Immobilier locatif : les députés votent un net assouplissement du dispositif Jeanbrun
Écrit par Arsalain EL KESSIR
À peine entré en vigueur dans le cadre de la loi de finances 2026, le nouveau statut du bailleur privé subit déjà une refonte majeure. Portée par l'ancienne ministre du Logement Valérie Létard et soutenue par le gouvernement, une proposition de loi a été adoptée en première lecture à l'Assemblée nationale le jeudi 28 mai 2026. Ce texte, validé par 85 voix contre 29, vise à lever les verrous techniques et budgétaires qui freinaient l'adhésion des investisseurs, en particulier sur le marché de l'immobilier ancien.
Suppression du seuil de travaux : un coup de pouce pour l'ancien
Le principal point d'achoppement du dispositif initial résidait dans l'obligation de réaliser un volume de travaux minimal équivalent à 30 % du prix d'acquisition du bien (un seuil que l'exécutif envisageait initialement de rabaisser à 20 %). Les professionnels du secteur considéraient cette barre comme déconnectée des réalités locales, notamment dans les territoires où le prix du mètre carré est élevé.
Lors de l'examen à l'Assemblée, un amendement conjoint du MoDem et du Rassemblement national a radicalement modifié la donne en supprimant purement et simplement tout pourcentage minimal de travaux. Cette mesure égalise les conditions d'accès à l'avantage fiscal sur l'ensemble du territoire, sans pénaliser les zones géographiques à forte valeur foncière.
DPE : abandon des cibles globales au profit d'une logique de paliers
Les exigences environnementales d'origine imposaient aux investisseurs d'atteindre une étiquette A ou B au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) après rénovation. Un objectif jugé utopique pour une grande partie du parc ancien, particulièrement lors de rénovations individuelles au sein de copropriétés.
Le texte adopté substitue à cette règle une obligation de progression progressive et proportionnée à l'état initial du logement :
- Passoires thermiques (F ou G) : Obligation de gagner au moins deux classes énergétiques (atteindre a minima l'étiquette D ou E).
- Logements intermédiaires (E) : Obligation de progresser d'au moins une classe énergétique (atteindre a minima l'étiquette D).
| Critères du dispositif Jeanbrun | Version Initiale (Loi de finances 2026) | Version Amendée (Vote du 28 mai) |
|---|---|---|
| Part minimale des travaux de rénovation | 30 % du prix d'achat | 0 % (Aucun seuil minimal) |
| Exigence énergétique (DPE après travaux) | Étiquette A ou B obligatoire | Progression par paliers (+1 ou +2 classes) |
| Typologie des biens éligibles | Logements collectifs uniquement | Logements collectifs ET Maisons anciennes |
Réintégration des maisons individuelles et facilitation des chantiers
Considérée comme une incohérence par les acteurs ruraux et périurbains, l'exclusion des maisons individuelles a été corrigée. La proposition de loi intègre désormais les maisons anciennes dans le périmètre du dispositif Jeanbrun. Cette mesure est cruciale sachant que les maisons individuelles représentent plus de la moitié du parc immobilier national et constituent le coeur de l'offre locative hors des grandes métropoles.
Enfin, pour fluidifier le vote et l'exécution des travaux au sein des copropriétés, le texte incorpore des outils juridiques et financiers spécifiques. Il valide notamment le recours facilité aux prêts collectifs de copropriété ainsi que la possibilité de créer des groupements d'entreprises pour rationaliser les coûts de rénovation. Après cette adoption par la chambre haute de l'Assemblée nationale, le texte doit être transmis au Sénat pour la suite de la navette parlementaire.
