SCPI : vers une nouvelle ère de transparence et de croissance géographique
Écrit par Arsalain EL KESSIR
Le marché de la pierre-papier opère une mue spectaculaire, portée par un regain d'intérêt des investisseurs et une transparence accrue. Entre la percée des nouveaux véhicules agiles et la mise en place de standards de performance plus rigoureux, le secteur se réinvente pour offrir une résilience inédite.
Un retour progressif de la confiance et une expansion européenne
Le paysage de l'épargne immobilière montre des signes de vitalité encourageants. Selon les données de l'ASPIM, la collecte nette a franchi le cap des 3,3 milliards d'euros sur les trois premiers trimestres de l'exercice précédent, marquant une progression notable de 33 % en un an. Cette reprise est soutenue par l'émergence de onze nouveaux fonds qui viennent enrichir une offre déjà foisonnante, orientant de plus en plus leurs acquisitions vers le marché européen.
Cette stratégie de diversification hors des frontières hexagonales permet aux gestionnaires de saisir des opportunités dans des zones où les cycles immobiliers sont plus porteurs. En s'éloignant d'une concentration purement française, les SCPI renforcent la robustesse de leurs portefeuilles face aux aléas économiques locaux, offrant ainsi une meilleure protection du capital aux souscripteurs.
| Indicateur de marché | Valeur constatée |
|---|---|
| Collecte nette sur 9 mois | 3,3 milliards d'€ (+33%) |
| Rendement moyen sectoriel (2025) | ~ 4,70 % |
| Nouveaux véhicules lancés | 11 acteurs |
L'adoption de la Performance Globale Annuelle comme nouveau standard
Afin de garantir une lecture plus fidèle de la rentabilité, le secteur adopte désormais la Performance Globale Annuelle (PGA). Cet indicateur de référence fusionne le rendement distribué et la variation de la valeur de la part sur l'année. Cette méthodologie vise à écarter les calculs parfois trompeurs pour se concentrer sur la création de valeur réelle. L'enjeu est de protéger les épargnants contre des promesses de dividendes qui ne seraient pas corrélées à la santé intrinsèque du patrimoine immobilier.
Cette normalisation impose une discipline de fer aux jeunes structures. Elle limite les affichages de taux trop flatteurs qui pourraient masquer un manque de stabilité opérationnelle. Pour l'investisseur, c'est l'assurance d'une comparaison plus juste entre les différents fonds, mettant en lumière la capacité réelle du gestionnaire à valoriser les actifs sur le long terme sans artifices comptables.
Une fracture croissante entre fonds agiles et parcs immobiliers historiques
Le secteur traverse une phase de polarisation extrême. D'un côté, des véhicules récents comme Wemo One affichent des performances exceptionnelles atteignant 15 %, tandis que des fonds tels que Momentime ou Transitions Europe se stabilisent autour de 8,5 %. À l'inverse, les acteurs historiques subissent le poids de patrimoines plus anciens, notamment dans le bureau, entraînant quatorze baisses de prix de parts constatées l'an dernier.
Cette situation crée une concentration massive des capitaux : à elles seules, quinze SCPI captent environ 75 % de l'ensemble de la collecte. Les fonds les moins agiles, souvent pénalisés par des actifs obsolètes, font face à des enjeux de liquidité majeurs. Pour 2026, le défi sera de taille pour ces gestionnaires traditionnels qui devront arbitrer leurs portefeuilles avec célérité pour espérer retrouver la faveur des épargnants face à une concurrence nouvelle beaucoup plus réactive.
