Crédit immobilier : pourquoi les primo-accédants dominent le marché en 2025
La physionomie du crédit immobilier a profondément évolué en 2025. Portés par la détente des taux et des dispositifs réglementaires ciblés, les primo-accédants représentent désormais une part historique des emprunteurs, selon les dernières données du Haut Conseil de stabilité financière.
Une part des primo-accédants jamais observée auparavant
La fin de l'année 2025 marque un tournant pour le financement immobilier. D'après le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), les primo-accédants ont concentré entre 47 % et 48 % des prêts immobiliers accordés au dernier trimestre. Un niveau sans précédent, alors que cette population représentait seulement 30 % à 32 % des bénéficiaires au début des années 2020.
Comme le souligne le HCSF : «Près de la moitié des crédits accordés ont été octroyés à des primo-accédants (NDLR des personnes qui achètent un bien pour la première fois ou qui n'ont pas été propriétaires depuis deux ans). C'est un taux historiquement élevé». Cette progression intervient dans un cadre prudentiel inchangé, avec un taux d'endettement plafonné à 35 % des revenus et une durée maximale de 25 ans, hors dérogations.
La baisse des taux, principal moteur du retour des acheteurs
Ce regain d'activité des primo-accédants s'explique en grande partie par l'amélioration des conditions de financement. Entre la fin de l'année 2023 et le milieu de l'année 2025, les taux moyens des crédits immobiliers sont passés d'environ 4,2 % à 3,06 %, selon l'Observatoire Crédit Logement.
Cette détente a relancé la production de prêts. Sur la même période, les volumes mensuels de crédits accordés ont quasiment doublé, progressant d'environ 7 milliards à près de 13 milliards d'euros, d'après les statistiques de la Banque de France. Une dynamique qui bénéficie prioritairement aux ménages accédant pour la première fois à la propriété.
Le rôle clé de la marge de flexibilité bancaire
Le cadre fixé par le HCSF a également favorisé cette évolution. L'institution rappelle que «Depuis plus d'un an, la reprise des crédits immobiliers est dirigée vers les primo-accédants. Cela correspond à ce que souhaite le HCSF qui avait réservé une partie de la marge de flexibilité aux primo-accédants».
Les établissements bancaires disposent en effet d'une capacité de dérogation portant sur 20 % des dossiers, à condition que 70 % de ces exceptions concernent l'achat d'une résidence principale et que 30 % bénéficient à des primo-accédants. Ce mécanisme permet d'adapter l'octroi de crédit sans remettre en cause la stabilité financière.
Un risque maîtrisé selon les autorités financières
L'augmentation de la part des primo-accédants ne suscite pas d'inquiétude particulière du côté du superviseur. Le HCSF se veut rassurant : «La part importante de crédits en faveur des primo-accédants s'inscrit dans cette stabilité financière. Il n'y a pas de risque spécifique associé à cette part des primo-accédants».
En conséquence, l'institution maintient l'ensemble des outils de régulation actuellement en vigueur, estimant que le profil de ces emprunteurs reste compatible avec un marché du crédit sain et équilibré.
Des aides renforcées pour soutenir l'accession à la propriété
Les primo-accédants bénéficient également de plusieurs leviers complémentaires. Depuis le 1er avril, le prêt à taux zéro a été réintroduit pour les maisons individuelles et étendu à l'ensemble du territoire pour le logement neuf, qu'il soit collectif ou individuel.
À cela s'ajoute une mesure fiscale favorable : ces acquéreurs sont exonérés de la hausse de 0,5 point de la part départementale des droits de mutation à titre onéreux, communément appelés frais de notaire. Autant de facteurs qui contribuent à renforcer leur poids dans le paysage du crédit immobilier.
| Indicateur clé | Début des années 2020 | Fin 2025 |
|---|---|---|
| Part des primo-accédants | 30 à 32 % | 47 à 48 % |
| Taux moyen des crédits | ≈ 4,2 % | ≈ 3,06 % |
| Production mensuelle de crédits | ≈ 7 Md€ | ≈ 13 Md€ |
