Prêts immobiliers : le HCSF valide la hausse des dérogations bancaires mais maintient le verrou des 35 %
Écrit par Arsalain EL KESSIR
Le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) garde le contrôle du marché du crédit dévolu aux particuliers. À l'issue de sa réunion trimestrielle de juin 2026, l'instance de régulation financière a confirmé le maintien strict de ses normes prudentielles d'octroi. Si le plafond des 35 % d'endettement reste la règle absolue, les banques actionnent de plus en plus le levier des dérogations pour soutenir la reprise des transactions, au moment même où le débat législatif s'empare de la question du reste à vivre.
Les règles de référence du HCSF et le fonctionnement de la marge de flexibilité
Le modèle de financement immobilier français demeure encadré par des critères réglementaires stricts visant à prévenir le surendettement des ménages. Les établissements bancaires ont l'obligation légale de calibrer leurs offres de prêts selon deux indicateurs fixes :
- Le taux d'effort maximal : Les mensualités de remboursement du crédit (assurances comprises) ne peuvent excéder 35 % des revenus nets du foyer emprunteur.
- La maturité du crédit : La durée totale d'amortissement du prêt immobilier est contractuellement plafonnée à 25 ans.
Afin de fluidifier le marché, le régulateur permet aux banques de s'affranchir de ces limites pour une enveloppe globale de 20 % de leur production trimestrielle de nouveaux crédits. Cette flexibilité réglementaire cible en priorité l'acquisition de la résidence principale et les primo-accédants.
Premier trimestre 2026 : accélération de l'usage des dérogations
Le bilan du premier trimestre 2026 fait état d'une modification des pratiques commerciales des banques. Face à une demande de financement exigeante, la part des dossiers financiers bénéficiant d'une dérogation a grimpé à 17,5 %, contre 15,7 % à la même période en 2025. Le HCSF note que la marge de manoeuvre disponible se rapproche du plafond légal des 20 %.
Cependant, l'autorité de surveillance pointe une forte hétérogénéité d'application de cette tolérance réglementaire selon les enseignes bancaires. Tandis que certains réseaux de distribution optimisent l'intégralité de leurs quotas d'exceptions pour débloquer des dossiers limites, d'autres conservent une politique d'octroi ultra-prudente et sous-utilisent la marge accordée.
| Norme de régulation (Données HCSF 2026) | Seuil réglementaire de référence | État d'application au T1 2026 |
|---|---|---|
| Taux d'endettement maximal imposé | 35 % des revenus | Maintenu par le HCSF |
| Durée maximale de remboursement du prêt | 25 ans | Maintenu par le HCSF |
| Plafond légal global de dérogation | 20 % de la production | Utilisé à hauteur de 17,5 % |
| Projet législatif alternatif (Proposition de loi) | Critère du Reste à vivre | Porté par le député Lionel Causse |
Le débat législatif : vers une substitution du taux d'effort par le reste à vivre
Malgré la satisfaction affichée par le HCSF quant à l'appropriation des règles de flexibilité par le secteur privé, la rigidité de la norme fait l'objet d'une contestation politique à l'Assemblée nationale. Une proposition de loi transpartisane, menée par le député Renaissance Lionel Causse et cosignée par une dizaine de parlementaires, entend modifier le Code monétaire et financier pour assouplir les critères d'octroi.
Ce texte de loi ambitionne de substituer ou d'adosser au taux automatique de 35 % le critère financier du reste à vivre (le capital liquide disponible net restant au ménage après paiement des charges contraintes et de la mensualité du prêt). L'objectif des législateurs est de permettre aux banques de valider des dossiers de financement affichant des taux d'endettement supérieurs à 35 % dès lors que les revenus globaux de l'emprunteur garantissent un reste à vivre suffisant pour couvrir le quotidien, luttant ainsi contre l'exclusion du crédit des ménages aisés ou des investisseurs.
