Immobilier français 2026 : un marché en mutation et sous tension

Arsalain EL KESSIR 08 Décembre 2025 13:28

Alors que l'immobilier français semble retrouver un souffle après deux années de ralentissement, les dynamiques sont contrastées entre ancien et neuf, tandis que les bailleurs privés se montrent plus prudents. Entre hausse des prix en province, rebond timide des constructions et incertitudes sur le crédit, le secteur se redessine progressivement.

Une reprise du marché ancien progressive et différenciée

Selon la dernière étude de BPCE L'Observatoire, le marché immobilier ancien marque un redressement mesuré. Les transactions se concentrent surtout en province, où la demande est plus active et les prix plus dynamiques qu'en Île-de-France. Après un point bas à l'automne 2024, le marché a connu un léger ralentissement au printemps 2025, affecté par l'incertitude politique et la hausse des droits de mutation. Sur les six derniers mois, près de deux tiers des zones étudiées affichent une progression des prix, signe d'un regain d'activité.

Le neuf rebondit mais reste segmenté

Le marché du neuf affiche également un rebond, mais de manière contrastée. Entre avril et septembre 2025, les autorisations de construction ont bondi de 28 %, tandis que les mises en chantier augmentent de 9 %. Toutefois, cette reprise masque deux réalités distinctes :

• La promotion immobilière peine toujours, avec des ventes en recul et une demande des particuliers en baisse, accentuant l'écart entre offre et demande.
• Les logements individuels connaissent un véritable redressement (+20 % sur six mois), soutenus par l'élargissement du prêt à taux zéro depuis avril 2025.

Perspectives 2026 : un découplage probable entre neuf et ancien

Les mois à venir pourraient renforcer la divergence entre les segments. La stabilité des taux d'intérêt semble toucher à sa fin, avec une légère hausse attendue fin 2025 et en 2026, portant le taux moyen des crédits immobiliers autour de 3,35 %. Les ménages s'y adaptent : de plus en plus d'emprunteurs jugent acceptable un taux supérieur à 3 %.

Les conséquences prévues :

• Le marché ancien pourrait ralentir sous l'effet de la pression budgétaire et d'une hausse du chômage.
• Le neuf progressera surtout sur le segment des maisons individuelles.
• Les prix devraient rester quasi stables : +0,7 % attendu en 2026 après +1 % en 2025.

Le crédit immobilier pourrait également subir un léger tassement après un rebond de +29 % en 2025.

Bailleurs privés : prudence et désengagement

Les bailleurs privés, représentant 11 % de la population, voient leur environnement se durcir : fiscalité plus lourde, normes énergétiques renforcées et gestion locative contraignante. Aujourd'hui, 25 % envisagent de se désengager contre 23 % qui souhaitent encore investir. En 2022, la tendance était inverse. La fiscalité reste le premier motif d'abandon (32 %).

Parallèlement, la gestion locative se professionnalise : un propriétaire sur deux confie désormais son bien à un gestionnaire spécialisé, soit une progression de 9 points depuis 2022. Les difficultés à trouver un locataire ou les risques de dégradations reculent légèrement, mais les contraintes liées au DPE augmentent (+4 points).

Un marché en transition, entre prudence et reprise

Face à la remontée progressive des taux, à une reprise sélective selon les segments et à la prudence accrue des investisseurs, l'immobilier français aborde 2026 avec circonspection. La confiance des ménages, encore fragile, sera déterminante pour savoir si la reprise modérée actuelle pourra se transformer en redémarrage durable et soutenu.

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