La vente en viager : une solution patrimoniale souple et avantageuse

Qu'est-ce qu'un viager et quel est le principe de cette vente immobilière ?

La vente en viager est un contrat immobilier séculaire qui repose sur une dimension aléatoire. Contrairement à une transaction classique où le prix est payé intégralement lors de la signature de l'acte authentique, le viager consiste pour un propriétaire (appelé le crédirentier) à vendre son bien à un acquéreur (le débirentier) en échange d'un versement initial et, le plus souvent, d'une rente périodique versée à vie. Le terme "viager" provient d'ailleurs du vieux français "viage" qui signifie "durée de vie". Ce mécanisme transforme un actif immobilier immobilisé en une source de revenus immédiate et pérenne, tout en permettant à l'acheteur de se constituer un patrimoine de manière progressive. Le contrat s'éteint naturellement au décès du vendeur, moment où l'acquéreur récupère la pleine propriété ou la jouissance totale du bien immobilier.

L'aléa au coeur du contrat de vente en viager

Le principe fondamental qui régit la vente en viager est l'aléa. Pour que le contrat soit juridiquement valable, l'espérance de vie du vendeur doit être incertaine au moment de la signature. Cet aléa signifie qu'aucune des parties ne connaît à l'avance le coût total final de l'opération. Si le vendeur décède prématurément, l'acquéreur réalise une opération financièrement avantageuse. À l'inverse, si le vendeur bénéficie d'une grande longévité, l'acquéreur peut finir par payer un montant supérieur à la valeur vénale initiale du bien. Cette incertitude est l'essence même du viager : elle équilibre les risques et les chances de gain entre le débirentier et le crédirentier. L'annulation du contrat peut d'ailleurs être prononcée si l'acquéreur avait connaissance d'une maladie imminente du vendeur au jour de la vente.

Le démembrement de propriété dans le cadre du viager

Le fonctionnement d'une vente en viager repose fréquemment sur le démembrement du droit de propriété. Dans la majorité des cas (viager occupé), le vendeur cède la "nue-propriété" du bien à l'acquéreur tout en conservant un "Droit d'Usage et d'Habitation" (DUH) ou l'usufruit. Cela signifie que le vendeur peut continuer à vivre dans son logement jusqu'à la fin de ses jours. L'acquéreur, lui, possède les murs mais ne peut ni habiter le logement, ni le louer avant le décès du crédirentier. Cette séparation des droits permet au vendeur de ne pas changer ses habitudes de vie tout en percevant des liquidités. Il existe également des formes de viager dit "libre" où l'acquéreur dispose immédiatement du bien pour l'habiter ou le mettre en location, mais ces transactions restent plus rares car elles impliquent des rentes nettement plus élevées.

La dimension sociale et solidaire de ce placement immobilier

Au-delà de l'aspect purement financier, la vente en viager s'inscrit dans une logique de solidarité intergénérationnelle. Pour le vendeur, souvent une personne âgée, c'est un moyen efficace de financer sa retraite, de faire face à des frais de dépendance ou simplement d'améliorer son confort de vie quotidien sans quitter son foyer. Pour l'acquéreur, le viager constitue un levier d'investissement socialement responsable. Il permet d'aider un senior à rester à domicile tout en se constituant une épargne immobilière sans passer par un crédit immobilier classique. C'est un contrat de confiance où l'investisseur mise sur la pierre tout en sécurisant l'avenir financier de son vendeur. Cette relation contractuelle spécifique crée un lien unique entre les deux parties, encadré par des garanties juridiques strictes pour protéger les intérêts de chacun.

Comment fonctionne une vente en viager : le mécanisme du bouquet et de la rente

Le fonctionnement financier d'une vente en viager repose sur une répartition spécifique du prix de vente. Contrairement à une vente immobilière traditionnelle, le montant total n'est pas versé en une seule fois. Il se décompose généralement en deux parties : un capital initial versé comptant et une somme versée périodiquement. Cet équilibre entre le capital et la rente est défini lors de la signature du contrat chez le notaire et dépend de nombreux facteurs, notamment de l'âge du vendeur et de la valeur du bien sur le marché immobilier actuel.

Le bouquet : le versement initial au comptant

Le bouquet désigne la somme d'argent versée par l'acquéreur au vendeur lors de la signature de l'acte de vente authentique. Ce capital immédiat n'est pas obligatoire, mais il est quasi systématiquement présent dans une vente en viager. Son montant est librement fixé par les deux parties. En règle générale, le bouquet représente entre 20 % et 30 % de la valeur totale du bien. Pour le vendeur, le bouquet permet de disposer d'une somme importante pour réaliser des projets, aider ses proches ou constituer une réserve de sécurité. Pour l'acquéreur, plus le bouquet est élevé, plus le montant de la rente mensuelle sera réduit, ce qui permet d'ajuster l'effort d'épargne en fonction de ses capacités de remboursement et de sa trésorerie disponible.

La rente viagère : un revenu régulier garanti à vie

La rente viagère est le versement périodique (mensuel ou trimestriel) que le débirentier s'engage à verser au crédirentier jusqu'à son décès. Cette rente constitue un complément de revenus indispensable pour de nombreux seniors. Le montant de la rente est calculé en fonction de la valeur résiduelle du bien (après déduction du bouquet) et de l'espérance de vie théorique du vendeur. L'un des aspects fondamentaux de la vente en viager est l'indexation de cette rente. Elle est généralement révisée chaque année selon un indice défini dans le contrat (souvent l'indice des prix à la consommation de l'INSEE). Cette indexation protège le pouvoir d'achat du vendeur face à l'inflation, assurant ainsi une sécurité financière constante tout au long de sa vie.

L'ajustement du prix selon l'occupation du bien

Dans une vente en viager, le mécanisme de calcul intègre la notion d'occupation. Si le vendeur décide de rester dans les lieux (viager occupé), une décote est appliquée sur la valeur vénale du bien. Cette décote correspond à la valeur de l'occupation, c'est-à-dire au "loyer" que le vendeur n'aura pas à payer pour habiter chez lui jusqu'à la fin de ses jours. Plus le vendeur est jeune, plus cette décote est importante car la durée d'occupation estimée est longue. Si le bien est vendu en viager libre, aucune décote pour occupation n'est appliquée, et le montant cumulé du bouquet et de la rente sera alors équivalent à la valeur totale du bien sur le marché. Cet ajustement permet de refléter la réalité de l'usage du bien et de garantir l'équité de la transaction pour les deux parties.

Les différents types de viager : viager occupé, viager libre et vente à terme

La vente en viager n'est pas monolithique ; elle se décline en plusieurs variantes pour s'adapter aux projets de vie des vendeurs et aux stratégies d'investissement des acquéreurs. Le choix entre ces différents modèles modifie non seulement le prix, mais aussi les droits d'usage du logement et la fiscalité appliquée à l'opération immobilière.

Le viager occupé : la formule la plus plébiscitée

Le viager occupé représente la grande majorité des transactions en vente en viager. Dans ce schéma, le vendeur conserve le Droit d'Usage et d'Habitation (DUH) ou l'usufruit. Pour l'acheteur, cela revient à acquérir un bien immobilier avec une forte décote, puisque le vendeur "prépaie" ses loyers sous forme de réduction sur le prix d'achat. C'est un placement de long terme particulièrement fiscalisé pour l'investisseur, car la décote d'occupation n'est pas considérée comme un revenu imposable. Pour le crédirentier, c'est l'assurance de ne pas avoir à déménager tout en augmentant son pouvoir d'achat. C'est une solution idéale pour les seniors qui souhaitent "monétiser" leur logement sans en perdre la jouissance.

Le viager libre : un investissement locatif immédiat

Plus rare, le viager libre consiste à vendre un bien dont l'acquéreur prend la possession totale dès la signature de l'acte. Le vendeur ne peut plus habiter le logement. En contrepartie, le montant du bouquet et de la rente est nettement plus élevé qu'en viager occupé, car il n'y a pas de décote pour occupation. L'acquéreur peut alors choisir d'en faire sa résidence principale ou de le mettre en location pour que les loyers perçus couvrent tout ou partie de la rente versée au vendeur. Cette forme de vente en viager attire les investisseurs qui cherchent à se constituer un patrimoine sans apport initial massif (si le bouquet est faible) et sans forcément recourir à un prêt bancaire traditionnel.

La vente à terme : une alternative à durée déterminée

La vente à terme se distingue de la vente en viager par l'absence d'aléa sur la durée des paiements. Ici, le prix est payé via un versement comptant suivi de mensualités sur une durée fixe définie à l'avance (par exemple 10, 15 ou 20 ans). Si le vendeur décède avant la fin de la période, les mensualités continuent d'être versées à ses héritiers. La vente à terme peut être libre ou occupée. Elle sécurise l'acquéreur qui connaît exactement le coût final de son investissement et rassure le vendeur qui garantit une transmission de capital à sa famille. C'est une solution hybride très appréciée pour sa clarté financière, bien qu'elle ne propose pas la garantie de revenus "à vie" propre au viager pur.

Comment calculer le prix de vente en viager : l'importance des tables de mortalité

Le calcul du prix dans une vente en viager est une opération complexe qui nécessite une expertise notariale ou spécialisée. Contrairement à une vente classique basée uniquement sur le prix du marché, le viager doit transformer une valeur immobilière en une probabilité de vie. Ce calcul doit être juste et équilibré pour éviter toute contestation ultérieure, notamment de la part des héritiers ou de l'administration fiscale.

L'estimation de la valeur vénale du bien immobilier

La première étape consiste à déterminer la valeur vénale du bien, c'est-à-dire son prix de vente estimé sur le marché libre au jour de la transaction. Cette base est identique à celle d'une vente immobilière traditionnelle. Des experts évaluent la localisation, la surface, l'état général du logement et les prix pratiqués dans le quartier. Dans le cadre d'une vente en viager occupé, on applique ensuite à cette valeur une décote correspondant au Droit d'Usage et d'Habitation (DUH). Cette décote est le résultat du calcul du montant total des loyers que le vendeur économisera en restant dans les lieux pendant toute la durée estimée de sa vie restante.

L'utilisation des tables de mortalité de l'INSEE

Pour estimer la durée de vie restante du vendeur, les experts utilisent des tables de mortalité, principalement celles éditées par l'INSEE. Ces tables statistiques permettent d'établir une espérance de vie moyenne en fonction de l'âge et du sexe du crédirentier. Plus le vendeur est âgé, plus l'espérance de vie est courte, et plus la rente sera élevée pour compenser la valeur du bien. Pour une vente en viager sur deux têtes (un couple), on calcule l'espérance de vie du survivant, ce qui réduit mécaniquement le montant de la rente par rapport à un vendeur seul du même âge. Ces données statistiques sont le socle de l'aléa contractuel et garantissent l'équité mathématique de la transaction.

La conversion du capital restant en rente viagère

Une fois la valeur occupée (ou libre) déterminée et le bouquet soustrait, le capital restant doit être converti en rente périodique. On utilise pour cela des coefficients diviseurs basés sur l'espérance de vie et un taux de rendement financier théorique. Ce calcul complexe prend en compte la consommation progressive du capital. Dans une vente en viager, le vendeur peut demander un gros bouquet et une petite rente, ou l'inverse. Le notaire veille à ce que la rente ne soit pas dérisoire, ce qui pourrait entraîner une requalification de la vente en donation déguisée. Un calcul précis permet de sécuriser les revenus du vendeur tout en offrant à l'acquéreur une visibilité sur son effort de financement mensuel.

Quelles sont les conditions d'âge et de santé pour réaliser une vente en viager ?

Bien que la loi ne fixe pas d'âge minimum légal pour contracter une vente en viager, la pratique et l'équilibre économique de l'opération imposent certaines réalités. La validité du contrat repose sur l'existence d'un aléa réel, ce qui signifie que l'état de santé du vendeur au moment de la signature est un élément juridique déterminant. Pour que la transaction soit sécurisée, tant pour le crédirentier que pour le débirentier, des critères de discernement et de viabilité doivent être scrupuleusement respectés.

L'âge idéal pour vendre ou acheter en viager

En règle générale, les vendeurs commencent à s'intéresser à la vente en viager autour de 70 ou 75 ans. À cet âge, l'espérance de vie permet de calculer une rente suffisamment attractive pour compléter une retraite, tout en offrant à l'acquéreur une perspective de récupération du bien dans un horizon temporel raisonnable. Si le vendeur est trop jeune (moins de 60 ans), la décote d'occupation est si importante et la rente si faible que l'intérêt financier est limité. Pour l'acquéreur, l'âge du vendeur détermine le niveau de risque : plus le vendeur est âgé, plus le bouquet est important et la rente élevée, mais plus la durée de versement est statistiquement courte.

L'exigence d'une bonne santé apparente et du consentement éclairé

Le vendeur doit être en possession de toutes ses facultés mentales pour consentir à la vente. En cas de doute, le notaire peut exiger un certificat médical attestant de la lucidité du crédirentier pour éviter toute action ultérieure en nullité pour défaut de consentement. Paradoxalement, la vente en viager exige que le vendeur ne soit pas atteint d'une maladie dont l'issue fatale est prévisible à très court terme. Si le vendeur décède dans les 20 jours suivant la signature de l'acte d'une maladie dont il était atteint au moment de la vente, la loi prévoit l'annulation automatique de la transaction (article 1975 du Code civil). L'aléa doit être total : l'acquéreur ne doit pas avoir connaissance d'un décès imminent.

L'absence de liens de parenté trop proches

S'il est techniquement possible de réaliser une vente en viager au sein d'une même famille, l'administration fiscale surveille de très près ces opérations. Vendre en viager à l'un de ses enfants peut être requalifié en donation déguisée si le bouquet ou la rente sont jugés dérisoires. Pour garantir la validité de l'aléa et éviter les conflits successoraux, il est souvent conseillé de réaliser ce type de vente avec un tiers. Si la vente se fait en famille, il est impératif que les autres héritiers réservataires donnent leur accord ou soient informés, afin de prouver que l'opération ne vise pas à spolier une partie de la descendance de sa part d'héritage légale.

Quels sont les avantages et les inconvénients d'un viager pour le vendeur et l'acquéreur ?

La vente en viager est un contrat "gagnant-gagnant" par définition, mais elle comporte des risques intrinsèques que chaque partie doit peser. L'avantage principal réside dans la transformation d'un patrimoine immobilier en flux financier, tandis que l'inconvénient majeur reste l'incertitude liée à la durée de vie humaine.

La sécurité financière du vendeur et le maintien de son cadre de vie

Pour le senior, l'avantage majeur de la vente en viager occupé est de pouvoir rester chez soi tout en percevant des liquidités. Cela permet de financer des aides à domicile ou des travaux d'adaptation sans entamer ses économies. De plus, le vendeur se décharge souvent d'une partie des charges de copropriété et des gros travaux, qui incombent désormais à l'acquéreur. C'est une protection contre la baisse du pouvoir d'achat. Le risque principal est le non-paiement de la rente, mais ce dernier est couvert par des garanties juridiques extrêmement puissantes, comme la clause résolutoire qui permet de récupérer la propriété du bien en cas d'impayé.

Une stratégie d'épargne immobilière progressive pour l'acheteur

L'acquéreur voit dans la vente en viager un moyen de se constituer une épargne forcée. Au lieu de payer des intérêts à une banque, il verse une rente directement à un particulier. La décote d'occupation (le DUH) constitue un gain immédiat et certain, qui correspond souvent à 30 % ou 50 % de la valeur du bien. L'inconvénient est l'aléa : si le vendeur vit centenaire, l'investissement peut s'avérer moins rentable qu'une vente classique. L'acheteur doit donc disposer d'une surface financière suffisante pour assurer le paiement de la rente sur une durée potentiellement longue, sans pouvoir compter sur les revenus locatifs du bien pour s'autofinancer dans le cas d'un viager occupé.

Les aspects juridiques et fiscaux : protection du vendeur et imposition des rentes

Le cadre légal de la vente en viager est conçu pour offrir une sécurité maximale aux deux parties, avec un accent particulier sur la protection du crédirentier. Parallèlement, la fiscalité du viager est l'un des leviers les plus attractifs de ce placement, notamment grâce à des abattements significatifs sur les rentes perçues, qui récompensent la dimension sociale de l'opération.

L'imposition de la rente viagère : un régime de faveur

Contrairement aux revenus fonciers classiques, les rentes issues d'une vente en viager bénéficient d'un abattement fiscal important qui dépend de l'âge du vendeur au moment du premier versement. Seule une fraction de la rente est soumise à l'impôt sur le revenu. Par exemple, si le vendeur a plus de 70 ans lors de la signature, seuls 30 % de la rente sont imposables. Entre 60 et 69 ans, cette part est de 40 %. Cet avantage fiscal majeur permet de conserver une part importante du revenu net, faisant du viager l'un des outils de complément de retraite les plus efficaces du point de vue de la pression fiscale.

La répartition des taxes entre vendeur et acquéreur

Dans un viager occupé, la répartition des taxes est généralement calquée sur celle d'un propriétaire et d'un locataire. La taxe foncière et la taxe d'enlèvement des ordures ménagères sont à la charge de l'acquéreur (le nouveau propriétaire). Le vendeur, qui conserve l'usage du bien, reste redevable de la taxe d'habitation (si elle s'applique encore) et des charges liées à l'occupation (eau, électricité). Cette répartition peut toutefois être modifiée par une clause spécifique dans l'acte notarié. Concernant l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), la valeur de la nue-propriété entre dans le patrimoine de l'acquéreur, tandis que la valeur de l'usufruit ou du DUH reste théoriquement dans celui du vendeur.

Les garanties juridiques en cas d'impayé

La loi protège le vendeur de vente en viager contre le risque de défaut de paiement du débirentier. L'acte de vente inclut systématiquement deux garanties fortes : le privilège de vendeur et la clause résolutoire. Le privilège de vendeur permet au crédirentier de faire saisir le bien pour le vendre aux enchères et récupérer les sommes dues. La clause résolutoire va encore plus loin : elle permet d'annuler purement et simplement la vente en cas de rentes impayées. Dans ce cas, le vendeur récupère la pleine propriété de son bien et conserve souvent les bouquets et les rentes déjà versés à titre d'indemnité. Cette sécurité juridique rend le viager très rassurant pour les seniors.

Les frais associés à une vente en viager : frais de notaire et charges de copropriété

Comme toute transaction immobilière, la vente en viager génère des frais annexes qu'il convient d'anticiper. Ces frais ne sont pas calculés sur la même base que dans une vente classique, ce qui peut réserver d'excellentes surprises aux investisseurs, notamment en ce qui concerne les droits de mutation.

Le calcul réduit des frais de notaire

C'est un avantage financier majeur pour l'acheteur : les frais de notaire (droits d'enregistrement) ne sont pas calculés sur la valeur vénale totale du bien, mais sur la valeur de la nue-propriété (la valeur occupée). Dans le cadre d'une vente en viager occupé, la décote d'occupation réduit mécaniquement la base taxable. Ainsi, pour un bien valant 300 000 € avec une décote de 40 %, l'acquéreur ne paiera les taxes que sur 180 000 €. Cela représente une économie immédiate de plusieurs milliers d'euros, ce qui améliore la rentabilité globale du projet dès le premier jour.

La ventilation des charges de copropriété

La loi Alur et la jurisprudence ont clarifié la répartition des charges dans la vente en viager. Sauf convention contraire, le vendeur (occupant) paie les charges dites "locatives" (entretien courant, ascenseur, eau, chauffage collectif). L'acquéreur (propriétaire) assume les charges dites "propriétaires" (honoraires de syndic, assurance de l'immeuble) ainsi que les grosses réparations définies par l'article 606 du Code civil (ravalement de façade, réfection de la toiture, remplacement de la chaudière collective). Cette répartition permet au vendeur de réduire drastiquement ses dépenses annuelles liées au logement, sécurisant ainsi son budget mensuel.

Les honoraires d'intermédiation spécialisée

Le viager étant une vente technique, il est fréquent de faire appel à des agences spécialisées. Les honoraires de ces experts sont généralement à la charge du vendeur, mais peuvent être négociés ou partagés. Contrairement à une vente classique où ils sont payés sur le prix global, dans une vente en viager, ils sont calculés sur la valeur vénale. Il est important d'inclure ces frais dans la simulation financière initiale pour vérifier l'effort d'épargne réel demandé à l'acheteur et le montant net que percevra le vendeur sous forme de bouquet.

Garanties et sécurité : la clause résolutoire et le privilège de vendeur

La pérennité d'une vente en viager repose sur la confiance, mais surtout sur des mécanismes contractuels de verrouillage. Ces garanties sont insérées dans l'acte authentique par le notaire pour assurer au vendeur que, quelles que soient les difficultés financières futures de l'acquéreur, son droit à percevoir un revenu ou à récupérer son bien est préservé.

Le privilège de vendeur avec action résolutoire

Lors d'une vente en viager, le notaire inscrit au service de la publicité foncière une garantie appelée "privilège de vendeur". Ce droit donne au crédirentier un rang prioritaire sur tous les autres créanciers de l'acheteur (y compris les banques). Si l'acquéreur ne paie plus la rente, le vendeur peut déclencher l'action résolutoire. Cela signifie que la vente est résiliée judiciairement. Le vendeur redevient propriétaire du bien. Pour que cette garantie soit efficace, il est crucial que le vendeur ne renonce jamais à ce privilège, même si l'acheteur demande un prêt bancaire pour financer le bouquet.

La clause de conservation des sommes versées

Une clause spécifique accompagne souvent la clause résolutoire dans le contrat de vente en viager : elle prévoit qu'en cas de résolution de la vente pour impayé, le vendeur conserve l'intégralité du bouquet et des rentes déjà perçus. Cette disposition fait office de clause pénale et d'indemnité pour le préjudice subi. C'est une force de dissuasion majeure pour l'acquéreur, qui a tout intérêt à honorer ses versements sous peine de perdre tout le capital déjà investi. Cette sécurité transforme le viager en un placement extrêmement protégé pour le crédirentier.

La protection contre la dégradation du bien

L'acquéreur a un intérêt direct à ce que le bien soit bien entretenu, mais comme il n'y habite pas, il doit être protégé contre une éventuelle négligence du vendeur occupant. Le contrat de vente en viager peut inclure un droit de visite annuel pour permettre au futur propriétaire de vérifier l'état d'entretien des lieux. De même, le vendeur s'engage à user du bien "en bon père de famille". Ces clauses croisées assurent que la valeur patrimoniale du logement sera préservée jusqu'à la remise des clés, protégeant ainsi l'investissement final du débirentier.

FAQ - La vente en viager

Peut-on vendre en viager si on a des héritiers ?

Oui, absolument. Le propriétaire est libre de disposer de son patrimoine. Cependant, la vente en viager réduit l'actif successoral puisque le bien sort du patrimoine au décès. Les héritiers ne peuvent pas s'opposer à la vente, mais il est recommandé de les informer pour maintenir une bonne entente familiale. Fiscalement, le bouquet et les rentes perçus et non consommés feront partie de la succession.

Que se passe-t-il si l'acquéreur décède avant le vendeur ?

Le contrat de vente en viager ne s'arrête pas. L'obligation de payer la rente est transmise aux héritiers de l'acquéreur. Ils deviennent les nouveaux débirentiers et doivent honorer les versements jusqu'au décès du vendeur. Si les héritiers ne peuvent pas payer, le bien peut être revendu en "viager occupé" à un nouvel investisseur qui reprendra le service de la rente.

Peut-on libérer un viager occupé avant le décès ?

Oui, cela arrive fréquemment si le vendeur doit partir en maison de retraite. Une clause de "libération anticipée" est généralement prévue dans le contrat. En échange de la remise des clés à l'acquéreur (qui peut alors habiter ou louer le bien), la rente viagère est majorée d'un pourcentage défini à l'avance (souvent entre 20 % et 30 %) pour compenser la perte du droit d'usage par le vendeur.

Le bouquet est-il imposable ?

Dans la majorité des cas, le bouquet perçu lors d'une vente en viager de la résidence principale est totalement exonéré d'impôt sur les plus-values immobilières. C'est l'un des grands atouts fiscaux pour le vendeur : il perçoit un capital net de taxes, contrairement à une vente de résidence secondaire qui serait soumise au régime classique des plus-values.

Peut-on revendre un viager ?

L'acquéreur peut tout à fait revendre son contrat de vente en viager à un tiers. On appelle cela une "revente de viager". Le nouvel acquéreur paie un bouquet au premier acheteur et reprend à son compte le versement de la rente au vendeur initial. Le vendeur ne change pas de crédirentier et ses garanties restent identiques. C'est une solution de sortie pour l'investisseur qui souhaite récupérer son capital.

Comment la rente est-elle indexée ?

La rente d'une vente en viager est presque toujours indexée sur l'indice des prix à la consommation (hors tabac) publié par l'INSEE. La révision se fait à la date anniversaire du contrat. Cela permet au revenu du vendeur de suivre le coût de la vie. Il est essentiel de bien vérifier la clause d'indexation dans l'acte notarié pour éviter tout litige sur le calcul annuel.

Quels diagnostics sont obligatoires pour un viager ?

Les diagnostics techniques sont les mêmes que pour une vente classique : amiante, plomb, termites, électricité, gaz, DPE et ERP. Ces documents doivent être annexés au compromis de vente. Même en vente en viager occupé, l'acheteur doit être parfaitement informé de l'état technique du bien qu'il acquiert, car il en assume la responsabilité structurelle dès la signature.