Charges locatives et taxes : les obligations du propriétaire bailleur

Quelles sont les charges locatives initialement payées par le propriétaire ?

Dans la pratique du marché immobilier, le propriétaire fait office d'avanceur de fonds pour l'ensemble des frais de fonctionnement de l'immeuble. Qu'il s'agisse d'un logement en copropriété ou en mono-propriété, les factures des fournisseurs sont adressées au nom du bailleur ou du syndicat des copropriétaires. Ce système impose au propriétaire de disposer d'une réserve de trésorerie suffisante pour honorer ces dettes avant d'en percevoir le remboursement partiel via les charges locatives mensuelles ou trimestrielles versées par l'occupant.

Les factures de fluides et d'énergie collective

Dans de nombreux immeubles, le chauffage, l'eau chaude et parfois l'eau froide sont gérés de manière collective. Le syndic ou le propriétaire paie les factures globales à la régie ou au fournisseur d'énergie. Ces montants, qui représentent souvent la part la plus lourde des charges locatives, font l'objet d'appels de fonds réguliers. En 2026, la généralisation des compteurs individuels et des répartiteurs de frais de chauffage permet une individualisation plus juste, mais le bailleur reste le débiteur principal vis-à-vis de la copropriété. Il doit donc s'assurer que les provisions demandées au locataire sont en adéquation avec la réalité des prix de l'énergie pour limiter l'impact de ces avances sur son budget personnel.

Les frais de personnel et de maintenance

Le salaire du concierge ou de l'employé d'immeuble, ainsi que les prestations des entreprises de nettoyage, sont acquittés par le propriétaire bailleur. Ces dépenses entrent dans le calcul des charges locatives selon des quotités spécifiques. Si l'employé assure à la fois le nettoyage des parties communes et l'évacuation des déchets, une grande partie de sa rémunération est récupérable. Toutefois, les cotisations sociales et les frais liés à la gestion administrative de ce personnel restent souvent partagés ou à la charge du bailleur. En 2026, la complexité des bulletins de paie et des contrats de maintenance externalisés demande une analyse rigoureuse pour identifier précisément la part imputable au locataire.

Les assurances et frais de gestion de l'immeuble

Le propriétaire doit également s'acquitter de l'assurance de l'immeuble et des frais de gestion du syndic. Bien que ces frais soient nécessaires au fonctionnement de la résidence, ils ne font pas partie des charges locatives récupérables. Il est fréquent que de nouveaux bailleurs fassent l'erreur d'inclure les honoraires du syndic dans le décompte de leur locataire. En 2026, cette pratique est sévèrement sanctionnée. Le propriétaire doit donc intégrer ces coûts fixes dans son calcul de rentabilité "net-net", car ils constituent une dépense non négligeable qui ne sera jamais remboursée par l'occupant, quel que soit le type de bail signé.

La liste exhaustive des charges récupérables auprès du locataire

Pour garantir la transparence des relations locatives, la loi définit une liste limitative des dépenses que le bailleur peut répercuter. En dehors de cette nomenclature, aucune dépense ne peut être qualifiée de charges locatives. Cette liste comprend principalement les frais liés aux ascenseurs, à l'eau, au chauffage, aux parties communes intérieures, aux espaces extérieurs et aux taxes liées à l'usage des locaux. Le non-respect de cette liste peut entraîner une action en répétition de l'indu de la part du locataire sur plusieurs années.

Les équipements techniques et les ascenseurs

Les frais d'électricité pour le fonctionnement des ascenseurs et le coût du contrat d'entretien minimal obligatoire sont des charges locatives récupérables. Sont également incluses les petites réparations de cabine ou le remplacement des ampoules. En revanche, les travaux de mise en conformité technique, les réparations lourdes du moteur ou le remplacement complet de l'appareil sont à la charge exclusive du propriétaire. En 2026, avec les nouvelles normes de sécurité, ces distinctions sont cruciales : le bailleur doit soigneusement ventiler les factures de l'ascensoriste pour ne pas imputer au locataire des frais d'investissement qui valorisent son patrimoine à long terme.

L'eau et le chauffage des locaux

L'eau froide, l'eau chaude et le chauffage collectif constituent le coeur des charges locatives. Outre la consommation de fluide elle-même, le bailleur peut récupérer les frais de produits nécessaires au traitement de l'eau, l'entretien des compteurs et la maintenance des équipements de production de chaleur. En 2026, les frais liés à la télé-relève des compteurs sont également récupérables s'ils sont prévus au contrat. Le propriétaire doit cependant veiller à ce que les contrats d'entretien de chauffage (contrats P2) ne soient pas confondus avec les contrats de gros travaux ou de garantie totale (contrats P3), ces derniers n'étant pas récupérables auprès du locataire.

Les services de propreté et les espaces extérieurs

Les dépenses liées à l'entretien des couloirs, des escaliers et des espaces verts sont imputables au locataire au titre des charges locatives. Cela inclut l'achat de sacs poubelles, de produits d'entretien, de fleurs pour les massifs ou de sel pour le déneigement. Si un gardien effectue le ménage et sort les poubelles, 75 % de son salaire (charges sociales comprises) est généralement récupérable. En 2026, l'entretien des équipements de loisirs collectifs (aires de jeux, parkings vélos sécurisés) entre également dans cette catégorie. Le bailleur doit être en mesure de fournir les justificatifs de chaque achat ou prestation de service lors de la régularisation annuelle.

Travaux de rénovation et d'entretien : ce qui incombe légalement au bailleur

Le propriétaire a l'obligation de délivrer un logement en bon état d'usage et de réparations. Si le locataire participe au fonctionnement quotidien via les charges locatives, le bailleur est le seul responsable des travaux structurels et de l'obsolescence des équipements. Cette distinction est fondamentale pour préserver la valeur de l'actif immobilier. Un défaut d'entretien de la part du propriétaire peut non seulement dégrader le bien, mais aussi justifier une suspension du paiement des loyers par le locataire après décision de justice.

Les grosses réparations et le clos/couvert

Le bailleur doit assurer l'étanchéité et la solidité du bâtiment. Les travaux de réfection de toiture, le ravalement de façade, le remplacement des menuiseries extérieures ou la réparation des fondations sont des charges de propriété pures. Elles ne peuvent en aucun cas être intégrées aux charges locatives. En 2026, alors que les intempéries peuvent mettre à mal les structures, le propriétaire doit anticiper ces investissements. Ces travaux visent à maintenir la substance même du bien et incombent légalement à celui qui en détient la nue-propriété ou la pleine propriété, garantissant ainsi la pérennité du logement offert à la location.

Le remplacement des équipements essentiels

Lorsqu'un équipement majeur tombe en panne en raison de sa vétusté, son remplacement est à la charge du bailleur. Cela concerne la chaudière, le chauffe-eau, les radiateurs, mais aussi les installations électriques ou de plomberie encastrées. Si le locataire doit financer les petites réparations (remplacement d'un joint, d'un interrupteur), il n'a pas à payer pour une installation qui a atteint sa fin de vie. Le propriétaire bailleur doit donc prévoir un plan pluriannuel de renouvellement de ces équipements pour éviter des interventions d'urgence coûteuses qui ne seraient pas récupérables sur les charges locatives.

La remise en état entre deux locations

Le rafraîchissement du logement (peintures, sols, sanitaires) entre deux locataires est une charge qui pèse sur le propriétaire. Sauf en cas de dégradations manifestes prouvées par l'état des lieux, l'usure normale des revêtements est assumée par le bailleur. Ces frais de remise en état sont déductibles fiscalement, mais ne peuvent pas être facturés au nouveau locataire au titre des charges locatives de démarrage. En 2026, pour rester attractif sur un marché concurrentiel, le bailleur doit considérer ces travaux comme un investissement nécessaire à la valorisation de son loyer et à la réduction des périodes de vacance locative.

Performance énergétique : les obligations de travaux liées au calendrier du DPE

En 2026, la performance énergétique n'est plus une option mais une condition de mise en location. Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) impose un calendrier strict de rénovation pour les logements classés F ou G (passoires thermiques). Ces obligations de travaux incombent totalement au propriétaire bailleur et ne peuvent pas être répercutées sur les charges locatives, bien qu'elles visent à réduire les factures d'énergie de l'occupant. Cette réglementation transforme profondément la gestion financière des parcs immobiliers privés.

L'interdiction de location des logements énergivores

Les logements dont la consommation énergétique dépasse les seuils fixés par la loi sont désormais exclus du marché locatif. Le propriétaire d'un tel bien a l'obligation de réaliser des travaux d'isolation (murs, combles, planchers) ou de changement de système de chauffage pour améliorer la note du DPE. Ces dépenses d'investissement sont lourdes et doivent être financées par le bailleur. Il est interdit de demander une participation directe au locataire via les charges locatives pour ces travaux. Toutefois, en 2026, si les travaux permettent un gain de performance significatif, une hausse de loyer peut parfois être négociée lors d'un renouvellement de bail ou d'une nouvelle location, dans le respect de l'encadrement des loyers.

Le gel des loyers pour les passoires thermiques

Pour les logements classés F ou G qui sont encore sous bail, la loi interdit toute augmentation de loyer, même lors de la révision annuelle basée sur l'IRL. Cette mesure pénalise les propriétaires qui ne rénovent pas. Parallèlement, le locataire continue de payer des charges locatives élevées en raison de la mauvaise isolation. Cette situation crée une pression financière sur le bailleur qui voit sa rentabilité s'éroder face à des coûts de maintenance constants. En 2026, la rénovation énergétique devient le seul levier pour débloquer la croissance des revenus locatifs et réduire les litiges liés au montant des charges d'énergie répercutées sur les locataires.

Les aides à la rénovation et leur impact fiscal

Pour accompagner ces obligations, des dispositifs d'aide publique sont accessibles aux bailleurs. MaPrimeRénov' et les certificats d'économie d'énergie (CEE) permettent d'alléger la facture des travaux. Le propriétaire doit porter une attention particulière au montage financier de ces opérations. Si les subventions réduisent le coût réel, la part restant à charge est souvent déductible des revenus fonciers au régime réel. En 2026, une rénovation bien planifiée permet non seulement de respecter la loi, mais aussi de diminuer drastiquement les charges locatives pesant sur le locataire, rendant le logement plus facile à louer et augmentant sa valeur patrimoniale globale.

Fiscalité locale : Taxe foncière et TEOM, qui doit payer quoi ?

La fiscalité locale se répartit entre le détenteur du bien et l'occupant. La règle de base est que le propriétaire paie la taxe foncière tandis que l'occupant paie la taxe d'habitation (pour les résidences secondaires en 2026). Cependant, un mécanisme particulier permet au bailleur de récupérer une partie de son avis d'imposition foncier auprès du locataire via les charges locatives : il s'agit de la Taxe d'Enlèvement des Ordures Ménagères (TEOM).

Le paiement de la taxe foncière par le propriétaire

La taxe foncière sur les propriétés bâties est due par le propriétaire au 1er janvier de l'année d'imposition. C'est une obligation personnelle qui ne peut pas être transférée contractuellement au locataire dans un bail d'habitation classique. Le bailleur doit s'en acquitter auprès du Trésor Public, souvent à l'automne. En 2026, avec la réévaluation des valeurs locatives cadastrales, ce montant peut varier sensiblement. Le propriétaire ne peut pas inclure le principal de cette taxe dans les charges locatives, car elle représente l'impôt lié à la détention du capital immobilier et non à l'usage des services de la ville par l'occupant.

La récupération de la TEOM auprès du locataire

La TEOM figure sur l'avis de taxe foncière du propriétaire, mais elle est légalement récupérable auprès du locataire car elle correspond à un service rendu à l'occupant (la collecte des déchets). Le bailleur peut la réclamer une fois par an lors de la réception de son avis, ou l'intégrer dans les provisions mensuelles pour charges locatives. Attention toutefois : les frais de gestion et de dégrèvement, qui représentent environ 3 % à 8 % du montant de la taxe, ne sont pas récupérables. En 2026, le propriétaire doit bien soustraire ces frais de gestion du montant total réclamé au locataire pour rester en conformité avec la jurisprudence.

La gestion des taxes en cas de changement de locataire

En cas de départ du locataire en cours d'année, la TEOM doit être répartie prorata temporis. Le propriétaire ne peut facturer que les mois où le logement était effectivement occupé. Cette règle s'applique également aux autres charges locatives liées aux taxes locales. Le bailleur doit être rigoureux dans son calcul de solde de tout compte lors du départ pour éviter des contestations ultérieures. En 2026, il est recommandé de conserver une provision sur le dépôt de garantie jusqu'à la réception de l'avis de taxe foncière, afin de pouvoir régulariser précisément la part de TEOM due par le locataire sortant.

Les charges de copropriété : répartition entre bailleur et occupant

Dans un immeuble en copropriété, le syndic envoie des appels de fonds globaux au propriétaire. Ces appels incluent à la fois des dépenses qui incombent au bailleur et des dépenses récupérables au titre des charges locatives. La ventilation de ces charges est un exercice technique indispensable pour le propriétaire qui souhaite se faire rembourser les sommes justes sans commettre d'erreurs préjudiciables.

Le rôle du syndic dans la ventilation des charges

Le syndic de copropriété est tenu de fournir au propriétaire bailleur un décompte annuel des charges qui sépare clairement les parts récupérables des parts non récupérables. Ce document est la base légale sur laquelle le bailleur doit s'appuyer pour sa régularisation de charges locatives. En 2026, la plupart des syndics proposent des espaces en ligne où cette ventilation est automatisée. Le propriétaire doit cependant vérifier ces données, car le syndic ne connaît pas les spécificités de chaque bail (par exemple, si le bail prévoit un forfait de charges plutôt que des provisions, ce qui est possible en location meublée).

Les charges de structure et d'administration

Toutes les dépenses liées à l'organisation juridique et financière de la copropriété sont à la charge exclusive du bailleur. Cela comprend les frais de tenue des assemblées générales, les honoraires pour travaux, les frais juridiques pour le recouvrement des impayés auprès des autres copropriétaires, et les primes d'assurance "multirisque immeuble". Ces frais ne peuvent pas être qualifiés de charges locatives. Pour l'investisseur immobilier, ils représentent un coût d'exploitation qui doit être déduit des revenus locatifs lors de la déclaration d'impôts, mais ils ne sont jamais compensés par le locataire.

Le fonds de travaux obligatoire : une charge propriétaire

Depuis la loi Alur, les copropriétés ont l'obligation de constituer un fonds de travaux pour anticiper les rénovations lourdes. Les appels de fonds pour cette réserve sont exclusivement dus par le propriétaire. Ils ne sont pas récupérables au titre des charges locatives car ils constituent une épargne pour la valorisation future de l'immeuble. En 2026, avec l'accélération des rénovations énergétiques, ce fonds de travaux est de plus en plus sollicité. Le bailleur doit être conscient que ces sommes sortent de sa poche sans contrepartie immédiate de la part de l'occupant, même si ce dernier bénéficiera à terme d'un meilleur confort thermique.

Assurances et garanties : sécuriser son investissement contre les risques locatifs

Le propriétaire bailleur doit se protéger contre les aléas qui pourraient compromettre son investissement. Outre les risques physiques (incendie, dégât des eaux), les risques financiers liés aux impayés de loyers et de charges locatives sont majeurs. En 2026, le recours aux assurances spécialisées est devenu une norme de gestion pour sécuriser les revenus fonciers et assurer la pérennité du patrimoine immobilier.

L'assurance Propriétaire Non-Occupant (PNO)

L'assurance PNO est obligatoire pour tout propriétaire dont le bien est situé en copropriété. Elle couvre la responsabilité civile du bailleur et complète les garanties de l'assurance de l'immeuble et celle du locataire. En cas de sinistre dans un logement vacant, c'est elle qui intervient. Cette assurance n'est pas récupérable auprès du locataire via les charges locatives, mais elle est intégralement déductible des revenus fonciers au régime réel. En 2026, les contrats PNO intègrent souvent des options de protection juridique qui s'avèrent très utiles en cas de litige portant sur la régularisation des charges ou l'exécution de travaux d'entretien.

La Garantie des Loyers Impayés (GLI)

La GLI est une assurance privée qui indemnise le bailleur en cas de défaut de paiement du locataire. Elle couvre non seulement le loyer principal, mais aussi les charges locatives et les éventuelles dégradations immobilières. Pour le propriétaire, c'est une sécurité indispensable, surtout dans un contexte économique incertain. En 2026, les assureurs exigent des dossiers de locataires très rigoureux (solvabilité prouvée, revenus stables). Si le bailleur souscrit une GLI, il ne peut généralement pas demander de caution solidaire (sauf pour les étudiants). Le coût de cette garantie, bien que non récupérable sur le locataire, sécurise le flux de trésorerie nécessaire au paiement des charges de copropriété.

Le dispositif Visale et les cautions publiques

Pour les locataires qui ne rentrent pas dans les critères de la GLI, le dispositif Visale (Action Logement) offre une garantie gratuite pour le propriétaire bailleur. Elle couvre les impayés de loyer et de charges locatives pendant toute la durée du bail. C'est une excellente alternative pour sécuriser son investissement tout en facilitant l'accès au logement de jeunes actifs ou de salariés en mobilité. En 2026, Visale est largement plébiscitée par les bailleurs pour sa simplicité de mise en oeuvre. Comme pour les assurances privées, cette garantie assure au propriétaire qu'il pourra toujours honorer ses propres obligations (taxe foncière, factures de travaux) même en cas de défaillance de son occupant.

Les modalités de régularisation annuelle des charges locatives

Le système des provisions mensuelles impose une régularisation annuelle obligatoire. Le propriétaire doit comparer les sommes versées par le locataire avec les dépenses réelles engagées. Ce processus est strictement encadré par la loi et nécessite une communication transparente des pièces justificatives. En 2026, une régularisation mal effectuée ou tardive peut priver le bailleur de son droit à récupérer les sommes dues, voire l'obliger à rembourser des provisions indûment perçues.

Le calcul de l'écart entre provisions et réel

Chaque année, à la réception du décompte de copropriété ou lors de la clôture de l'exercice pour une mono-propriété, le bailleur doit établir le solde des charges locatives. Si les dépenses réelles récupérables sont supérieures aux provisions versées, le propriétaire demande un complément au locataire. Dans le cas inverse, il doit lui rembourser le trop-perçu. En 2026, il est conseillé de réaliser cette opération dans les trois mois suivant la réception du décompte du syndic pour maintenir une clarté comptable. Un écart trop important (plus de 20 %) doit inciter le bailleur à ajuster le montant des provisions mensuelles pour l'année suivante afin de lisser l'effort financier du locataire.

La mise à disposition des justificatifs

Le propriétaire a l'obligation de tenir à disposition du locataire l'ensemble des factures et contrats justifiant le montant des charges locatives pendant un mois après l'envoi du décompte de régularisation. En 2026, cette mise à disposition peut se faire par voie numérique via un coffre-fort électronique ou un espace partagé. Le locataire est en droit de vérifier que les dépenses répercutées correspondent bien à la liste légale des charges récupérables. Si le bailleur ne peut pas produire de justificatifs, le locataire peut légitimement refuser de payer le complément de charges demandé, d'où l'importance d'un archivage rigoureux de chaque facture liée à l'immeuble.

Les risques liés aux retards de régularisation

Si la régularisation des charges locatives n'est pas effectuée chaque année, le bailleur peut toujours le faire sur une période de trois ans. Toutefois, si le retard est imputable à une négligence du propriétaire, le locataire peut obtenir des délais de paiement substantiels (jusqu'à 12 mois) pour régler le complément. En 2026, les tribunaux sont particulièrement sévères avec les bailleurs qui "oublient" de régulariser pendant plusieurs années pour ensuite réclamer des sommes importantes. De plus, une régularisation tardive empêche le propriétaire de déduire correctement ses charges de sa déclaration de revenus fonciers, créant ainsi un préjudice fiscal personnel.

Comment gérer le paiement des taxes en cas de vacance locative ?

La vacance locative est une période critique où le bien ne génère aucun revenu, mais continue de générer des coûts. Pendant cette période, le propriétaire bailleur assume l'intégralité des charges et des taxes, sans aucune possibilité de récupération. En 2026, la gestion proactive de la vacance est essentielle pour ne pas laisser les taxes locales et les frais de fonctionnement de l'immeuble dévorer la rentabilité annuelle de l'investissement.

La responsabilité intégrale du propriétaire

Lorsqu'un logement est vide, les charges locatives cessent d'être partagées. Le propriétaire doit payer 100 % de l'eau, du chauffage collectif, de l'entretien des communs et des contrats de maintenance. De même, la TEOM, bien qu'habituellement récupérable, reste à sa charge tant qu'aucun locataire n'est présent pour en assumer la part prorata temporis. Le bailleur doit donc disposer d'un fonds de roulement suffisant pour couvrir ces périodes de transition. En 2026, il est possible de demander au syndic de suspendre certains services optionnels ou de réduire les températures de consigne dans le logement pour limiter les frais durant la vacance, mais les charges fixes de copropriété demeurent dues.

Le dégrèvement de taxe foncière pour vacance prolongée

Si le logement est vacant de manière involontaire (difficulté à trouver un locataire malgré un loyer au prix du marché, travaux indispensables) pendant plus de trois mois consécutifs, le bailleur peut demander un dégrèvement de taxe foncière. Cette démarche administrative doit être effectuée auprès du centre des impôts. En 2026, les justificatifs demandés sont stricts : annonces de location, attestation d'une agence, factures de travaux. Ce dégrèvement permet de compenser une partie des charges locatives que le propriétaire a dû payer seul pendant cette période sans revenus. C'est un levier fiscal méconnu mais précieux pour limiter les pertes liées à la vacance.

La taxe sur les logements vacants (TLV et THLV)

Le propriétaire doit être vigilant : si le logement reste vide trop longtemps dans certaines zones tendues, il peut devenir redevable de la Taxe sur les Logements Vacants (TLV) ou de la Taxe d'Habitation sur les Logements Vacants (THLV). En 2026, ces taxes sont de plus en plus élevées pour inciter à la mise en location. Le montant de ces taxes peut largement dépasser celui des charges locatives annuelles habituelles. Pour éviter cette imposition supplémentaire, le bailleur a tout intérêt à réaliser rapidement les travaux de performance énergétique nécessaires pour rendre le bien "louable" et ainsi éviter d'entrer dans le champ d'application de ces taxes sur l'inoccupation.

FAQ - Charges locatives et taxes : les obligations du propriétaire bailleur

Quelles sont les charges que le propriétaire ne peut jamais récupérer ?

Le propriétaire ne peut jamais récupérer les honoraires du syndic, les frais de gestion de l'agence immobilière, l'assurance de l'immeuble, les frais de gros travaux (toiture, façade), les travaux de mise aux normes (électricité, ascenseur) et le remplacement des équipements vétustes. Ces dépenses font partie des obligations du bailleur liées à la conservation du patrimoine et ne peuvent pas être qualifiées de charges locatives.

Le locataire doit-il payer la taxe foncière ?

Non, la taxe foncière est un impôt lié à la propriété immobilière. Elle est exclusivement due par le propriétaire bailleur. Le locataire n'a aucune obligation légale de la payer, et toute clause du bail prévoyant le transfert de cette taxe au locataire (dans un bail d'habitation) serait jugée nulle. Seule la Taxe d'Enlèvement des Ordures Ménagères (TEOM), qui figure sur le même avis, peut être répercutée au titre des charges locatives.

Comment calculer la part de TEOM récupérable si le locataire part en juin ?

La récupération se fait prorata temporis. Si le locataire quitte le logement le 30 juin, le propriétaire bailleur doit diviser le montant annuel de la TEOM (hors frais de gestion) par 365 jours et multiplier par le nombre de jours d'occupation effective (soit environ 181 jours). Ce montant sera alors déduit du dépôt de garantie ou réclamé lors de la régularisation finale des charges locatives.

Le bailleur peut-il demander un forfait de charges plutôt que des provisions ?

Le forfait de charges est autorisé uniquement pour les locations meublées et les colocations (en bail unique ou multiple). Dans ce cas, le montant est fixé à l'avance et ne donne lieu à aucune régularisation ultérieure. Pour les locations nues classiques, le système des provisions avec régularisation annuelle est la règle impérative. Le propriétaire doit choisir le mode de gestion des charges locatives dès la signature du bail, car il ne pourra pas en changer unilatéralement en cours de contrat.

Que faire si le locataire conteste le montant de la régularisation ?

Si un locataire conteste le montant des charges locatives, il doit le faire par écrit. Le propriétaire bailleur a alors l'obligation de lui fournir les justificatifs (factures, contrats) s'il ne l'a pas déjà fait. Si le litige persiste malgré la transparence des documents, les parties peuvent saisir la Commission Départementale de Conciliation (CDC). C'est une étape gratuite et souvent efficace pour résoudre les désaccords sur les charges sans passer par le tribunal judiciaire.

Les frais de débouchage de canalisations sont-ils des charges locatives ?

Cela dépend de l'origine du problème. Si le bouchon est dû à un mauvais usage par le locataire (accumulation de graisses, objets inadaptés), l'intervention est à sa charge. Si le problème vient d'une malfaçon, de la vétusté des tuyaux ou de racines dans les canalisations extérieures, c'est une charge pour le propriétaire bailleur. Dans une copropriété, si le bouchon est situé dans les parties communes, les frais sont répartis entre les copropriétaires, et une part peut être incluse dans les charges locatives d'entretien des canalisations communes.

Peut-on réviser les provisions de charges en cours d'année ?

Oui, si le propriétaire bailleur constate que les provisions versées sont manifestement insuffisantes face à l'augmentation réelle des coûts (hausse brutale du prix de l'énergie par exemple), il peut proposer au locataire d'ajuster le montant mensuel. Bien que cela ne soit pas une obligation légale avant la régularisation annuelle, cette pratique est conseillée pour éviter un complément trop lourd à payer d'un coup. Le locataire n'est pas obligé d'accepter en cours d'année, mais il a tout intérêt à le faire pour équilibrer ses propres dépenses de charges locatives.