Loi Lemoine et assurance de prêt

Qu'est-ce que la loi Lemoine ?

La loi Lemoine est la loi n° 2022-270 du 28 février 2022, portée par la députée Patricia Lemoine et consacrée à l'assurance emprunteur des crédits immobiliers. Elle introduit trois mesures : la possibilité de résilier son assurance de prêt à tout moment, la suppression du questionnaire de santé sous conditions, et un droit à l'oubli ramené à cinq ans pour les anciens malades du cancer et de l'hépatite C.

À ces trois mesures, qui réforment l'assurance de prêt immobilier, s'ajoute une information annuelle de l'emprunteur sur son droit de résiliation. Le tableau ci-dessous les résume.

Les dates d'entrée en vigueur

Les mesures sont entrées en application en deux temps. Depuis le 1er juin 2022, la résiliation à tout moment et la suppression du questionnaire s'appliquent aux nouvelles offres de prêt. Depuis le 1er septembre 2022, la résiliation à tout moment s'applique aussi aux contrats d'assurance déjà en cours, quelle que soit leur date de signature : un emprunteur qui a souscrit son prêt en 2015 peut donc changer d'assurance aujourd'hui, sans attendre une date anniversaire. Le droit à l'oubli à cinq ans s'applique, lui, depuis le 2 mars 2022.

Quels prêts sont concernés ?

La loi vise les crédits immobiliers accordés à des personnes physiques : achat d'une résidence principale ou secondaire, investissement locatif, travaux financés par un prêt immobilier, rachat d'un prêt immobilier. Les crédits à la consommation n'entrent pas dans son champ, pas plus que les prêts professionnels. Le cas d'un prêt souscrit au nom d'une société civile s'examine au vu du contrat et de la qualité de l'emprunteur.

Loi Lemoine, Lagarde, Hamon, Bourquin : qu'est-ce qui a changé ?

La loi Lemoine conclut plus de dix ans d'ouverture du marché. La loi Lagarde avait ouvert en 2010 le libre choix de l'assureur à la souscription du prêt. Changer après la signature restait encadré par des dates précises, que les banques exploitaient souvent pour retarder les demandes.

La loi Lemoine supprime toute notion de date pour changer de contrat.

Comment changer d'assurance de prêt avec la loi Lemoine ?

Choisir un contrat externe à la banque s'appelle la délégation d'assurance. Avec la loi Lemoine, cette substitution est possible à tout moment de la vie du prêt, sans frais, à une seule condition : le nouveau contrat doit offrir des garanties équivalentes à celles exigées par la banque.

La procédure en trois étapes

1. Comparer : relever les garanties exigées par la banque dans la fiche standardisée d'information, puis demander des propositions de contrats qui les couvrent.
2. Souscrire : signer le nouveau contrat, immédiatement si le profil est dispensé de questionnaire, et fixer sa date d'effet. Prévoir 30 à 45 jours après l'envoi de la demande est une précaution pratique pour éviter toute période sans couverture.
3. Notifier la banque : adresser la demande de substitution, avec le certificat d'adhésion et les conditions du nouveau contrat, et notifier la résiliation à l'assureur actuel. L'ancien contrat reste en vigueur jusqu'à la date d'effet du nouveau, une fois la substitution acceptée.

Les obligations de la banque et les sanctions

La banque dispose de 10 jours ouvrés à compter de la réception de la demande complète pour accepter ou refuser la substitution. Un refus doit être motivé par écrit et indiquer les garanties manquantes. La banque ne peut facturer aucun frais pour l'étude ou l'avenant, ni modifier le taux, la durée ou les autres conditions du prêt en contrepartie du changement. Les manquements sont passibles d'amendes administratives prononcées par la DGCCRF. En cas de refus contesté, l'emprunteur peut saisir le médiateur de sa banque.

L'équivalence des garanties : la clé d'une substitution acceptée

L'équivalence est la cause la plus fréquente de refus. Elle ne porte pas sur le prix mais sur le niveau de protection : le nouveau contrat doit couvrir au moins les risques et les conditions que la banque exige, tels qu'ils figurent dans la fiche standardisée d'information remise avec l'offre de prêt.

Comment vérifier et faire accepter l'équivalence

L'équivalence se juge critère par critère, à partir de la liste établie par le Comité consultatif du secteur financier, dans laquelle chaque banque retient les critères qu'elle exige. Elle porte sur les garanties de l'assurance de prêt : décès, perte totale et irréversible d'autonomie, invalidité, incapacité de travail, et perte d'emploi lorsqu'elle est exigée.

• La banque ne peut pas exiger des garanties supérieures à celles de son propre contrat de groupe.
• Un contrat qui ajoute des garanties optionnelles reste équivalent s'il couvre les critères exigés.
• Comparer avant de souscrire, en reprenant la liste de la fiche standardisée, évite la plupart des refus.
• Un refus doit nommer les critères non respectés : un nouveau contrat ajusté sur ces seuls points peut être présenté.

Suppression du questionnaire de santé : quelles conditions ?

Les deux conditions à remplir

Depuis le 1er juin 2022, aucun questionnaire de santé ne peut être demandé à un emprunteur qui remplit deux conditions cumulatives. La première : la part assurée sur sa tête ne dépasse pas 200 000 €, en additionnant tous ses prêts immobiliers en cours. La seconde : le dernier remboursement intervient avant son 60e anniversaire. Ces conditions s'apprécient assuré par assuré.

Exemples : emprunteur seul, couple, plusieurs prêts

• Emprunteur seul : 180 000 € assurés à 100 %, prêt qui se termine à 55 ans, aucun autre prêt immobilier. Dispensé de questionnaire.
• Couple à 50/50 : prêt de 400 000 €, chacun assuré pour 200 000 €, fin du prêt avant 60 ans pour les deux, aucun autre prêt immobilier en cours. Les deux sont dispensés.
• Couple assuré à 100 % chacun : prêt de 250 000 €, chacun assuré pour 250 000 €. Le seuil est dépassé pour les deux : questionnaire requis.
• Plusieurs prêts : 120 000 € restant dus sur un premier prêt, plus un nouveau prêt de 100 000 €, tous deux assurés à 100 %. L'encours assuré atteint 220 000 € : questionnaire requis pour le nouveau contrat.

Sous ces seuils, l'état de santé ne peut entraîner ni surprime ni exclusion. Au-delà, les risques aggravés de santé restent tarifés au cas par cas, avec d'éventuelles surprimes ou exclusions.

Le droit à l'oubli raccourci à 5 ans

Avant la loi Lemoine, un ancien malade du cancer devait déclarer sa pathologie pendant dix ans après la fin des traitements, ou cinq ans pour un cancer diagnostiqué avant 21 ans. Depuis le 2 mars 2022, le délai est de cinq ans après la fin du protocole thérapeutique, sans rechute, pour les cancers et l'hépatite C, quel que soit l'âge au moment du diagnostic. Passé ce délai, l'emprunteur n'a plus à déclarer cette pathologie et l'assureur ne peut en tenir compte ni dans le tarif, ni dans les exclusions.

Pour les autres maladies, le droit à l'oubli s'articule avec la grille de référence de la convention AERAS, qui fixe, pathologie par pathologie, les délais au-delà desquels l'emprunteur est assuré sans surprime ni exclusion.

Combien peut-on économiser grâce à la loi Lemoine ?

Les économies selon l'âge et le contrat de départ

L'écart vient surtout du mode de calcul. Les contrats de groupe bancaires calculent souvent la cotisation sur le capital initial, qui reste donc fixe pendant toute la durée. Beaucoup de contrats individuels la calculent sur le capital restant dû, ce qui la fait baisser à mesure que le prêt est remboursé. Ordres de grandeur, à titre d'illustration, pour un prêt de 250 000 € sur 20 ans, avec une substitution après 5 ans, soit 15 ans restants :

• Emprunteur de moins de 35 ans, non-fumeur : environ 45 € de moins par mois en moyenne, soit près de 8 100 € sur 15 ans.
• Emprunteur de 35 à 45 ans : environ 32 € de moins par mois, soit près de 5 760 €.
• Emprunteur de plus de 45 ans : environ 25 € de moins par mois, soit près de 4 500 €.

Ces montants supposent un contrat de groupe à cotisation fixe et un nouveau contrat à garanties équivalentes. Ils varient avec la quotité, la profession et l'état de santé. Les offres se comparent sur le taux annuel effectif d'assurance, qui ramène chaque contrat à un même indicateur sur la durée du prêt.

Pourquoi faire appel à un expert

L'équivalence des garanties étant la principale source de refus, la sélection de contrats conformes, point par point, à la fiche standardisée de la banque fait gagner du temps. Un intermédiaire spécialisé compare plusieurs assureurs sur ces critères, prépare la demande de substitution, suit le délai de 10 jours ouvrés et vérifie la résiliation de l'ancien contrat. La nature de sa rémunération doit être indiquée avant toute souscription.

Le gain dépend du mode de calcul du contrat actuel, de l'âge, de la quotité et de la durée restante du prêt. Le comparateur d'assurance de prêt met en regard des contrats aux garanties équivalentes, ce qui permet de mesurer l'économie possible sur son propre prêt.

Quelles sont les limites de la loi Lemoine ?

La loi ouvre des droits importants, mais elle ne règle pas toutes les situations.

• Les crédits à la consommation sont exclus : l'assurance de prêt consommation n'entre pas dans le champ de la loi, ni pour la résiliation à tout moment, ni pour la suppression du questionnaire.
• Les prêts professionnels sont exclus : seuls les crédits immobiliers des personnes physiques sont visés.
• Le seuil de 200 000 € porte sur l'encours cumulé : un emprunteur qui a déjà un prêt immobilier en cours peut dépasser le seuil avec un nouveau prêt modeste.
• Au-delà des seuils, la sélection médicale demeure : questionnaire, surprimes et exclusions restent possibles pour un emprunteur de plus de 60 ans en fin de prêt ou au-delà de 200 000 € assurés.
• Le prix n'est pas encadré : la loi garantit le droit de changer, pas l'existence d'un contrat moins cher. Pour un emprunteur âgé ou un prêt proche de son terme, l'écart peut être faible.
• Les pratiques bancaires restent un frein : demandes de pièces complémentaires, refus pour équivalence contestable ou réponses tardives allongent parfois la procédure.

Questions fréquentes sur la loi Lemoine

Quand peut-on changer d'assurance avec la loi Lemoine ?

À tout moment, sans attendre une date anniversaire et sans durée minimale, pour un prêt immobilier en cours. Le nouveau contrat doit offrir des garanties équivalentes, et la banque dispose de 10 jours ouvrés pour répondre à une demande complète.

La loi s'applique-t-elle aux prêts en cours ?

Oui. Depuis le 1er septembre 2022, la résiliation à tout moment vaut pour tous les contrats d'assurance de prêt immobilier, quelle que soit leur date de signature. La suppression du questionnaire, elle, concerne les adhésions réalisées depuis le 1er juin 2022.

La loi Lemoine concerne-t-elle les crédits à la consommation ?

Non. La loi vise uniquement les crédits immobiliers. L'assurance d'un crédit à la consommation reste soumise aux conditions de son contrat.

Qui est dispensé du questionnaire de santé ?

L'emprunteur dont la part assurée, tous prêts immobiliers en cours compris, ne dépasse pas 200 000 €, et dont le prêt se termine avant son 60e anniversaire. Pour un couple assuré à 50/50 sans autre prêt immobilier, cela couvre un emprunt jusqu'à 400 000 €.

La banque peut-elle refuser ou modifier mon taux ?

Elle peut refuser si les garanties ne sont pas équivalentes, par une décision motivée qui précise les critères manquants. Elle ne peut en revanche ni modifier le taux ou les conditions du prêt, ni facturer de frais en contrepartie du changement d'assurance.

Combien de temps prend le changement ?

La banque répond dans les 10 jours ouvrés suivant la réception de la demande complète. En pratique, comptez quelques semaines entre la comparaison des offres et la date d'effet du nouveau contrat.

La loi s'applique-t-elle à un investissement locatif ou à une SCI ?

Pour un investissement locatif financé par un prêt immobilier au nom d'une personne physique, oui. Pour un prêt souscrit au nom d'une société civile, l'application dépend de la qualité de l'emprunteur et des termes du contrat ; les prêts strictement professionnels sont exclus.