Quel prêt pour financer l'achat d'un terrain non constructible ?

Qu'est-ce qu'un terrain non constructible ?

Un terrain non constructible est un terrain qui ne peut pas être utilisé pour la construction d'un bâtiment ou d'une habitation. Ce statut est attribué par le Plan Local d'Urbanisme (PLU) ou par d'autres documents d'urbanisme, qui déterminent les zones constructibles et non constructibles d'une commune ou d'un secteur donné. Les raisons pour lesquelles un terrain peut être classé comme non constructible sont variées :

• Réglementation environnementale : Certains terrains peuvent être protégés en raison de leur impact écologique, comme les zones inondables, les espaces naturels sensibles ou les terrains agricoles.
• Réglementation urbanistique : Un terrain peut être classé non constructible en raison de son emplacement dans une zone de conservation ou de protection du patrimoine historique.
• Problèmes d'accessibilité : Des terrains situés dans des zones difficiles d'accès, comme des montagnes ou des pentes abruptes, peuvent également être considérés comme non constructibles.
• Problèmes techniques : Certains terrains peuvent être inadaptés à la construction à cause de leur topographie, de la qualité du sol ou de la présence d'infrastructures insuffisantes.

Il est important de noter qu'un terrain non constructible peut devenir constructible dans certains cas, si des modifications sont apportées au PLU ou si des travaux d'aménagement sont réalisés pour rendre le terrain viable à la construction. Cependant, cette transformation nécessite des démarches administratives complexes et ne peut être garantie.

Pourquoi envisager l'achat d'un terrain non constructible ?

L'achat d'un terrain non constructible peut sembler peu attrayant pour certains, cependant, il existe plusieurs raisons pour lesquelles cette option peut être envisagée. Bien que ces terrains ne permettent pas la construction immédiate d'un bien immobilier, ils offrent des opportunités intéressantes pour certains projets spécifiques ou pour des investissements à long terme. Voici quelques raisons pour lesquelles l'achat d'un terrain non constructible peut être pertinent :

• Investissement à long terme : L'achat d'un terrain non constructible peut être un investissement à long terme, en particulier si des projets d'aménagement ou de modification du PLU (Plan Local d'Urbanisme) ouvrent la possibilité de le rendre constructible à l'avenir.
• Prix d'achat réduit : Les terrains non constructibles sont généralement beaucoup moins chers que les terrains constructibles, ce qui permet de réaliser un investissement immobilier à un prix plus abordable.
• Protection contre la spéculation immobilière : Certains acheteurs préfèrent investir dans des terrains non constructibles pour éviter la spéculation excessive qui peut affecter les terrains constructibles dans certaines zones.
• Utilisation à des fins agricoles ou récréatives : Bien que non constructibles, ces terrains peuvent être utilisés pour des projets agricoles, des loisirs ou des espaces de détente privés. Ils peuvent aussi être utilisés pour l'exploitation d'activités liées à la nature ou à l'environnement.
• Protéger un environnement naturel : L'achat d'un terrain non constructible peut permettre de préserver un espace naturel, d'éviter la construction dans des zones sensibles et de contribuer à la protection de la biodiversité.
• Éviter les contraintes urbanistiques : Les terrains non constructibles peuvent offrir moins de contraintes liées aux régulations d'urbanisme, permettant aux propriétaires d'y mener des projets autres que la construction immobilière traditionnelle.

Usages possibles d'un terrain non constructible

Bien que le terrain non constructible ne permette pas de réaliser des projets immobiliers classiques, il peut offrir diverses possibilités d'utilisation selon sa situation géographique et sa réglementation. Plusieurs usages sont envisageables, permettant de tirer parti de ces espaces en respectant les contraintes imposées par le Plan Local d'Urbanisme (PLU). Voici quelques exemples d'usages possibles pour un terrain non constructible :

• Usage agricole : De nombreux terrains non constructibles sont classés en zone agricole. Dans ce cas, il est possible d'exploiter le terrain pour des activités agricoles telles que la culture, l'élevage ou la production de plantes, tout en respectant les réglementations locales.
• Loisirs et détente : Certains terrains non constructibles peuvent être utilisés comme espaces récréatifs ou de loisirs. Ils peuvent servir de terrains de jeux, de jardins privés ou même pour la pratique d'activités sportives en extérieur, comme le camping ou la randonnée.
• Aménagement paysager ou forestier : Un terrain non constructible peut être aménagé pour des projets paysagers ou forestiers. Il peut notamment être transformé en parc, en forêt privée ou en espace vert pour améliorer la biodiversité et l'environnement local.
• Collecte d'eau ou projets écologiques : Certains terrains non constructibles peuvent être utilisés pour des projets liés à la gestion de l'eau, comme des bassins de rétention d'eau de pluie, ou pour la mise en place d'infrastructures écologiques (jardins de pluie, zones humides, etc.).
• Énergies renouvelables : Il est possible d'utiliser un terrain non constructible pour des projets liés aux énergies renouvelables, comme l'installation de panneaux solaires ou de petites éoliennes, à condition que la réglementation locale le permette.
• Conservation et préservation de la nature : Acheter un terrain non constructible peut être un moyen de protéger une zone naturelle, en empêchant toute urbanisation ou déforestation, et en contribuant à la préservation des écosystèmes locaux.
• Parc animalier ou terrain pour élevage : Un terrain non constructible peut être utilisé pour la création d'un petit élevage d'animaux ou pour y aménager un parc animalier, selon les règles locales en vigueur concernant l'élevage ou les parcs animaliers.

Les usages d'un terrain non constructible varient considérablement en fonction de sa localisation et des réglementations locales. Avant d'acheter un terrain non constructible, il est essentiel de vérifier les autorisations d'utilisation prévues par le PLU afin de s'assurer que le projet envisagé est réalisable dans les conditions prévues par la législation en vigueur.

Comment financer l'achat d'un terrain non constructible ?

Financer l'achat d'un terrain non constructible peut s'avérer un peu plus complexe que pour un terrain constructible. Les banques et les établissements financiers peuvent être plus réticents à accorder un prêt pour un terrain non constructible en raison de la moindre valeur de revente et du manque de projets de construction possibles. Cependant, plusieurs options de financement existent pour aider à financer l'achat d'un terrain non constructible.

1. Prêt immobilier classique

Il est possible de financer l'achat d'un terrain non constructible via un prêt immobilier classique, bien que les conditions d'acceptation soient plus strictes. Les banques prendront en compte plusieurs critères :

• La capacité de remboursement : Les établissements financiers examineront votre capacité de remboursement en fonction de vos revenus et de vos charges mensuelles.
• La situation du terrain : Les terrains agricoles ou les terrains avec un potentiel d'aménagement à long terme peuvent être considérés comme plus sûrs pour les prêteurs.
• Le taux d'intérêt : Le taux d'intérêt pour un terrain non constructible peut être plus élevé que pour un prêt immobilier classique, car il présente un risque plus élevé pour le prêteur.

2. Prêt personnel

Un prêt personnel peut également être une solution pour financer l'achat d'un terrain non constructible, surtout si vous avez un projet spécifique en tête, comme un aménagement paysager ou un usage agricole. Ce type de prêt est généralement plus facile à obtenir, mais le montant accordé peut être limité, et le taux d'intérêt est souvent plus élevé que celui d'un prêt immobilier classique.

3. Crédit-bail ou financement par une société spécialisée

Dans le cas d'un projet professionnel ou d'investissement à long terme, il est possible d'opter pour un crédit-bail ou un financement par une société spécialisée dans l'acquisition de terrains non constructibles. Ce type de financement est plus adapté si vous souhaitez acquérir un terrain non constructible pour une utilisation agricole ou commerciale.

4. Aides et subventions publiques

Dans certains cas, des aides ou des subventions publiques peuvent être disponibles pour financer l'achat de terrains non constructibles. Ces aides sont souvent liées à des projets agricoles, environnementaux ou de préservation du patrimoine. Il est conseillé de se renseigner auprès des autorités locales ou des agences gouvernementales pour savoir si votre projet peut bénéficier de ce type de financement.

5. Financement participatif

Le financement participatif, ou crowdfunding, peut aussi être une option à envisager pour financer l'achat d'un terrain non constructible, surtout si vous avez un projet communautaire, environnemental ou culturel. Cette solution permet de collecter des fonds auprès d'un grand nombre de personnes intéressées par votre projet.

6. Épargne personnelle

Une autre solution consiste à utiliser votre épargne personnelle pour financer l'achat du terrain. Si vous disposez de suffisamment d'économies, cette option vous permettra d'éviter les intérêts élevés des prêts et de financer l'achat de manière indépendante.

Avant de vous engager dans l'un de ces types de financement, il est crucial de bien évaluer la faisabilité de votre projet, les coûts associés à l'achat du terrain non constructible, et de consulter plusieurs établissements financiers pour comparer les conditions offertes. Chaque type de financement présente des avantages et des inconvénients selon la situation spécifique de l'acheteur et du terrain envisagé.

Coûts et frais associés à l'achat d'un terrain non constructible

L'achat d'un terrain non constructible, bien qu'il semble initialement plus abordable que l'achat d'un terrain constructible, implique plusieurs coûts et frais à prendre en compte. Ces frais peuvent varier en fonction de la localisation, de la taille du terrain, de son statut juridique et des projets futurs envisagés. Il est essentiel de bien anticiper ces coûts pour éviter toute mauvaise surprise. Voici un aperçu des principaux frais associés à l'achat d'un terrain non constructible.

1. Le prix d'achat du terrain

Le prix d'un terrain non constructible est généralement inférieur à celui d'un terrain constructible. Toutefois, il varie en fonction de plusieurs critères :

• La localisation : Les terrains situés dans des zones rurales ou isolées sont souvent moins chers, tandis que ceux proches des grandes villes ou dans des zones en développement peuvent être plus coûteux.
• La surface : Plus le terrain est grand, plus le prix total peut être élevé, bien que le coût par mètre carré soit souvent plus bas que pour un terrain constructible.
• Les potentialités d'aménagement : Si le terrain possède un potentiel de transformation en terrain constructible à long terme, son prix peut augmenter en fonction de cette perspective.

2. Les frais de notaire

Comme pour tout achat immobilier, l'achat d'un terrain non constructible génère des frais de notaire. Ces frais sont calculés en pourcentage du prix de vente et comprennent :

• Les droits de mutation : Ces droits sont les taxes payées à l'État et sont généralement compris entre 7% et 8% du prix d'achat, selon la localisation du terrain.
• Les honoraires du notaire : Ils varient en fonction de la complexité de l'acte notarié et sont souvent inclus dans les droits de mutation.
• Les frais de publication : Ces frais couvrent l'enregistrement de l'acte de vente dans les registres officiels.

3. La taxe foncière

Les propriétaires d'un terrain, qu'il soit constructible ou non, sont soumis à la taxe foncière. Bien que les terrains non constructibles soient souvent moins taxés que les terrains constructibles, il est essentiel de vérifier le montant de cette taxe auprès de la mairie, car elle peut varier en fonction de la localisation du terrain.

4. Les frais de viabilisation et d'aménagement

Si vous envisagez d'aménager un terrain non constructible pour une activité particulière, il peut être nécessaire de réaliser des travaux de viabilisation, tels que l'installation de raccordements aux réseaux d'eau, d'électricité ou de télécommunications. Ces travaux peuvent engendrer des frais supplémentaires. En revanche, pour un terrain destiné à un usage non lié à la construction (par exemple, agricole ou récréatif), ces frais peuvent être réduits.

5. Les coûts liés aux autorisations administratives

Dans certains cas, des démarches administratives peuvent être nécessaires avant de pouvoir utiliser ou aménager un terrain non constructible. Cela inclut, par exemple, l'obtention de dérogations ou d'autorisations spéciales pour l'utilisation agricole ou pour l'aménagement paysager. Ces démarches peuvent entraîner des frais supplémentaires en fonction des réglementations locales et du type d'autorisation demandé.

6. Les assurances

Bien que l'achat d'un terrain non constructible ne nécessite pas d'assurance habitation, il peut être nécessaire de souscrire une assurance pour couvrir des risques spécifiques, comme une assurance responsabilité civile, une assurance pour les équipements temporaires ou une assurance contre les incendies si des travaux sont effectués sur le terrain.

7. Les frais de géomètre

Dans certains cas, un géomètre peut être requis pour délimiter précisément les contours du terrain ou réaliser un bornage. Ces frais sont variables, mais ils sont essentiels si vous souhaitez éviter les litiges concernant les limites de propriété.

Il est important de prendre en compte ces différents coûts lors de l'achat d'un terrain non constructible afin de bien évaluer la rentabilité de votre investissement et d'adapter votre budget en conséquence. Prendre le temps de bien comprendre ces frais peut vous éviter des surprises et vous permettre de planifier correctement vos projets futurs.

FAQ – Financer un terrain non constructible

1. Peut-on obtenir un prêt immobilier pour financer un terrain non constructible ?

Oui, il est possible d'obtenir un prêt immobilier pour financer l'achat d'un terrain non constructible, mais les conditions sont souvent plus strictes. Les banques sont généralement plus réticentes à financer un terrain non constructible, car il n'offre pas la possibilité immédiate d'être développé. Toutefois, certaines banques acceptent de financer ces terrains sous certaines conditions, comme la présentation d'un projet d'aménagement futur ou la possibilité de changer la destination du terrain à terme.

2. Quels types de prêts peuvent être utilisés pour financer l'achat d'un terrain non constructible ?

Pour financer l'achat d'un terrain non constructible, il existe plusieurs options de prêt :

• Le prêt amortissable classique : C'est le type de prêt le plus courant. Il consiste en des remboursements mensuels fixes pendant une période déterminée.
• Le prêt in fine : Ce prêt consiste à rembourser uniquement les intérêts pendant la durée du prêt, avec un remboursement du capital à la fin du terme. Il est parfois plus adapté pour les terrains non constructibles si vous prévoyez un projet d'aménagement ou une revente future.
• Le prêt à taux zéro (PTZ) : Il peut être applicable dans certaines situations, mais il est généralement réservé à l'achat de terrains constructibles ou pour des projets spécifiques (comme la construction d'une maison).

3. Est-il possible d'obtenir un crédit agricole pour acheter un terrain non constructible ?

Le crédit agricole peut financer l'achat d'un terrain non constructible, mais cela dépend du projet que vous souhaitez réaliser. Si vous envisagez d'utiliser le terrain pour une activité agricole ou comme terre de culture, le crédit agricole pourrait être une option intéressante. Cependant, les conditions d'octroi du crédit seront strictes et il faudra prouver que le projet est viable et conforme aux exigences locales.

4. Quelles garanties faut-il fournir pour obtenir un financement pour un terrain non constructible ?

Les garanties exigées pour financer l'achat d'un terrain non constructible varient en fonction de l'établissement prêteur. En règle générale, les banques peuvent demander :

• Une hypothèque sur le terrain : L'hypothèque permet à la banque de récupérer son argent en cas de défaut de paiement.
• Un apport personnel : Il est souvent exigé de disposer d'un apport personnel pour obtenir un prêt pour l'achat d'un terrain non constructible, car le risque est jugé plus élevé.
• Une assurance emprunteur : Elle peut être exigée par les banques pour couvrir les risques en cas d'incapacité de rembourser le prêt.

5. Peut-on financer l'achat d'un terrain non constructible avec un prêt à la consommation ?

Il est possible d'utiliser un prêt à la consommation pour financer l'achat d'un terrain non constructible, mais cette option est généralement moins avantageuse. Les prêts à la consommation ont des taux d'intérêt plus élevés et des durées de remboursement plus courtes par rapport aux prêts immobiliers. De plus, les montants que l'on peut emprunter sont limités, ce qui peut ne pas suffire pour l'achat d'un terrain de grande taille.

6. Quels sont les critères pris en compte par les banques pour financer un terrain non constructible ?

Les banques prennent en compte plusieurs critères avant de financer l'achat d'un terrain non constructible, notamment :

• La viabilité du projet : Si vous avez un projet d'aménagement futur, comme un projet agricole ou un futur changement de zonage, cela peut jouer en votre faveur.
• Le potentiel de valorisation : Si le terrain présente un potentiel de valorisation (par exemple, la possibilité de le rendre constructible dans le futur), cela peut augmenter vos chances d'obtenir un prêt.
• Votre apport personnel : Les banques privilégient les emprunteurs ayant un apport personnel important pour couvrir une partie de l'achat et réduire les risques.

7. Quelles sont les alternatives si une banque refuse de financer l'achat d'un terrain non constructible ?

Si votre demande de financement est refusée par une banque, plusieurs alternatives peuvent être envisagées :

• Prêt entre particuliers : Vous pouvez envisager un prêt entre particuliers, mais assurez-vous que les conditions de ce prêt soient claires et légales.
• Prêt à la consommation : Bien qu'il soit généralement moins avantageux, un prêt à la consommation peut permettre de financer l'achat d'un terrain non constructible si le montant n'est pas trop élevé.
• Financement participatif : Certaines plateformes de financement participatif permettent de lever des fonds pour des projets immobiliers, y compris l'achat de terrains.

8. Est-ce que l'achat d'un terrain non constructible peut être un bon investissement ?

Investir dans un terrain non constructible peut être rentable si vous avez un projet à long terme, comme une activité agricole, une revente future une fois la zone requalifiée ou la possibilité de transformer le terrain en terrain constructible. Cependant, il est essentiel de bien comprendre les risques et les coûts associés à ce type d'investissement, notamment la durée de l'immobilisation de votre capital avant toute valorisation.