Crédit immobilier : comment sont définis les taux ?

Malu Benjamin • 23 Janvier 2020 • 14:44

Que se cache derrière les taux de crédit immobilier actuels ? Comment sont-ils fixés ? Quels facteurs les influencent ? Boursedescrédits vous explique tout.

Crédit immobilier : comment sont définis les taux ?Les taux immobiliers semblent remonter légèrement en janvier 2020, mais se maintiennent toujours très bas

En matière de crédits, les particuliers restent souvent dans le flou en ce qui concerne la fixation des taux auxquels ils sont sujets. Les taux de prêt actuels, historiquement bas, suscitent encore plus de questions. Le taux de votre crédit immobilier dépend en réalité de plusieurs facteurs :

Une seule règle : le « taux d'usure »

Le taux d'usure n'est rien d'autre que le taux maximum pouvant être légalement appliqué à un crédit immobilier. Il permet de s'assurer que les banques n'abusent pas de l'emprunteur. Ce plafond est la seule réglementation législative appliquée aux taux de crédit immobilier. Ce taux est calculé chaque trimestre par la Banque de France. Il est supérieur d'un tiers à la moyenne des taux de crédits immobiliers accordés le trimestre antérieur.

L'emprunteur passé au peigne fin : le « coût du risque »

Comme vous le savez sûrement, la banque analyse l'état actuel de vos comptes, votre historique bancaire et vos habitudes financières pour déterminer s'il est envisageable de vous prêter des fonds. On parle de « coût du risque » pour désigner les résultats de cette étude.

Votre apport personnel (le capital dont vous disposez déjà), autrefois considéré comme le facteur le plus important de cette investigation, est désormais devenu assez secondaire. Les banques considèrent davantage d'autres facteurs comme le taux d'endettement, l'âge ou la santé de l'emprunteur.

Des taux directeurs : le « coût de la ressource »

Le capital disponible détenu par la banque influe fortement sur les taux du crédit immobilier. Lorsqu'une banque dispose d'un volume de dépôt important, cette ressource devient moins chère. Il est donc plus facile de proposer des bas taux dans ces conditions.

Les taux auxquels la banque elle-même se procure ce capital auprès des autres banques est aussi un facteur à prendre en compte dans l'équation. Dans la zone euro, c'est Euribor (l'Euro Interbank Offered Rate) qui détermine le taux auxquels opéreront les marchés interbancaires. Son montant est déterminé politiquement, de façon à guider l'économie. Les taux bas qu'il affiche à présent sont une décision de la Banque centrale européenne afin de combattre la récession qui se profile. Pour inciter encore plus les banques à parier sur les entreprises et les particuliers, le taux de dépôt à la BCE (Banque centrale européenne) est actuellement très élevé. Prêter aux particuliers est donc actuellement plus avantageux, même à bas taux, que de déposer un placement à la Banque centrale.

Une marge de manoeuvre : la « marge de la banque »

La marge de la banque, c'est la part du taux immobilier qui correspond aux objectifs commerciaux de la banque. Il peut servir à déjouer la concurrence, en proposant des taux plus économiques. Ou bien à recruter une clientèle spécifique. Une banque en quête de primo-accédants aura tendance à proposer des taux bien plus bas que si elle cherche à conquérir un public plus âgé, déjà propriétaire. Le contexte actuel de taux bas pour tous s'explique par le fait qu'il est devenu plus avantageux pour les banques de recruter le plus de clients possibles, indépendamment de leur profil d'emprunteur.

Cependant, il est important de garder à l'esprit que les taux de prêt peuvent ne pas être représentatifs du coût véritable de votre crédit. Les assurances emprunteur, qui doivent accompagner les prêts immobiliers, ont tendance à être plus élevées afin de compenser les pertes occasionnées par des taux de prêt si petits.

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