Quels revenus et salaires sont pris en compte pour un prêt immobilier ?

Les revenus pris en compte avant d'accorder un crédit immobilier

1. Les salaires fixes et réguliers

Les salaires fixes, qu'ils soient mensuels ou annuels, représentent les revenus les plus pris en compte par les banques pour l'octroi d'un crédit immobilier. Ces revenus doivent être stables et réguliers, car les établissements prêteurs cherchent à s'assurer que l'emprunteur sera en mesure de rembourser son prêt de manière continue. Les salaires sont évalués en fonction du montant brut mensuel, sans tenir compte des charges ou des prélèvements sociaux.

2. Les revenus des travailleurs indépendants

Les travailleurs indépendants, comme les freelances ou les entrepreneurs, peuvent également faire valoir leurs revenus pour obtenir un prêt immobilier. Toutefois, les banques sont généralement plus exigeantes et prendront en compte la stabilité de l'activité. En règle générale, les revenus des travailleurs non salariés seront considérés sur la base de leurs bilans financiers des trois dernières années, afin de vérifier la régularité et la pérennité de leurs recettes.

3. Les revenus complémentaires

Les revenus complémentaires peuvent également être pris en compte, sous certaines conditions. Ceux-ci incluent :

• Les primes : Les primes régulières ou exceptionnelles peuvent être prises en compte si elles sont systématiques et documentées.
• Les pensions alimentaires : Si elles sont versées de manière régulière et sont durables, elles peuvent être ajoutées aux revenus.
• Les allocations familiales : Bien que variables, certaines banques acceptent de les inclure dans le calcul des revenus, en fonction de leur stabilité.

4. Les revenus fonciers

Les revenus générés par la location de biens immobiliers (loyers perçus) peuvent être pris en compte dans le calcul du dossier de prêt immobilier. Cependant, ces revenus doivent être réguliers et prouvés, avec des baux en cours et des déclarations fiscales correspondantes. Les revenus fonciers sont souvent moins pris en compte que les salaires, car ils peuvent fluctuer ou être impactés par des périodes de vacance locative.

5. Les dividendes et revenus financiers

Les dividendes d'actions ou autres revenus financiers peuvent également être pris en compte, mais les banques vérifient leur constance et leur source. Si ces revenus sont fluctuants ou peu réguliers, ils seront généralement moins considérés. Les établissements financiers privilégient les sources de revenus stables et prévisibles.

6. Les aides sociales et prestations publiques

Les aides sociales, telles que les allocations chômage ou les aides au logement, peuvent être prises en compte dans le calcul du revenu pour un prêt immobilier. Cependant, elles sont souvent perçues comme moins stables que des revenus professionnels. Les banques peuvent les inclure, mais elles peuvent aussi accorder moins d'importance à ces montants dans le calcul global des revenus.

7. Revenus issus des placements ou investissements

Les revenus générés par des placements ou investissements (comme les intérêts sur des comptes d'épargne ou des obligations) peuvent également être pris en compte par les banques. Cependant, tout comme pour les dividendes, ces revenus doivent être réguliers et prévisibles, ce qui peut ne pas être le cas pour certaines formes d'investissements à risque.

Les revenus stables : indispensables au prêt immobilier

Lorsque vous sollicitez un prêt immobilier, les banques accordent une attention particulière aux revenus stables et réguliers. Ces derniers sont essentiels pour garantir que vous serez en mesure de rembourser le crédit sur la durée. Les revenus stables témoignent de votre capacité à maintenir un niveau de vie constant et à honorer vos mensualités sans risque de défaut de paiement.

1. Le salaire fixe : la référence pour l'octroi du crédit

Le salaire fixe est l'un des principaux critères pris en compte par les banques pour accorder un prêt immobilier. Il s'agit de la rémunération régulière que vous percevez chaque mois, et qui est considérée comme prévisible et stable. Que vous soyez salarié, fonctionnaire ou travailleur à temps plein, votre salaire mensuel brut sert de base à l'analyse de votre capacité de remboursement.

2. Les avantages en nature et les primes régulières

Les avantages en nature, tels que les voitures de fonction, les tickets restaurant ou autres, peuvent être également pris en compte, car ils contribuent à votre revenu global. De même, les primes régulières (prime annuelle, prime de performance, etc.) peuvent être intégrées dans le calcul des revenus stables, à condition qu'elles soient systématiques et documentées sur plusieurs années.

3. Les revenus des pensions et retraites

Les pensions alimentaires ou les revenus issus des retraites sont considérés comme des revenus stables, dans la mesure où ils sont perçus de manière régulière. Les établissements prêteurs prennent en compte ces montants, en particulier si leur versement est prévu pour une durée prolongée, comme c'est le cas pour les pensions de retraite.

4. Les revenus issus de l'immobilier

Les revenus provenant de la location d'un bien immobilier peuvent aussi être considérés comme des revenus stables, à condition qu'ils soient réguliers et documentés. Les baux locatifs en cours, les montants des loyers perçus, ainsi que les déclarations fiscales seront scrutés pour vérifier la stabilité de ces revenus.

5. Les revenus d'activité professionnelle régulière des travailleurs indépendants

Les travailleurs indépendants doivent prouver la stabilité de leurs revenus pour obtenir un prêt immobilier. Les banques vérifient souvent les bilans financiers des trois dernières années pour s'assurer que l'activité générée est pérenne. De même, la régularité des paiements et la constance des revenus sont scrutées pour évaluer la viabilité du projet immobilier.

Les revenus stables sont donc un élément clé de votre dossier de prêt immobilier. Les banques les privilégient pour minimiser les risques liés à l'octroi du crédit et maximiser les chances de remboursement dans les meilleures conditions.

Le rôle des revenus locatifs

Les revenus locatifs peuvent jouer un rôle important dans l'analyse de votre dossier de prêt immobilier, car ils représentent une source de revenus régulière qui peut contribuer à la capacité de remboursement de votre crédit. Toutefois, leur prise en compte par les banques dépend de plusieurs critères et modalités spécifiques.

1. Les conditions pour prendre en compte les revenus locatifs

Pour que les revenus locatifs soient intégrés dans le calcul des revenus et salaires pris en compte pour un prêt immobilier, plusieurs conditions doivent être réunies :

• Le bien immobilier doit être loué à titre de résidence principale ou secondaire, et non vacant ou en attente de location.
• Les baux doivent être en cours et le loyer doit être versé régulièrement par le locataire.
• Les revenus locatifs doivent être déclarés, et vous devez être en mesure de fournir les documents justificatifs tels que les quittances de loyer, les contrats de location, ou les déclarations fiscales.

2. Le montant des revenus locatifs pris en compte

Les revenus locatifs ne sont pas toujours intégralement pris en compte. Les banques peuvent appliquer une réduction du montant brut des loyers pour couvrir les frais associés à la gestion du bien immobilier (charges, entretien, impôts fonciers, etc.). En général, elles retiennent entre 70 % et 80 % du montant brut des loyers perçus pour calculer les revenus nets disponibles. Cette réduction permet d'anticiper les charges liées à la propriété du bien.

3. Impact des revenus locatifs sur le taux d'endettement

Les revenus locatifs ont un impact direct sur le taux d'endettement, un des critères déterminants dans l'octroi d'un prêt immobilier. En augmentant vos revenus nets, ils permettent de réduire votre taux d'endettement global, ce qui peut rendre votre dossier plus attractif pour les établissements prêteurs. Il est important de noter que les banques tiennent aussi compte des risques liés à la vacance locative (périodes où le bien est inoccupé) ou des risques d'impayés, ce qui peut limiter la prise en compte des revenus locatifs dans certains cas.

4. Cas des revenus locatifs de biens à rénover ou en projet

Si vous possédez un bien immobilier destiné à la location mais qui n'est pas encore occupé ou en cours de rénovation, les revenus locatifs ne seront pas pris en compte tant que la location n'est pas effective. En revanche, si vous avez une preuve solide de l'intention de louer et des perspectives de revenus à court terme, certaines banques pourraient accepter de les considérer sous certaines conditions, mais cela reste rare et dépendra de l'évaluation de votre dossier.

Salaire variable et commissions : un cas particulier

Les salaires variables et les commissions représentent une part importante des revenus pour de nombreuses personnes, mais leur prise en compte pour un prêt immobilier diffère de celle des revenus fixes. Les banques et établissements prêteurs considèrent généralement ces revenus comme plus incertains, ce qui peut influencer leur calcul du montant que vous êtes en mesure d'emprunter.

1. Définition des salaires variables et commissions

Les salaires variables incluent tous les revenus qui fluctuent en fonction de votre performance, de vos résultats ou d'autres critères externes. Cela peut comprendre :

• Les primes de performance
• Les commissions sur ventes ou sur objectifs
• Les bonus annuels ou exceptionnels
• Les gratifications liées aux résultats ou à la productivité

2. Critères de prise en compte par les banques

Les banques sont généralement plus prudentes lorsqu'il s'agit de prendre en compte les salaires variables et les commissions. En effet, ces revenus peuvent être irréguliers et moins prévisibles, ce qui représente un risque pour les prêteurs. Toutefois, certaines conditions permettent leur intégration dans le calcul des revenus pris en compte pour un prêt immobilier :

• Les revenus variables doivent être perçus sur une période suffisamment longue (généralement au moins 1 à 2 ans) pour en prouver la stabilité.
• Les établissements prêteurs prendront souvent une moyenne des salaires variables sur les dernières années pour en atténuer l'irrégularité.
• Une performance soutenue dans la durée (par exemple, des commissions régulières) peut faciliter l'intégration de ces revenus dans le calcul global des ressources.

3. Le calcul des revenus variables et leur impact sur le prêt immobilier

Les banques n'intègrent pas systématiquement la totalité des salaires variables et commissions. En règle générale, elles appliqueront une réduction de ces montants pour tenir compte de leur caractère fluctuants. Par exemple, si vous avez des commissions élevées mais irrégulières, la banque pourrait ne retenir que 50 à 70 % de leur valeur réelle dans le calcul de vos revenus disponibles.

Dans certains cas, les établissements prêteurs peuvent appliquer un plafond, limitant ainsi la prise en compte des salaires variables dans le calcul du taux d'endettement. Cela peut réduire votre capacité d'emprunt, notamment si vos revenus variables représentent une part importante de vos ressources globales.

4. Comment optimiser l'acceptation de vos revenus variables pour un prêt immobilier ?

Pour maximiser l'impact de vos salaires variables et commissions lors de votre demande de crédit immobilier, voici quelques bonnes pratiques :

• Présentez un historique stable de vos revenus variables sur plusieurs années.
• Fournissez des justificatifs clairs tels que les fiches de paie, les contrats de travail et les relevés bancaires.
• Prévoyez une simulation avec des revenus variables réduits pour rassurer les banques sur votre capacité à rembourser en cas de baisse de vos commissions ou primes.

Quels sont les revenus non pris en compte ?

Dans le cadre d'une demande de prêt immobilier, toutes les sources de revenus ne sont pas systématiquement prises en compte par les banques. Certaines catégories de revenus, bien qu'elles puissent contribuer à la stabilité financière de l'emprunteur, sont exclues du calcul de la capacité d'emprunt. Voici un aperçu des revenus fréquemment non pris en compte lors de l'évaluation d'une demande de crédit immobilier.

1. Les aides sociales et prestations familiales

Les aides sociales, telles que le RSA, les allocations chômage, les aides au logement ou les prestations familiales, ne sont généralement pas considérées comme des revenus stables par les établissements prêteurs. Bien qu'elles puissent constituer une aide précieuse pour le budget quotidien, elles sont jugées temporaires et non pérennes, ce qui les rend exclues de l'analyse des revenus pour un prêt immobilier.

2. Les indemnités de chômage et les revenus d'assurances

Les indemnités de chômage, bien qu'elles soient des revenus temporaires pour certains emprunteurs, sont rarement retenues dans le calcul de la capacité d'emprunt. Les revenus d'assurances, comme ceux issus de la prévoyance, peuvent également être exclus, sauf dans des cas spécifiques où l'indemnité est permanente et confirmée pour une longue durée. Les banques privilégient les revenus perçus de manière stable et régulière pour évaluer la solvabilité de l'emprunteur.

3. Les revenus occasionnels

Les revenus issus de missions temporaires, de petits boulots ou de travaux occasionnels, comme la vente de biens personnels ou les revenus issus de l'économie collaborative (ex. : covoiturage, location de biens), ne sont pas pris en compte de manière significative. Ces revenus sont jugés instables et difficiles à prévoir sur le long terme, ce qui les rend inéligibles dans le calcul du taux d'endettement.

4. Les bénéfices non distribués des entreprises

Pour les travailleurs indépendants ou les actionnaires, les bénéfices non distribués, bien qu'ils puissent faire partie du capital de l'entreprise, ne sont généralement pas retenus comme revenus pour un prêt immobilier. Les banques s'intéressent aux dividendes réellement perçus ou aux revenus tirés de l'activité professionnelle, et non aux montants non versés.

5. Les dons et les prêts familiaux

Les dons financiers ou les prêts familiaux sont également souvent exclus. Bien qu'un prêt familial ou une aide ponctuelle puisse fournir un soutien à court terme, les établissements bancaires n'intègrent généralement pas ces montants dans leur évaluation de la solvabilité, car ils ne constituent pas des sources de revenus durables et contractuelles.

6. Les revenus liés à la vente de biens

Les revenus provenant de la vente de biens, comme une vente de bien immobilier ou la cession d'actifs personnels, sont également exclus du calcul des revenus pour un prêt immobilier. En effet, ces revenus ne sont pas réguliers et sont souvent uniques. De plus, les banques considèrent que ces fonds ne peuvent pas être utilisés pour un remboursement à long terme, puisque la vente de biens n'est pas une source de revenus récurrente.

7. Les revenus provenant de la crypto-monnaie ou autres investissements spéculatifs

Les gains issus d'investissements dans des actifs spéculatifs, comme la crypto-monnaie ou d'autres investissements à haut risque, ne sont pas pris en compte par les banques. Ces sources de revenus sont considérées comme incertaines et volatiles, ce qui les rend inadmissibles dans le cadre du calcul du taux d'endettement ou de la capacité d'emprunt.

Quelles charges sont prises en compte pour le taux d'endettement

Le taux d'endettement est un critère clé pour déterminer la capacité d'un emprunteur à rembourser un crédit immobilier. Il est calculé en prenant en compte l'ensemble des charges mensuelles du ménage, qu'il s'agisse de crédits existants ou de dépenses récurrentes. Pour obtenir un prêt immobilier, les banques se basent sur ce taux afin de vérifier la solvabilité de l'emprunteur. Voici les charges les plus couramment prises en compte dans ce calcul.

1. Les mensualités des crédits en cours

Les mensualités liées aux crédits immobiliers ou à la consommation déjà en cours sont les charges les plus évidentes prises en compte pour calculer le taux d'endettement. Cela inclut :

• Les prêts personnels
• Les crédits auto ou moto
• Les crédits renouvelables
• Les prêts étudiants ou autres prêts à la consommation

Ces mensualités sont directement soustraites des revenus nets mensuels pour déterminer le reste à vivre de l'emprunteur.

2. Les pensions alimentaires

Si l'emprunteur verse des pensions alimentaires (pour enfants ou ex-conjoint), celles-ci sont également considérées comme une charge. Elles sont prises en compte dans le calcul du taux d'endettement, car elles représentent un engagement financier récurrent et obligatoire.

3. Les charges liées à la propriété

Les charges liées à la propriété d'un bien immobilier, comme la taxe foncière, les charges de copropriété ou encore les travaux de rénovation non financés par un prêt, sont aussi prises en compte. Ces frais fixes réduisent la capacité de l'emprunteur à assumer de nouvelles dettes.

4. Les assurances emprunteur

Les assurances de prêt immobilier, qui couvrent l'emprunteur en cas de décès, d'invalidité ou de perte d'emploi, font également partie des charges mensuelles prises en compte pour le calcul du taux d'endettement. Ces assurances sont souvent intégrées aux mensualités de prêt et doivent être incluses dans les charges globales.

5. Les loyers pour les locataires

Si l'emprunteur loue son logement, le montant du loyer payé est également pris en compte dans le calcul du taux d'endettement. Le loyer représente une charge fixe mensuelle, qui, bien que non liée à un crédit, peut limiter la capacité de l'emprunteur à assumer une nouvelle mensualité de prêt immobilier.

6. Les frais de garde d'enfants ou autres dépenses familiales

Les frais liés à la garde d'enfants, comme la crèche ou les nounous, sont considérés comme des charges fixes par certaines banques. De même, les dépenses courantes pour l'entretien de la maison (énergie, eau, alimentation) ou autres obligations familiales régulières peuvent être prises en compte pour calculer le taux d'endettement.

7. Les charges fiscales et impôts sur le revenu

Les impôts locaux (taxe foncière, taxe d'habitation) et les impôts sur le revenu, lorsqu'ils sont récurrents et liés à la situation de l'emprunteur, peuvent également être intégrés dans le calcul des charges. Toutefois, ils sont souvent moins impactants que les autres types de charges.

FAQ – Revenus et salaires sont pris en compte pour un prêt immobilier

1. Quelles sont les principales catégories de revenus pris en compte pour un prêt immobilier ?

Les banques prennent en compte plusieurs catégories de revenus pour déterminer la capacité d'emprunt d'un demandeur de crédit immobilier. Les principaux revenus considérés sont :

• Les salaires fixes ou les revenus issus de professions libérales.
• Les revenus locatifs générés par des biens immobiliers.
• Les primes et bonus réguliers dans le cadre d'un contrat de travail.
• Les revenus liés à des investissements ou des dividendes.

Il est essentiel que ces revenus soient réguliers et stables pour rassurer les établissements bancaires concernant votre capacité à rembourser votre crédit.

2. Les revenus variables ou bonus sont-ils pris en compte pour un prêt immobilier ?

Les salaires variables, tels que les primes ou commissions, peuvent être pris en compte, mais ils doivent être stables et réguliers. Généralement, les banques appliquent une moyenne des primes sur une période de 12 à 24 mois pour s'assurer que ces revenus sont pérennes. Un salaire variable trop fluctuants pourra être pris en compte partiellement, souvent à hauteur de 50 à 70% de leur valeur.

3. Les indemnités de chômage ou les allocations sociales sont-elles prises en compte ?

Les indemnités de chômage ou les allocations sociales, telles que les allocations familiales ou les prestations liées à un handicap, ne sont pas systématiquement prises en compte, sauf si elles sont régulières et qu'elles font partie d'une situation financière stable. Les banques peuvent les inclure si elles sont durables et récurrentes sur le long terme.

4. Est-ce que les prêts étudiants sont pris en compte dans le calcul des revenus ?

Les prêts étudiants ne sont généralement pas considérés comme des revenus, car ils sont destinés à être remboursés. Toutefois, certaines banques peuvent considérer les aides ou les bourses reçues pendant les études comme des revenus, surtout si elles sont régulières.

5. Les revenus non imposables ou exonérés sont-ils pris en compte ?

Les revenus non imposables, comme certaines aides sociales ou les revenus exonérés d'impôts, peuvent être pris en compte, à condition qu'ils soient réguliers. Cela inclut par exemple des pensions alimentaires ou des indemnités de congé parental.

6. Comment sont calculés les revenus des travailleurs indépendants ou freelances ?

Les travailleurs indépendants ou freelances doivent fournir une preuve de leurs revenus sur plusieurs années, généralement 2 à 3 ans de bilans ou de déclarations fiscales. Les banques se basent sur une moyenne des bénéfices nets après impôts pour déterminer les revenus disponibles. Toutefois, un revenu très fluctuant ou faible pourrait poser problème pour l'obtention d'un prêt immobilier.

7. Les revenus d'un co-emprunteur sont-ils pris en compte dans le calcul ?

Oui, les revenus d'un co-emprunteur sont pris en compte pour déterminer la capacité d'emprunt. Si deux personnes empruntent ensemble, la banque combine les revenus des deux parties, ce qui peut augmenter la capacité d'endettement globale et améliorer les chances d'obtenir un prêt immobilier. Cependant, les charges et les dettes de chaque co-emprunteur sont également prises en compte dans le calcul du taux d'endettement.

8. Les revenus d'un conjoint non marié sont-ils pris en compte pour un prêt immobilier ?

Les revenus d'un conjoint ou d'un partenaire de PACS peuvent être pris en compte dans le cadre d'un prêt immobilier, sous réserve que les deux personnes soient co-emprunteurs et que le couple ait un engagement financier commun. Dans ce cas, la banque considérera l'ensemble des revenus pour déterminer la capacité d'emprunt.