Marché immobilier 2025 : entre reprise des ventes et pénurie locative historique
Écrit par Arsalain EL KESSIR
Le marché immobilier français affiche un double visage en cette année 2025, marqué par une reprise inattendue des ventes de logements anciens et une paralysie préoccupante du secteur locatif. Entre durcissement des normes énergétiques et retour des investisseurs vers la transaction, les équilibres habituels sont totalement bouleversés.
Un parc locatif sous haute tension et des stocks au plus bas
Le dernier rapport annuel publié par Foncia dresse un constat sans appel : l'accès à la location n'a jamais été aussi complexe. Le volume de logements disponibles sur le marché national a fondu de 7 % en un an, entraînant mécaniquement une chute de 3,5 % du nombre de baux signés. Ce phénomène de sédentarisation forcée se traduit par un taux d'occupation record de 93,6 %, tandis que la rotation des locataires s'essouffle pour tomber sous la barre des 20 %.
Cette raréfaction de l'offre s'explique par une combinaison de facteurs réglementaires et financiers. Près de la moitié des bailleurs (47 %) choisissent désormais de se désengager de l'investissement locatif pour vendre leurs biens, découragés par une rentabilité en berne et des contraintes normatives croissantes. L'interdiction de louer les passoires thermiques classées G depuis le début de l'année 2025 a également extrait de nombreux appartements du circuit officiel des agences, tout comme le basculement vers la location saisonnière de courte durée.
| Ville | Stock de biens à louer (%) | Évolution des loyers en 2025 |
|---|---|---|
| Nice | 0,5 % | + 3,03 % |
| Paris / Lyon | 1 % | + 1,25 % (Lyon) |
| Grenoble | N/A | + 1,96 % |
Le retour en grâce de l'ancien : un volume de ventes en nette progression
Paradoxalement, la crise du locatif alimente un regain de vitalité pour les transactions dans l'ancien. Le bilan de Foncia révèle une croissance de 8 % des acquisitions au niveau national, un dynamisme porté à 86 % par le marché des appartements. Les grandes métropoles tirent leur épingle du jeu avec des hausses d'activité spectaculaires : Lille enregistre une envolée de 27 %, suivie de près par Paris et Nice (+ 19 %). Cette reprise suggère que les acheteurs, rassurés par une relative stabilisation, n'hésitent plus à concrétiser leurs projets de résidence principale ou d'investissement patrimonial.
Côté prix, la tendance est à la hausse modérée avec une progression globale de 2 % au mètre carré, portant le ticket de vente moyen à 181 000 euros. Toutefois, des disparités locales frappantes subsistent : le coût de la pierre a bondi de 20 % à Nice et de 14 % à Lyon en seulement douze mois. Les surfaces vendues s'agrandissent légèrement (+ 1 m² en moyenne), les deux et trois pièces restant les produits les plus plébiscités, représentant à eux seuls 60 % des échanges. Cette configuration de marché offre des opportunités intéressantes pour les acquéreurs disposant d'un dossier de financement solide, alors que les loyers continuent de grimper de 1,44 % en moyenne nationale.
