Un trimestre marqué par des trajectoires divergentes pour les fonds immobiliers
Les chiffres publiés par l'ASPIM pour le troisième trimestre 2025 confirment un marché immobilier encore fragile, mais traversé par des signaux encourageants. Les SCPI poursuivent leur redressement, tandis que les OPCI et sociétés civiles cherchent à stabiliser leurs flux. Un bilan qui témoigne d'un secteur en transition.
Des SCPI qui renforcent leur dynamique de collecte
Au cours du troisième trimestre 2025, les SCPI ont enregistré une collecte nette de 1,1 milliard d'euros selon les données publiées par l'ASPIM et l'IEIF le 4 novembre 2025. Ce niveau progresse légèrement sur un trimestre (+1 %) et bondit de 38 % sur un an. Sur les neuf premiers mois de l'année, la collecte nette atteint 3,3 milliards d'euros, soit une hausse de 33 % par rapport à la même période de 2024.
La collecte brute s'établit à 1,35 milliard d'euros sur la période, en hausse de 2 % depuis le printemps et de 26 % sur douze mois. Depuis janvier, elle totalise 4 milliards d'euros, confirmant l'attrait persistant des épargnants pour ces supports immobiliers gérés collectivement.
Les stratégies diversifiées concentrent 74 % des apports, un choix dicté par la volonté des investisseurs de répartir les risques entre plusieurs classes d'actifs. Les SCPI majoritairement investies en bureaux recueillent 14 % des souscriptions, tandis que les segments santé/éducation et logistique affichent chacun 3 %. Les commerces et le résidentiel captent chacun 2 %, et les fonds orientés vers l'hôtellerie demeurent marginaux.
Une liquidité mise à l'épreuve dans un contexte plus sélectif
Si la collecte progresse, la liquidité reste un point de vigilance. Au 30 septembre 2025, le volume des parts en attente de retrait atteint 2,38 milliards d'euros, soit 2,7 % de la capitalisation totale. Il s'agit du deuxième trimestre de hausse consécutif.
Les SCPI exposées aux bureaux représentent 77 % de cette progression, avec une augmentation notable de 60 millions d'euros au troisième trimestre. Cette situation reflète une demande toujours limitée pour ce type d'actifs, dans un marché des bureaux encore en recomposition.
Des performances soutenues mais hétérogènes depuis le début de l'année
Sur les neuf premiers mois de 2025, 57 % des SCPI réussissent à maintenir ou améliorer leur distribution par rapport à 2024. Parmi elles, 41 % enregistrent une hausse moyenne de 5 % de leurs dividendes. Toutefois, 43 % des véhicules ont dû réduire leur distribution, avec une baisse moyenne de 12 %.
Le taux de distribution moyen progresse néanmoins, atteignant 3,50 % sur la base du prix de référence du 1er janvier 2025, contre 3,25 % sur la même période l'an dernier. Cette évolution ne préjuge pas des niveaux futurs, les rendements dépendant étroitement de l'occupation et des loyers encaissés.
Sur le plan des valorisations, le prix de part moyen pondéré recule de 3,6 % entre décembre 2024 et septembre 2025, un ajustement en grande partie concentré sur le premier trimestre. La valeur de réalisation par part diminue de 1,2 % en moyenne sur le premier semestre. Sur cette période, le rendement global immobilier ressort à 1,1 %.
OPCI grand public : des sorties en recul et une performance en amélioration
Les OPCI accessibles au grand public enregistrent des sorties nettes de 241 millions d'euros entre juillet et septembre 2025. Ces rachats diminuent de 10 % par rapport au trimestre précédent et totalisent 819 millions d'euros depuis le début de l'année, soit une contraction de 51 % sur un an.
Leur performance affiche une légère amélioration, atteignant +0,9 % fin septembre contre +0,6 % à fin juin. Les encours atteignent 11,5 milliards d'euros, en recul de 1,5 % sur trois mois.
Les sociétés civiles immobilières proches d'un point d'équilibre
Entre juillet et septembre 2025, les sociétés civiles orientées immobilier enregistrent des sorties limitées à 68 millions d'euros. Depuis janvier, ces retraits atteignent 170 millions d'euros, soit 75 % de moins que sur la même période de 2024.
Leur performance globale progresse à +1,6 % depuis le 1er janvier, contre +1,2 % fin juin. Leur patrimoine sous gestion demeure stable à 21,5 milliards d'euros sur le trimestre.
Une normalisation progressive malgré des incertitudes persistantes
L'ASPIM souligne que le trimestre confirme la tendance à la normalisation observée depuis le début de l'année, avec une collecte des SCPI en renforcement et des flux davantage maîtrisés pour les OPCI et sociétés civiles. Les performances progressent également, malgré un environnement immobilier toujours délicat.
Néanmoins, la pression sur les valorisations et la liquidité reste notable, en particulier pour les actifs de bureaux. Dans un contexte politique et économique encore mouvant, les acteurs du marché surveillent de près les évolutions susceptibles d'influer sur les placements immobiliers collectifs.
Comme tout investissement immobilier indirect, les SCPI, OPCI et sociétés civiles présentent des risques, notamment une possible perte en capital et une liquidité réduite. Les performances passées ne garantissent jamais celles à venir, et chaque épargnant doit s'assurer de l'adéquation de ces placements avec son horizon et son profil de risque.
