Investissement locatif : nos conseils pour se lancer

Mickaël Touré • 24 Septembre 2019 • 16:01

Pas toujours facile de savoir par où commencer lorsque l'on souhaite investir dans la pierre. BoursedesCrédits vous propose quelques conseils pour gérer au mieux votre projet d'investissement locatif.

Investissement locatif : nos conseils pour se lancerBoursedesCrédits vous guide dans la réalisation de votre investissement locatif

Ce n'est désormais plus un mystère. Le taux immobilier 2019 permet de contracter un crédit immobilier à un taux historiquement bas. De quoi motiver les ménages, qui plutôt que de miser sur des produits d'épargne peu rémunérateurs, peuvent se tourner vers l'investissement locatif pour assurer leurs vieux jours.

Malheureusement, il n'est pas toujours facile de savoir par où commencer lorsque l'on souhaite se lancer dans l'aventure. Dispositifs en place, investissement nécessaire, rentabilité.... Autant de questions qui se posent au moment d'investir. Dans cette optique, BoursedesCrédits vous propose quelques conseils afin de mettre en place un projet d'investissement cohérent et surtout rémunérateur.

Les dispositifs en place

Premièrement, avant même de se lancer dans un projet d'investissement locatif, il est impératif de connaître la législation et les différentes aides disponibles. En effet, depuis un certain temps, le gouvernement a mis en place plusieurs aides afin de booster l'investissement locatif. Que ce soit dans le neuf ou dans l'ancien, le propriétaire bailleur peut bénéficier d'avantages fiscaux sous certaines conditions :

  • Le dispositif Pinel : ce dispositif fut introduit par la loi finances de 2015. Il remplace le dispositif Duflot dont il reprend néanmoins les principales modalités, en y ajoutant quelques assouplissements. Le dispositif Pinel permet de bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu calculée sur le prix d'achat des logements neufs ou des logements réhabilités pour atteindre les performances techniques du neuf. Son champ d'application est délimité par des zones géographiques.
  • Le dispositif Cosse : également dit « Louer abordable », permet aux propriétaires qui louent leur logement à un niveau de loyer abordable, de bénéficier d'un abattement fiscal sur leurs revenus locatifs. Il s'adresse aussi bien aux nouveaux investisseurs qu'aux propriétaires bénéficiant déjà d'un bien. Pour être éligible, il faudra néanmoins remplir des conditions spécifiques. Notamment en termes de respect des plafonds de loyers et de ressources du locataire. Le dispositif ne s'appliquera qu'aux zones tendues définies par la mise en oeuvre du dispositif Pinel. Le montant de la déduction oscille entre 15% et 85% des revenus bruts fonciers. Cet avantage s'applique chaque année pendant la durée de la convention (généralement entre 6 ou 9ans).  
  • Le dispositif Denormandie : Ce dispositif est le plus récent. Il est entré en vigueur le 1er janvier 2019. Il permet une réduction d'impôt sur le revenu accordé aux particuliers achetant un logement à rénover dans un quartier ancien dégradé et s'engageant à le louer. Ce dispositif est disponible dans 222 villes et est ouvert jusqu'au 31 décembre 2021. La réduction d'impôt est plafonnée à un investissement maximum de 300 000 €.

Ainsi, les propriétaires bailleurs peuvent profiter de plusieurs avantages. Attention tout de même car les dispositifs Pinel et Denormandie pourrait être supprimés ou très fortement modifiés par la loi de finances de 2020. Pour autant, il reste un coup de pouce non-négligeable pour ceux qui souhaitent investir.

Implantation géographique et étude du marché local

Pour mener à bien un projet d'investissement locatif, il faudra également mener une réflexion importante sur l'endroit où l'on souhaite acheter et sur le genre de bien que l'on souhaite obtenir. Quelque soit l'endroit où l'on décide de mener son projet, une étude approfondie du marché est indispensable.

En effet, que ce soit dans le marché du neuf ou de l'ancien, bien comprendre le marché permet de bien acheter.  Il faudra davantage se tourner vers les villes attractives possédant, par exemple, de nombreuses écoles ou des transports en commun à proximité du lieu convoité.

Top 10 des villes ou investir. Source : Seloger.com/ Août 2019

 

Dans ce sens, il est également important de savoir précisément quel type de location l'investisseur souhaite mettre en place. Les buts d'un investissement locatifs peuvent être divers : réduction d'impôt, résidence secondaire, patrimoine, location étudiante, location saisonnière ou meublée...

Par ailleurs, même avant l'obtention du bien, il est nécessaire d'envisager le loyer potentiel ainsi que le loyer futur qu'il sera possible de mettre en place. Une réflexion sur la rentabilité est impérative. Si celle-ci dépasse 3 à 4%, l'investissement peut être rentable. Plusieurs solutions peuvent permettre de déterminer un loyer optimal. Que ce soit l'étude de l'indice de référence des loyers publié par l'INSEE, les rapports d'évolution des loyers en France établis par des organismes publics et privé ou encore le recours à un professionnel.

Travaux de rénovation : une étape primordiale

L'investissement dans un bien immobilier ancien rimera bien souvent avec la réalisation de travaux. L'état du bien est un élément fondamental au moment de l'achat. Il devra également être entretenu régulièrement.

Parfois, l'obtention d'un bien immobilier peut se révéler être un véritable poison pour les finances d'un investisseur. Certains acquéreurs rencontrent des difficultés lors de la réalisation des travaux ou se lancent dans des travaux interminables et très couteux.


Pour éviter cela, il est plus que recommandé de faire appel à des entrepreneurs sérieux, honnêtes et qui proposent des matériaux de qualité. Des travaux bien réalisés peuvent assurer un retour sur investissement plus qu'intéressant et une prise de valeur du bien.

De même, le fait de proposer un bien meublé permettra de le louer avec une prime par rapport à un bien vide. Un appartement meublé et bien décoré, mais pas trop personnalisé ne fera que renforcer l'attractivité de votre bien.

Bien choisir son locataire

Une fois le bien acheté et rénové, il s'agira de bien choisir son locataire. La sélection du locataire est primordiale car tout bon investissement locatif dépend d'un bon locataire. Avoir un locataire qui paye son loyer et qui entretien correctement les lieux sera la clé d'un investissement réussi. Ainsi, il est recommandé de demander une caution solidaire et un locataire au niveau de revenu au moins deux ou trois fois supérieur au loyer.

Pour éviter une situation intenable, l'investisseur peut également opter pour une garantie loyers impayés (GLI). Elle permettra de percevoir le versement des loyers en cas d'impayés. Si besoin, il est également possible de faire appel à une agence pour la gestion d'un bien. Leurs honoraires seront déductibles de vos revenus fonciers. Ce système permet de se délester de la gestion du bien.

Pour plus d'informations sur l'investissement locatif, n'hésitez pas à contacter gratuitement et sans engagement les courtiers en crédit immobilier de BoursedesCrédits en ligne ou au 01 80 05 31 42.

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