Marché immobilier français : quelles perspectives après 2025 ?
Après une embellie partielle en 2025, le marché immobilier français aborde 2026 avec prudence. Selon les projections de l'Observatoire BPCE, la conjoncture économique, l'évolution des taux de crédit et le retrait des investisseurs pèseront sur l'activité, malgré la résistance de certains segments.
Un redémarrage en 2025 porté par un segment spécifique
L'année 2025 a marqué une reprise mesurée du marché résidentiel, dans un contexte pourtant instable sur les plans politique et économique. Cette amélioration s'explique en grande partie par la bonne tenue des maisons individuelles neuves, qui ont concentré l'essentiel de la dynamique commerciale observée.
Dans l'ancien, les transactions ont progressé au premier semestre avant de ralentir progressivement, freinées par les incertitudes institutionnelles. Du côté du logement neuf collectif, les indicateurs sont restés orientés à la baisse, avec des mises en chantier toujours à des niveaux historiquement faibles. La maison individuelle s'est ainsi imposée comme un moteur isolé mais déterminant, selon l'Observatoire BPCE.
Taux de crédit et prix : un équilibre de plus en plus contraint
Les perspectives pour 2026 placent l'évolution des taux d'intérêt au coeur des équilibres du marché. Après une moyenne estimée à 3,15 % en 2025, les taux de crédit immobilier pourraient atteindre environ 3,35 % en 2026, sous l'effet notamment de la remontée du rendement de l'OAT à dix ans.
Cette progression limitée mais continue réduit mécaniquement la capacité d'emprunt des ménages et freine la dynamique des prix. Selon BPCE, la hausse des prix dans l'ancien resterait contenue et ne dépasserait pas +0,7 % à l'échelle nationale.
| Indicateur | 2025 | Prévision 2026 |
|---|---|---|
| Taux moyen de crédit immobilier | 3,15 % | 3,35 % |
| Évolution des prix dans l'ancien | Stabilisation | +0,7 % maximum |
Les primo-accédants devraient néanmoins continuer à alimenter le marché, bénéficiant de politiques bancaires ciblées. Toutefois, l'environnement budgétaire global limite les marges de manoeuvre et pèse sur l'ensemble de la chaîne immobilière.
Le retrait progressif des investisseurs locatifs
Le marché locatif reste le principal point de fragilité du secteur résidentiel. L'absence de dispositifs fiscaux suffisamment incitatifs dans le neuf continue de pénaliser la promotion immobilière, dont l'activité demeure à un niveau très bas.
Face à une fiscalité jugée contraignante et à un cadre réglementaire incertain, de nombreux investisseurs locatifs adoptent une stratégie d'attentisme. Certains bailleurs envisagent même une sortie progressive du marché plutôt qu'un nouvel engagement, en espérant des ajustements dans le cadre du projet de loi de finances pour 2026.
Ce désengagement contribue à renforcer les tensions entre l'offre et la demande locatives. Sans inflexion fiscale significative, le secteur pourrait rester durablement sous pression, avec des répercussions directes sur l'accès au logement dans les zones tendues.
Source : Observatoire BPCE.
