Marché locatif sous haute tension : l'explosion des procédures d'expulsion à l'issue de l'hiver
Écrit par Arsalain EL KESSIR
La clôture de la protection hivernale au 31 mars 2026 intervient dans un climat social particulièrement inflammable. Alors que la pénurie de logements s'aggrave, les chiffres récents révèlent une accélération inédite des mesures d'exécution judiciaire à l'encontre des locataires en situation d'impayés.
Un déséquilibre structurel qui fragilise le parc locatif français
Le secteur de l'immobilier locatif traverse une zone de turbulences majeure, marquée par une déconnexion croissante entre l'offre et la demande. Plusieurs facteurs expliquent ce blocage : la raréfaction des programmes neufs, l'exclusion du marché des "passoires thermiques" non rénovées et des taux d'emprunt qui freinent l'investissement. Pour les bailleurs, la rentabilité s'érode face à des risques de défaillance de plus en plus fréquents, créant une forme de défiance généralisée.
Dans ce contexte, la trêve hivernale, définie officiellement comme une « période durant laquelle il n'est pas autorisé d'expulser un locataire de son logement » afin « de protéger les personnes les plus vulnérables face aux rigueurs de l'hiver », ne semble plus être qu'un sursis temporaire. Si elle offre une respiration vitale aux familles précaires, elle cristallise aussi l'exaspération des propriétaires qui doivent supporter des mois de loyers non perçus sans recours immédiat.
Radiographie d'une hausse spectaculaire des contentieux judiciaires
Les données publiées le 17 mars par la Chambre nationale des commissaires de justice confirment une dégradation rapide de la situation sur l'année 2025. L'organisme souligne d'ailleurs « un contexte où le logement cristallise plus que jamais les tensions socio-économiques de la société ». La hausse ne concerne plus seulement les premiers rappels, mais bien le stade final des procédures.
Le tableau ci-dessous détaille l'évolution des mesures d'exécution selon les statistiques de la Chambre nationale des commissaires de justice :
| Nature de l'acte judiciaire | Volume (2025) | Variation / 2024 |
|---|---|---|
| Commandements de payer | 175 000 | + 2,4 % |
| Assignations en justice | 147 000 | + 1,3 % |
| Décisions de justice signifiées | 59 200 | + 30,4 % |
| Procès-verbaux d'expulsion effectifs | 30 500 | + 27,2 % |
Le bond de plus de 27 % des expulsions effectives est l'indicateur le plus alarmant. Il traduit une volonté de l'appareil judiciaire et des forces de l'ordre de mener les procédures à leur terme, mettant fin à une certaine forme de tolérance administrative qui prévalait les années précédentes.
L'impact des évolutions législatives sur le futur du logement
Cette sévérité accrue s'appuie sur un arsenal législatif renforcé. La loi Kasbarian-Bergé, souvent qualifiée de loi anti-squat, modifie les rapports de force. Comme le rapporte Franceinfo, un « locataire en difficulté doit demander explicitement devant le juge le maintien de son bail et avoir réglé son dernier mois de loyer ». Cette disposition restreint considérablement les marges de manoeuvre des occupants de mauvaise foi tout en complexifiant la défense des locataires réellement impécunieux.
Pour les acteurs de terrain, l'inquiétude est vive. Les associations craignent une saturation des dispositifs d'hébergement d'urgence dès le mois d'avril. Selon Jean-Baptiste Eyraud, porte-parole de l'association Droit au logement, le constat est sans appel : « le nombre d'expulsions va encore augmenter ». Sans une relance massive de la construction et une modération des coûts énergétiques, la fin de la trêve hivernale risque de devenir, chaque année, un rendez-vous social de plus en plus violent.
