Quels revenus et salaires sont pris en compte pour un prêt immobilier ?

Quels revenus les banques prennent-elles en compte pour un crédit immobilier ?

Le principe : stabilité et régularité

Avant d'accorder un crédit immobilier, les banques évaluent la capacité de remboursement de l'emprunteur en analysant ses revenus. Le critère principal est la stabilité : les établissements privilégient les revenus réguliers, prévisibles et durables. Plus un revenu est stable et documenté, plus il sera intégré favorablement dans le calcul de la capacité d'emprunt.

Vue d'ensemble : revenus retenus et revenus exclus

Salaires fixes, indépendants et retraites

Le salaire fixe : la référence des banques

Le salaire fixe en CDI ou la rémunération de fonctionnaire est le revenu le plus valorisé : il est prévisible, régulier et documenté par les fiches de paie. La banque retient le salaire brut mensuel comme base de calcul. Les avantages en nature (voiture de fonction, tickets restaurant) peuvent être intégrés s'ils sont contractuels et documentés. Un CDD ou un intérim est pris en compte uniquement si l'emprunteur justifie d'une ancienneté et d'une régularité dans le secteur.

Les revenus des travailleurs indépendants

Les freelances, entrepreneurs et professions libérales doivent fournir les bilans financiers des 2 à 3 derniers exercices. La banque calcule la moyenne des bénéfices nets après impôts pour évaluer la stabilité de l'activité. Un revenu en croissance régulière est valorisé. Un revenu fortement fluctuant ou en baisse peut réduire la capacité d'emprunt, voire entraîner un refus. Les bénéfices non distribués (restés dans la société) ne sont pas comptabilisés comme revenus personnels.

Les pensions de retraite

Les pensions de retraite sont considérées comme des revenus stables et pris en compte à 100 %. Elles garantissent une durabilité qui rassure les banques. La contrainte principale pour les emprunteurs retraités est la durée du prêt (souvent limitée à 15 ans) et le coût de l'assurance emprunteur, plus élevé avec l'âge.

Revenus variables, commissions et primes

Comment les banques traitent les revenus variables

Les salaires variables (commissions sur ventes, primes de performance, bonus) sont pris en compte partiellement, à hauteur de 50 à 70 % de leur valeur réelle. La banque calcule une moyenne sur les 12 à 24 derniers mois et applique une décote pour tenir compte de l'irrégularité. Si les revenus variables représentent une part importante de la rémunération totale (commerciaux, agents immobiliers, traders), la banque exige un historique d'au moins 2 ans pour en vérifier la stabilité.

Comment optimiser la prise en compte des revenus variables

• Historique documenté : fournir les fiches de paie des 24-36 derniers mois montrant la régularité des primes et commissions.
• Contrat de travail : présenter les clauses définissant la structure de rémunération (fixe + variable).
• Simulation prudente : proposer à la banque une simulation basée sur les revenus variables réduits (pire scénario) pour démontrer la capacité de remboursement même en période basse.
• Comparaison de banques : les politiques varient considérablement d'un établissement à l'autre. Certaines banques valorisent mieux les revenus variables que d'autres.

Revenus locatifs et revenus de placement

Comment les revenus locatifs sont intégrés

Les revenus locatifs sont pris en compte à hauteur de 70 à 80 % du montant brut des loyers perçus. La décote de 20 à 30 % couvre les charges de gestion, la taxe foncière, l'entretien et le risque de vacance locative. Les conditions : baux en cours, loyers effectivement perçus, déclarations fiscales à jour. Les revenus locatifs d'un bien non encore loué (en rénovation, vacant) ne sont généralement pas pris en compte tant que la location n'est pas effective.

Dividendes et revenus financiers

Les dividendes d'actions et les revenus financiers (intérêts, obligations) peuvent être intégrés s'ils sont réguliers et documentés sur plusieurs années. Les banques vérifient la constance et la source. Les gains issus de placements spéculatifs (crypto-monnaie, trading actif) ou les plus-values ponctuelles ne sont pas comptabilisés car ils sont volatils et imprévisibles.

Revenus non pris en compte

Les exclusions systématiques

• RSA et minima sociaux : revenus jugés temporaires et non pérennes.
• Revenus occasionnels : petits boulots, missions temporaires, économie collaborative (covoiturage, location ponctuelle).
• Gains spéculatifs : crypto-monnaie, trading actif, plus-values ponctuelles.
• Bénéfices non distribués : revenus restés dans la société, non versés au dirigeant.
• Dons et prêts familiaux : aides ponctuelles sans caractère récurrent.
• Produits de vente de biens : revenus uniques (vente immobilière, cession d'actifs).

Les revenus partiellement pris en compte

Les allocations chômage (ARE) sont rarement intégrées ou avec une forte décote (50-70 % maximum) car elles sont temporaires. Les allocations familiales peuvent être acceptées par certaines banques si elles sont stables, mais d'autres les excluent. Les pensions alimentaires reçues sont prises en compte si le versement est régulier et durable (jugement en cours, historique de paiement). Ces variations de traitement entre banques renforcent l'intérêt de comparer les offres auprès de plusieurs établissements.

Les charges intégrées dans le calcul du taux d'endettement

Le taux d'endettement maximal est fixé à 35 % des revenus nets (recommandation HCSF). Il intègre toutes les charges de crédit (y compris le nouveau prêt immobilier) et les pensions alimentaires versées. Le reste à vivre (somme disponible après toutes les charges) est également évalué pour s'assurer que le ménage peut couvrir ses dépenses courantes. Un taux d'endettement inférieur à 30 % avec un bon reste à vivre est un profil optimal pour obtenir les meilleures conditions.

FAQ : revenus et crédit immobilier

Les revenus d'un co-emprunteur sont-ils pris en compte ?

Oui. Si deux personnes empruntent ensemble (couple marié, pacsé ou concubins), la banque additionne les revenus des deux co-emprunteurs pour calculer la capacité d'emprunt globale. En contrepartie, les charges et dettes de chaque co-emprunteur sont également intégrées dans le taux d'endettement.

Les revenus locatifs suffisent-ils pour obtenir un prêt immobilier ?

Rarement seuls. Les revenus locatifs sont décotés de 20-30 % et considérés comme moins stables que des salaires. Ils complètent un revenu professionnel mais ne le remplacent pas. Un investisseur vivant exclusivement de revenus locatifs devra présenter un historique long et un patrimoine important pour rassurer la banque.

Comment les banques traitent-elles les revenus des freelances ?

Les banques demandent les bilans financiers des 2 à 3 derniers exercices et calculent la moyenne des bénéfices nets. Un revenu en croissance régulière est valorisé. Un chiffre d'affaires élevé mais des bénéfices faibles (charges importantes) réduisent la capacité d'emprunt. Les freelances récemment installés (moins de 2 ans) ont des difficultés à obtenir un crédit.

Les primes exceptionnelles sont-elles prises en compte ?

Les primes ponctuelles (intéressement, participation, bonus exceptionnel) sont rarement intégrées à 100 %. Les banques retiennent les primes régulières (documentées sur 2+ ans) et en calculent la moyenne. Une prime unique ou très variable sera fortement décotée ou exclue du calcul.

Les allocations familiales comptent-elles comme revenu ?

Cela dépend de la banque. Certaines les intègrent partiellement si elles sont stables et durables (enfants à charge pour plusieurs années), d'autres les excluent. Les allocations familiales ne doivent jamais constituer la base principale des revenus pour un dossier de prêt.

Peut-on emprunter si l'essentiel de ses revenus est variable ?

Oui, mais les conditions sont plus strictes. La banque retiendra 50 à 70 % des revenus variables (moyenne sur 2-3 ans). Un apport personnel conséquent, un historique long de revenus variables stables et un taux d'endettement confortable compensent le caractère fluctuant. Comparer les politiques de plusieurs banques est essentiel car le traitement des revenus variables varie fortement.

Comment réduire son taux d'endettement avant de demander un prêt ?

Solder les crédits à la consommation en cours (renouvelables, prêts personnels), clôturer les crédits revolving même non utilisés (ils comptent comme engagement potentiel), rembourser les découverts bancaires et assainir la gestion des comptes sur 6 mois minimum. Chaque crédit soldé libère de la capacité d'emprunt pour le projet immobilier.