Immobilier 2026 : la hausse progressive des taux d'intérêt écarte les revenus modestes du crédit

Contraction du volume des ventes : le marché de l'ancien s'essouffle

La reprise observée sur le marché de l'immobilier ancien en 2025 (+13 % sur un an, soit 952 000 transactions) se heurte à un nouveau coup de frein. Les indicateurs du printemps 2026 matérialisent un fléchissement rapide de l'activité contractuelle : en l'espace de deux mois, le nombre de ventes a reculé de 17 000, passant d'un rythme annuel de 958 000 fin février à 941 000 au printemps.

Selon les prévisions actualisées de la FNAIM, ce ralentissement est appelé à s'installer sur l'ensemble de l'exercice. La fédération anticipe une baisse globale des ventes de 5 % pour l'année 2026, projetant le volume final des transactions dans une fourchette comprise entre 900 000 et 920 000 signatures. Ce recul conjoncturel est directement attribué aux incertitudes liées aux tensions géopolitiques au Moyen-Orient et à la résurgence de l'inflation, passée de 0,3 % à 2,4 %.

Évolution des taux d'intérêt : une hausse contenue par la concurrence bancaire

Le resserrement de la politique monétaire européenne pèse sur le coût du crédit à l'habitat. Après la décision de la Banque centrale européenne (BCE) de rehausser son taux directeur à 2,25 % en juin 2026, les taux d'intérêt nominaux poursuivent leur progression. Affichés à 3,05 % en juin 2025, les taux moyens s'établissent à 3,25 % en ce milieu d'année 2026.

Les experts du secteur estiment néanmoins qu'une explosion des taux similaire à celle de l'année 2023 (où le seuil des 4 % avait été franchi) est à exclure. Pour la première fois, les barèmes bancaires se décorrèlent de l'OAT à 10 ans (fixée à 3,55 %). Les établissements de crédit, désireux de reconstituer leurs portefeuilles de clients après plusieurs trimestres d'atonie, maintiennent des marges compétitives. Les projections de la FNAIM et de Crédit Logement/CSA tablent sur des taux compris entre 3,45 % et 3,80 % pour la fin de l'année 2026.

Sélection par les revenus : les classes moyennes pénalisées par les critères d'octroi

Malgré la relative stabilité des taux, les conditions d'emprunt se durcissent pour les ménages dont les revenus annuels sont inférieurs à 50 000 €. Pour maintenir leur solvabilité face aux prix de l'immobilier, les acheteurs s'endettent sur des durées historiquement longues : la durée moyenne des prêts atteint 22,6 ans, et 54 % des dossiers exploitent la limite légale des 25 ans, avec un apport personnel moyen exigé de 20 %.

Cette configuration produit une sélection mécanique des profils au sein de la production de nouveaux crédits :

• La baisse des tranches modestes : La part des emprunteurs de la classe moyenne (revenus entre 30 000 et 50 000 €/an) est tombée de 29 % en 2021 à 23 % fin 2025. Pour les revenus inférieurs à 30 000 €, la proportion chute à 10,9 %.
• La concentration sur les hauts revenus : Seules les catégories de ménages percevant plus de 50 000 € et plus de 100 000 € par an affichent une progression de leur part dans la production globale de crédits.

Parallèlement, l'investissement locatif poursuit son déclin structurel. Représentant désormais à peine 12 % des transactions globales, ce segment enregistre un point bas historique, Loïc Cantin affirmant que l'exercice 2026 s'avère plus dégradé que l'année 2025 sur le plan des placements immobiliers privés.