Financement immobilier : Michel Mouillart décrypte les mécanismes d'une baisse de production et d'une hausse masquée des taux
Écrit par Arsalain EL KESSIR
Derrière les apparences d'un marché en phase d'observation, les structures profondes du financement immobilier traversent une zone de fortes turbulences. Dans sa dernière note de conjoncture, l'économiste Michel Mouillart lève le voile sur une réalité plus complexe que la simple lecture des moyennes globales. Plongé dans un environnement international anxiogène exacerbé par le conflit au Moyen-Orient et le retour des pressions inflationnistes, le marché des crédits immobiliers amorce un atterrissage rigoureux, marqué par un recul net de la production et une modification stratégique des politiques commerciales des banques.
Une stabilité optique des taux portée par la déformation de la production
Au premier coup d'oeil, le taux moyen du crédit immobilier affiche une stabilité rassurante, s'établissant à 3,25 % au mois de mai 2026 selon les données de l'Observatoire Crédit Logement/CSA. Pourtant, Michel Mouillart démontre que cette situation est une illusion statistique. En réalité, les grilles tarifaires des produits phares des banques se tendent de manière continue sur toutes les durées depuis le mois de mars : les taux sur 15 ans ont progressé de 8 points de base (pdb), ceux sur 25 ans de 10 pdb, et ceux sur 20 ans de 13 pdb.
Si la moyenne générale ne s'envole pas, c'est en raison d'une modification extrêmement rapide de la structure des dossiers financés. Confrontées aux risques de solvabilité, les banques réduisent la voilure sur les engagements à très long terme : la part des prêts sur 25 ans et plus est tombée à 44 % en mai 2026, soit une chute de 4,7 points depuis le début de l'année (contre 51,1 % sur l'ensemble de l'année 2024). Le marché se reporte massivement sur la tranche des prêts de 20 à 25 ans (36,3 % de parts de marché). Les crédits longs et plus chers pesant moins lourd dans la balance, la moyenne globale reste artificiellement basse.
Production de crédits : le ralentissement s'accélère à la fin du printemps
L'illusion d'une reprise pérenne se heurte à la réalité des volumes de financement accordés. Après un premier trimestre d'hésitation et une légère trêve en avril où les banques ont comprimé leurs marges pour soutenir l'activité, le mois de mai marque une rupture nette, aggravée par un calendrier civil défavorable (succession de ponts et jours fériés).
Les indicateurs de performance commerciale basculent dans le rouge en rythme annuel glissant :
- Production de crédits (trimestre glissant) : Chute de - 6,5 % en glissement annuel, à comparer au bond spectaculaire de + 37,8 % observé à la même période l'an dernier.
- Nombre de prêts octroyés (trimestre glissant) : Recul de - 1,1 % sur un an (contre + 50,2 % un an plus tôt).
- Essoufflement de la dynamique annuelle : Mesurée en niveau annuel glissant, la production de crédits ne progresse plus que de 11,8 % à fin mai 2026, contre une croissance de + 31,1 % enregistrée à fin décembre 2025.
| Indicateurs macro-immobiliers (Données de mai 2026) | Valeur / Part de marché | Évolution et dynamique constatées |
|---|---|---|
| Taux moyen global observé (Crédit Logement/CSA) | 3,25 % | Stabilité en trompe-l'oeil (hausse masquée par les durées) |
| Part des prêts à 25 ans et plus dans la production | 44,0 % | - 4,7 points depuis janvier (51,1 % en 2024) |
| Production trimestrielle de crédits immobiliers | En net retrait | - 6,5 % en glissement annuel |
| Croissance annuelle de la production (Cumul 12 mois) | + 11,8 % | Fort ralentissement (+ 31,1 % à fin décembre 2025) |
Inflation et récession : un changement de paradigme pour le second semestre
Pour Michel Mouillart, les espoirs d'un « atterrissage en douceur » du marché immobilier doivent être abandonnés. L'analyse des Comptes de la Nation publiés par l'Insee fin mai corrobore une dégradation globale des fondamentaux macroéconomiques : recul du produit intérieur brut (PIB) au premier trimestre, contraction du pouvoir d'achat réel des ménages et reprise du chômage. Les perspectives d'une entrée technique en récession au second trimestre se renforcent, limitant la marge de manoeuvre de l'État en raison des contraintes budgétaires nationales.
Le principal signal d'alarme provient du regain inflationniste alimenté par les tensions géopolitiques au Moyen-Orient, propulsant l'indice des prix à 3,2 % en mai dans la zone euro. Ce rebond invalide les prévisions de baisse des taux à court terme et renforce la probabilité d'une réaction ferme de la Banque centrale européenne (BCE) lors de son conseil du 11 juin. Face à ce signal monétaire, Michel Mouillart anticipe un durcissement sans équivoque des critères d'octroi des banques et une révision à la hausse des trajectoires de taux d'intérêt pour le reste de l'année 2026.
