. Le prêt in fine, pour une personne avec un important taux marginal d'imposition, permet de déduire le montant des impôts fonciers. Cependant, les intérêts de l'emprunt ne peuvent pas créer de déficit foncier.

Comment fonctionne le prêt in fine ?

Le prêt in fine, à ne pas confondre avec le crédit amortissable, est un prêt dont le remboursement se fait en deux parties. La première, pendant la durée du prêt, consiste en une mensualité de remboursement qui ne concerne que les intérêts du prêt, ainsi que les frais de l'assurance emprunteur (assurance de prêt comme l'assurance décès, l'assurance invalidité voire l'assurance invalidité décès).

Une deuxième partie est ensuite consacrée au remboursement intégral du capital emprunté. Ce dernier est réalisé en une seule fois au terme du crédit. Afin de garantir cette deuxième partie, les organismes de prêt exigent de l'emprunteur qu'il se constitue une épargne dès le commencement du crédit. Dans ce cadre, une assurance-vie prévue à cet effet est le plus souvent adossée au prêt in fine. Le prêt in fine diffère donc des prêts classiques ou des crédits amortissables qui sont remboursés par des mensualités, et qui comportent à la fois les intérêts de prêt, les frais d'assurance et le capital emprunté.

Pourquoi les investisseurs privilégient un prêt in fine ?

Le prêt in fine est surtout intéressant pour les investisseurs dans le secteur de l'immobilier locatif, tels que les SCI (sociétés civiles immobilières) car il offre la possibilité de déduire les intérêts de prêt des revenus locatifs. Toutefois, cet avantage fiscal n'est optimal que pour les contribuables soumis à une forte imposition sur les revenus, notamment ceux qui sont imposables dans la tranche de 41 %.

En effet, plus l'emprunteur sera imposé, plus son gain fiscal sera conséquent. De plus, le montant de la défiscalisation ne régressera pas tout au long du crédit, car le capital emprunté à partir duquel est calculé l'intérêt de prêt reste constant jusqu'à terme du prêt. Il est à noter cependant que par rapport à un emprunt classique, le crédit in fine est assorti d'intérêts de prêt généralement plus élevés. Autrement dit, il coûte plus cher. Mais ce surcoût peut être négligeable si l'épargne adossée au crédit présente un rendement convenable.

Quel est le coût d'un prêt in fine ?

Comme le prêt in fine se compose de deux parties distinctes, à savoir la partie de l'emprunt et celle de l'épargne, le calcul de son montant final dépendra du coût respectif de ces deux opérations. L'emprunt dépendra en majeure partie du montant des mensualités qui, pour rappel, ne sont constituées que des intérêts de prêt et des frais d'assurance.

Une fois les mensualités connues, il sera facile d'obtenir le coût de l'emprunt en les multipliant par la durée du crédit. L'épargne quant à elle, s'obtiendra grâce aux primes mensuelles. Celles-ci sont fonction du placement initial, de la durée de l'épargne et du capital emprunté. Le coût final du prêt sera la somme finale de l'emprunt et de l'épargne.

Un autre aspect important du prêt in fine, c'est le fait que, pour l'obtenir, un établissement bancaire demandera, la plupart du temps, une garantie à l'emprunteur. Cette dernière prend la forme d'un nantissement, c'est-à-dire un processus similaire à une hypothèque, mais cette fois, sur n'importe quels actifs que possède l'investisseur (une assurance vie par exemple). Idéalement, la valeur d'un nantissement doit être équivalente à, au moins, 50 % du montant du capital.

Comment rembourser un prêt in fine ?

Comme évoqué plus haut, le remboursement du capital d'un crédit in fine n'est pas similaire à celui des autres types de prêts (prêt immobilier, rachat de crédit, prêt relais, prêt hypothécaire, etc.). Même si, au final, le montant total est comparable, les modalités de remboursement de prêt ne sont pas les mêmes.

Lorsque vous effectuez un crédit immobilier par exemple, s'il s'agit d'un crédit classique, alors vous serez tenu de rembourser à échéances mensuelles une partie du capital. Celle-ci est constituée à la fois du paiement des intérêts, dont le montant est déterminé par le taux de crédit, mais aussi d'une partie du capital emprunté. Dans le cas d'un prêt in fine cette fois, les remboursements ne prennent pas cette forme. Il y a toujours des versements, pourtant ici, la mensualité de prêt ne prend pas en compte le remboursement du capital emprunté. L'emprunteur ne rembourse que les intérêts et les frais d'assurance. Le capital est intégralement remboursé au terme du crédit.

Pourquoi utiliser le simulateur de prêt in fine ?

Le calcul d'un prêt in fine étant assez complexe et parfois chronophage, la société de courtage en ligne BoursedesCredits.com met à votre disposition un simulateur de prêt in fine. Simple, gratuit et sans engagement, il vous donne une estimation au plus proche de la réalité des frais de l'opération. La prudence est toutefois de mise. Les résultats obtenus sont donnés à titre indicatif et ne possèdent pas de valeur contractuelle. En utilisant cet outil, vous obtiendriez néanmoins une réponse de principe immédiate.

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