Qu'est-ce que le droit d'usage et d'habitation en immobilier ?

Qu'est-ce que le droit d'usage et d'habitation (DUH) en immobilier ?

Le droit d'usage et d'habitation constitue une forme spécifique de démembrement de la propriété, moins étendue que l'usufruit, mais particulièrement protectrice pour son titulaire. En 2026, dans un contexte de vieillissement de la population et de recherche de solutions de maintien à domicile, ce mécanisme juridique s'impose comme une alternative solide pour sécuriser l'occupation d'un logement. Il permet à une personne, souvent appelée l'usager, de demeurer dans un bien immobilier tout au long de sa vie ou pour une durée déterminée, sans pour autant en posséder la pleine propriété. Ce droit est strictement personnel et ne peut être cédé ni loué, ce qui le distingue fondamentalement des autres droits réels immobiliers.

Un droit strictement personnel et protecteur

La caractéristique principale du droit d'usage et d'habitation réside dans son caractère intuitu personae. Contrairement à l'usufruitier qui peut mettre le bien en location pour en percevoir des revenus, le titulaire d'un DUH ne peut utiliser le logement que pour ses besoins personnels et ceux de sa famille (conjoint, enfants, partenaires de PACS). En 2026, cette spécificité est un levier majeur dans les stratégies de transmission patrimoniale ou de vente en viager, car elle garantit au vendeur qu'il ne sera jamais délogé tout en empêchant toute exploitation commerciale du bien par des tiers. Cette protection juridique offre une sérénité totale à l'occupant, qui conserve ses habitudes de vie dans un cadre sécurisé par acte notarié.

Le fonctionnement du DUH dans le cadre du démembrement

Le droit d'usage et d'habitation s'inscrit dans une logique de partage des prérogatives de la propriété. D'un côté, l'usager bénéficie de l'usage (l'usus) et de l'habitation, tandis que de l'autre, le nu-propriétaire détient le droit de disposer du bien (l'abusus), bien que ce droit soit limité par la présence de l'occupant. En 2026, la création d'un DUH résulte généralement d'une convention entre les parties, souvent lors d'une vente en viager occupé ou d'une donation avec réserve de droit. Le contrat doit préciser la durée du droit, qui est le plus souvent viagère. Cette répartition permet de diminuer la valeur de la nue-propriété lors d'une transaction, facilitant ainsi l'acquisition pour le débirentier tout en offrant un capital ou une rente au crédirentier.

Les conditions de mise en oeuvre et d'extinction du droit

Pour être opposable aux tiers et garantir la sécurité de l'investisseur, le droit d'usage et d'habitation doit faire l'objet d'un acte authentique rédigé par un notaire et publié au service de la publicité foncière. Ce droit s'éteint naturellement au décès du titulaire ou au terme prévu dans l'acte. En 2026, des clauses spécifiques peuvent également prévoir une extinction anticipée, par exemple en cas de départ volontaire de l'occupant vers un établissement spécialisé (EHPAD). L'extinction du DUH entraîne la reconstitution automatique de la pleine propriété au profit du nu-propriétaire, sans formalités complexes, permettant ainsi à ce dernier de disposer librement du bien pour l'occuper, le vendre ou le louer.

La distinction entre droit d'usage et d'habitation, usufruit et pleine propriété

Comprendre la hiérarchie des droits réels est essentiel pour tout investisseur immobilier en 2026. Alors que la pleine propriété offre une maîtrise totale du bien, le démembrement via le droit d'usage et d'habitation ou l'usufruit propose des nuances juridiques qui impactent directement la gestion et la fiscalité du patrimoine. Le tableau suivant synthétise les différences fondamentales entre ces trois régimes.

L'impossibilité de louer : le point de rupture avec l'usufruit

La différence majeure entre l'usufruit et le droit d'usage et d'habitation réside dans l'exploitation économique du bien. Si l'usufruitier dispose du fructus, lui permettant de mettre le logement en location et d'encaisser les loyers, le titulaire du DUH en est formellement empêché. En 2026, cette restriction est un avantage pour l'acheteur d'un viager occupé : il a la certitude que l'occupant reste la personne prévue initialement et qu'il ne trouvera pas un locataire tiers dans les lieux. Cette dimension rend le DUH beaucoup plus restrictif mais aussi plus prévisible pour le nu-propriétaire qui souhaite anticiper la récupération du bien en bon état.

Le caractère incessible du droit d'usage et d'habitation

Contrairement à l'usufruit, qui peut faire l'objet d'une vente ou d'une donation à un tiers, le droit d'usage et d'habitation est rattaché exclusivement à la tête de son titulaire. Il ne peut être ni cédé, ni saisi par des créanciers. En 2026, cette caractéristique protège l'usager contre les aléas financiers, car son droit de loger est "hors commerce". Pour le nu-propriétaire, c'est une garantie de stabilité : il sait que le démembrement prendra fin impérativement au décès de l'usager ou à la fin du délai contractuel, sans risque de voir le droit transmis à des héritiers ou vendu à un autre investisseur.

La pleine propriété comme référence de valeur

Pour bien comprendre le DUH, il faut le percevoir comme une "soustraction" de la pleine propriété. Lorsque l'on crée un droit d'usage et d'habitation, on ampute la pleine propriété d'une valeur correspondant à l'occupation future du bien. En 2026, cette valeur est calculée en fonction de l'espérance de vie de l'occupant et des loyers que le bien pourrait générer. Le nu-propriétaire achète donc le bien avec une décote importante par rapport au prix du marché en pleine propriété, compensant ainsi l'impossibilité de disposer du logement ou de percevoir des revenus pendant toute la durée du droit d'usage.

Quel est l'impact financier d'un droit d'usage et d'habitation en viager ?

Le droit d'usage et d'habitation est le moteur financier de la vente en viager occupé. Il détermine la décote appliquée sur le prix de vente et influe directement sur le montant du bouquet (capital versé initialement) et de la rente viagère. En 2026, avec l'augmentation des prix de l'immobilier urbain, le DUH permet à de nombreux acheteurs d'accéder à la propriété à prix réduit, tout en offrant aux seniors un complément de revenus substantiel.

La décote d'occupation : un levier d'investissement

Lorsqu'un vendeur conserve le droit d'usage et d'habitation, il accepte une baisse du prix de vente immédiat de son bien. Cette décote correspond à la valeur du loyer que le vendeur ne paiera pas pendant toute la durée de son occupation restante. Plus le vendeur est jeune, plus son espérance de vie est longue, et plus la valeur du DUH est élevée, ce qui réduit d'autant le prix d'acquisition pour l'acheteur. En 2026, cette décote de "loyers théoriques" peut représenter 30 % à 50 % de la valeur vénale du bien, faisant du viager occupé avec DUH un placement financier attractif pour ceux qui n'ont pas un besoin immédiat d'occuper le logement.

Influence sur le calcul de la rente et du bouquet

Le montant financier global de l'opération se décompose entre le bouquet et la rente, calculés sur la valeur de la nue-propriété (Valeur Vénale - DUH). Le droit d'usage et d'habitation agit donc comme un régulateur : si l'usager renonce à son droit d'usage en cours de contrat pour partir en maison de retraite, une "clause de libération anticipée" prévoit généralement une augmentation de la rente viagère pour compenser la perte de l'avantage d'habitation. En 2026, ces ajustements financiers sont strictement encadrés par les contrats pour préserver l'équilibre économique entre le crédirentier (vendeur) et le débirentier (acheteur).

Réduction des frais de mutation et fiscalité

L'impact financier du droit d'usage et d'habitation se fait également sentir lors du passage chez le notaire. Les droits de mutation (frais de notaire) sont calculés sur la valeur de la nue-propriété, et non sur la valeur totale en pleine propriété. Cela représente une économie immédiate de plusieurs milliers d'euros pour l'acquéreur en 2026. De plus, pour le vendeur, le DUH n'est pas considéré comme un revenu imposable, contrairement à une rente locative classique. Cette optimisation fiscale renforce l'attrait du DUH pour les familles souhaitant transmettre ou vendre un bien tout en minimisant la pression fiscale immédiate.

Comment calculer la valeur du droit d'usage et d'habitation : barèmes et méthodes

L'évaluation précise du droit d'usage et d'habitation est une étape technique cruciale qui repose sur des méthodes mathématiques et des barèmes statistiques. En 2026, les professionnels de l'immobilier et les notaires s'appuient sur deux approches principales pour déterminer cette valeur : l'approche économique (basée sur les loyers) et l'approche fiscale (basée sur des barèmes légaux).

La méthode économique : la réalité du marché

La méthode économique est privilégiée pour les transactions réelles en 2026 car elle reflète la valeur d'usage effective. Pour calculer la valeur du droit d'usage et d'habitation, on prend le loyer annuel théorique que le bien pourrait produire, on applique un abattement pour tenir compte de la précarité du droit (puisque l'usager ne peut pas louer), puis on multiplie ce résultat par l'espérance de vie statistique de l'occupant. Cette méthode permet d'ajuster la valeur du DUH à la réalité locale du marché immobilier, offrant une évaluation plus juste qu'un barème forfaitaire pour l'acheteur comme pour le vendeur.

Le barème fiscal de l'article 669 du CGI

Dans le cadre des successions, des donations ou du calcul des impôts (comme l'IFI), l'administration fiscale impose une méthode simplifiée. La valeur du droit d'usage et d'habitation est fixée forfaitairement à 60 % de la valeur de l'usufruit définie par la loi. Or, l'usufruit dépend de l'âge de l'usufruitier par tranches de 10 ans. En 2026, bien que ce barème soit moins précis que l'approche économique, il est incontournable pour déclarer officiellement la valeur du démembrement aux services fiscaux et déterminer le montant des taxes à acquitter lors d'une mutation de propriété.

L'importance des tables de mortalité en 2026

L'espérance de vie est le facteur déterminant de la valeur du droit d'usage et d'habitation. Les experts utilisent des tables de mortalité régulièrement mises à jour par l'INSEE ou des organismes spécialisés comme Daubry. En 2026, l'allongement de la vie impacte directement ces calculs : un vendeur de 80 ans a une espérance de vie statistique qui définit la durée théorique du DUH. Si l'on surestime cette espérance, la valeur du DUH augmente et le prix de vente baisse. À l'inverse, une sous-estimation lèse le vendeur. La précision de ces tables garantit l'équité du contrat sur le long terme.

Quels sont les avantages et inconvénients du DUH pour le crédirentier et le débirentier ?

Le droit d'usage et d'habitation crée une relation contractuelle de longue durée entre le vendeur (crédirentier) et l'acheteur (débirentier). Chaque partie y trouve des intérêts financiers et personnels, mais doit aussi en accepter les contraintes. En 2026, l'analyse du rapport bénéfice/risque est primordiale avant de s'engager dans un démembrement par le DUH.

La sécurité du maintien à domicile pour le vendeur

Le principal avantage pour le crédirentier est la certitude de pouvoir rester dans son cadre de vie habituel sans aucune pression extérieure. En conservant un droit d'usage et d'habitation, le senior transforme son patrimoine immobilier en liquidités tout en continuant d'en jouir. En 2026, cela permet de financer des aides à domicile ou d'améliorer son quotidien sans avoir à déménager. C'est une solution de confort psychologique majeure, car le droit est inscrit au fichier immobilier et protège l'occupant même si l'acheteur revend la nue-propriété à un tiers.

Une épargne immobilière optimisée pour l'acheteur

Pour l'acheteur, le DUH permet d'investir dans la pierre sans les contraintes de la gestion locative (recherche de locataire, impayés, vacances). Le droit d'usage et d'habitation agit comme une "pré-perception" de tous les loyers futurs sous forme de réduction de prix. En 2026, c'est une stratégie d'épargne efficace : l'investisseur achète aujourd'hui un bien à 60 % de sa valeur, par exemple, et récupérera 100 % de la pleine propriété au terme du droit d'usage, réalisant ainsi une plus-value mécanique sans fiscalité sur les revenus locatifs puisqu'il n'en a pas perçu.

Les limites de la flexibilité du DUH

L'inconvénient majeur du droit d'usage et d'habitation est son manque de souplesse. Pour le vendeur, l'interdiction de louer peut devenir un problème si son état de santé nécessite un départ définitif vers une structure médicalisée, car il ne pourra pas utiliser le bien pour générer des revenus de remplacement (sauf si une clause de conversion en rente est prévue). Pour l'acheteur, le risque est celui de la longévité : si le titulaire du DUH vit bien au-delà de l'espérance de vie statistique, le coût financier global de l'opération peut s'avérer moins avantageux que prévu, immobilisant le capital pendant une durée imprévisible.

Droits et obligations : qui assure l'entretien et paie les taxes liées au bien ?

La répartition des charges entre le titulaire du droit d'usage et d'habitation et le nu-propriétaire est régie par le Code civil, mais peut être aménagée par contrat. En 2026, une définition claire des responsabilités de chacun est indispensable pour éviter les conflits et garantir le bon entretien du patrimoine immobilier tout au long de la période de démembrement.

Les charges d'entretien courant et les menues réparations

Par défaut, le titulaire du droit d'usage et d'habitation est responsable des charges liées à l'occupation quotidienne du logement. Cela inclut les factures d'énergie (eau, électricité, gaz), l'entretien courant des équipements (chaudière, radiateurs) et les petites réparations analogues à celles d'un locataire. En 2026, l'usager doit veiller à maintenir le bien dans un état décent. S'il néglige l'entretien, le nu-propriétaire peut, dans des cas extrêmes, demander la déchéance du droit pour "abus de jouissance", bien que cette procédure reste rare et complexe à mettre en oeuvre.

Les grosses réparations à la charge du nu-propriétaire

Conformément à l'article 606 du Code civil, les travaux structurels incombent au nu-propriétaire. Sont considérés comme grosses réparations les travaux touchant à la solidité de l'édifice : réfection de la toiture, ravalement de façade imposé, gros murs, voûtes et poutres porteuses. En 2026, le titulaire du droit d'usage et d'habitation n'a pas à supporter ces coûts qui valorisent le capital à long terme. Cependant, les parties peuvent prévoir dans l'acte de vente que certaines charges de copropriété "gros travaux" soient réparties différemment, d'où l'importance d'une lecture attentive des clauses du contrat viager.

La fiscalité locale : Taxe foncière et Taxe d'habitation

La répartition des impôts locaux suit une logique de bénéfice. La taxe foncière est généralement à la charge du nu-propriétaire, car elle est liée à la propriété du bien. Toutefois, la taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM) est le plus souvent remboursée par l'usager au propriétaire. Concernant la taxe d'habitation (pour les résidences secondaires ou si elle subsiste sous une forme locale en 2026), elle est due par l'occupant. Dans le cadre d'un droit d'usage et d'habitation, l'usager est considéré comme le redevable légal des taxes liées à l'occupation effective des lieux, garantissant une certaine neutralité fiscale pour l'investisseur sur ces postes de dépenses.

La fin du droit d'usage et d'habitation : libération des lieux et clauses de résiliation

L'extinction du droit d'usage et d'habitation marque la fin du démembrement et la consolidation de la pleine propriété. Ce moment, bien qu'attendu par le nu-propriétaire, doit être géré avec rigueur pour assurer une transition fluide. En 2026, les modalités de libération des lieux sont strictement encadrées par les clauses insérées dans l'acte authentique lors de la création du droit.

Le décès du titulaire : l'extinction naturelle

Le cas le plus fréquent de fin du droit d'usage et d'habitation est le décès du crédirentier. Le droit étant viager et strictement personnel, il ne se transmet pas aux héritiers du défunt. Les ayants droit disposent généralement d'un délai contractuel (souvent de un à trois mois) pour vider le logement et rendre les clés au nu-propriétaire. En 2026, la remise des clés marque l'entrée en jouissance effective de l'acheteur. Il est conseillé de réaliser un état des lieux de sortie pour vérifier que le bien est rendu dans un état conforme à l'usure normale, conformément aux obligations d'entretien de l'usager.

La libération anticipée du logement

Le titulaire du droit d'usage et d'habitation peut décider de libérer les lieux avant son décès, par exemple s'il souhaite s'installer en maison de retraite ou se rapprocher de sa famille. Cette décision doit être signifiée au nu-propriétaire. En contrepartie de cette libération anticipée, l'acte de vente prévoit souvent une compensation financière, comme une majoration de la rente viagère. En 2026, cette option est un levier de flexibilité : l'acheteur récupère la disposition du bien plus tôt que prévu (pour le louer ou le vendre en pleine propriété), tandis que le vendeur bénéficie d'un complément de revenu utile pour payer ses nouveaux frais d'hébergement.

Les causes de résiliation judiciaire

Bien que protecteur, le droit d'usage et d'habitation n'est pas inconditionnel. Le Code civil prévoit que le juge peut prononcer l'extinction du droit en cas d'abus de jouissance grave de la part de l'usager. Cela peut concerner des dégradations volontaires du bien, un défaut total d'entretien menaçant la structure du bâtiment, ou le non-respect de l'interdiction de louer. En 2026, si le nu-propriétaire apporte la preuve que l'usager a mis le logement en location à des tiers sans autorisation, il peut engager une procédure de résiliation du DUH, entraînant la perte du droit d'occuper les lieux pour le crédirentier fautif.

Fiscalité et droits de mutation associés au démembrement par le DUH

La fiscalité du droit d'usage et d'habitation est avantageuse mais complexe, car elle varie selon la nature de l'opération (vente, donation ou succession). En 2026, comprendre les règles d'imposition sur le revenu et sur le patrimoine est indispensable pour optimiser la transmission ou l'achat d'un bien démembré par un DUH.

L'imposition au titre de l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)

Pour le calcul de l'IFI en 2026, la règle diffère de celle de l'usufruit classique. En principe, les biens grevés d'un droit d'usage et d'habitation doivent être déclarés par le titulaire du droit (l'usager) pour leur valeur en pleine propriété. Cependant, une exception notable existe dans le cadre des ventes en viager : si le DUH résulte d'une vente à un tiers (non-héritier), l'acheteur (nu-propriétaire) déclare sa nue-propriété et le vendeur déclare son DUH selon sa valeur réelle. Cette répartition fiscale permet de ne pas surtaxer l'une ou l'autre des parties et de refléter la réalité économique de la détention du bien.

Exonération des revenus pour le titulaire du DUH

Un avantage fiscal majeur du droit d'usage et d'habitation est qu'il ne génère aucun revenu imposable au titre de l'impôt sur le revenu pour son titulaire. Contrairement à l'usufruitier qui est imposé sur les loyers perçus, l'usager bénéficie d'un avantage en nature (le logement gratuit) qui n'est pas fiscalisé. En 2026, pour un senior aux revenus modestes, conserver un DUH est donc plus avantageux que de percevoir des loyers soumis à la tranche marginale d'imposition et aux prélèvements sociaux, tout en garantissant un toit sécurisé.

Abattement sur les droits de donation et de succession

Lors d'une transmission familiale, le recours au droit d'usage et d'habitation permet de réduire l'assiette taxable. Les droits de mutation sont calculés sur la valeur de la nue-propriété transmise, laquelle est mécaniquement diminuée de la valeur du DUH réservé. En 2026, utiliser le DUH plutôt que l'usufruit peut être stratégique : le DUH ayant une valeur inférieure à l'usufruit (60 % selon le barème fiscal), la valeur de la nue-propriété transmise est plus élevée, mais les contraintes de gestion sont simplifiées (pas de gestion locative possible par les héritiers). C'est un outil de transmission ciblé pour assurer le logement d'un proche tout en organisant la succession.

FAQ - Tout savoir sur le droit d'usage et d'habitation

Le titulaire du droit d'usage et d'habitation peut-il prêter le logement à un ami ?

Le droit d'usage et d'habitation est strictement réservé à l'usager et à sa famille proche. Si l'acte notarié ne prévoit pas de clause spécifique, l'usager ne peut pas prêter le logement à un tiers de manière durable ou gratuite, car cela s'apparenterait à une cession de son droit. Toutefois, l'hébergement temporaire d'invités dans le cadre de la vie privée normale est autorisé, tant que cela ne se transforme pas en une occupation permanente par des personnes n'appartenant pas au cercle familial défini par le Code civil.

Le nu-propriétaire a-t-il le droit d'entrer dans le logement ?

Non, le titulaire du droit d'usage et d'habitation dispose de la jouissance exclusive du bien. Le nu-propriétaire ne peut pas pénétrer dans le logement sans l'accord de l'occupant, sous peine de commettre une violation de domicile. Cependant, le contrat prévoit généralement un droit de visite annuel au profit du nu-propriétaire (souvent sur rendez-vous) pour s'assurer du bon état d'entretien du bien et vérifier que les grosses réparations ne sont pas nécessaires.

Que se passe-t-il si le logement est détruit par un sinistre ?

En cas de destruction totale du bien (incendie, catastrophe naturelle), le droit d'usage et d'habitation s'éteint faute d'objet, sauf si le contrat prévoit un report du droit sur l'indemnité d'assurance ou sur un nouveau bien reconstruit. En 2026, les contrats de viager bien rédigés incluent des clauses de protection pour l'occupant, précisant les modalités de relogement ou de compensation financière si le bien devient inhabitable de manière définitive et involontaire.

Le DUH s'applique-t-il aussi aux meubles présents dans la maison ?

Le droit d'usage peut effectivement porter sur des biens meubles (mobilier, équipements). Cependant, dans la majorité des transactions immobilières en 2026, le droit d'habitation porte spécifiquement sur les murs, et le mobilier fait l'objet d'une convention séparée ou est inclus dans la vente. Il convient de bien distinguer le droit d'usage des meubles (qui permet de s'en servir) du droit d'habitation (qui permet de loger), les deux étant souvent couplés pour permettre au senior de conserver son environnement complet.

L'usager peut-il faire des travaux de transformation sans accord ?

L'usager titulaire du droit d'usage et d'habitation doit conserver la substance du bien. S'il peut effectuer des travaux de décoration ou d'aménagement léger (peinture, changement de moquette), il ne peut pas réaliser de travaux de transformation lourde (abattage de murs porteurs, changement de destination des pièces) sans l'accord exprès du nu-propriétaire. Toute modification structurelle non autorisée pourrait être considérée comme un abus de jouissance et compromettre la pérennité du droit d'habitation.

Peut-on vendre un bien sur lequel pèse un droit d'usage et d'habitation ?

Oui, le nu-propriétaire a le droit de vendre son titre de propriété à tout moment. Cependant, l'acheteur acquiert le bien avec la même contrainte : il devra respecter le droit d'usage et d'habitation en place jusqu'à son terme. Pour l'usager, cela ne change rien à son quotidien, si ce n'est l'identité de son "futur" propriétaire. En 2026, le marché de la revente de nues-propriétés occupées est actif et permet aux investisseurs de sortir de leur placement avant le décès du crédirentier.

Quelle est la différence entre le droit d'usage et le droit d'habitation ?

Bien que souvent associés, le droit d'usage et le droit d'habitation sont techniquement distincts. Le droit d'usage permet d'utiliser un bien et d'en percevoir les fruits (fruits du jardin, par exemple) uniquement pour ses besoins personnels. Le droit d'habitation est une sous-catégorie qui se limite strictement au fait de loger dans les murs. Dans un contrat immobilier standard en 2026, on parle de droit d'usage et d'habitation pour englober ces deux dimensions et offrir une jouissance complète du logement à l'occupant.