Comment vendre un logement occupé par un locataire ?

Est-il possible de vendre un bien immobilier en cours de bail ?

La législation française est formelle : un propriétaire dispose du droit absolu d'aliéner son patrimoine, ce qui signifie qu'il est tout à fait autorisé à vendre un logement occupé sans attendre l'échéance du contrat de location. Cette opération est courante sur le marché immobilier et répond à un cadre juridique précis qui protège les intérêts du locataire tout en respectant les prérogatives du bailleur. Contrairement aux idées reçues, le bail ne constitue pas un obstacle à la transaction, mais devient un élément contractuel qui est transféré au nouvel acquéreur lors de la signature de l'acte authentique chez le notaire. La vente d'un logement occupé s'inscrit donc dans une continuité juridique où le contrat de bail se poursuit sans modification des clauses initiales pour l'occupant.

Le principe de la liberté de vendre de l'investisseur

Le droit de propriété permet à tout bailleur de céder son actif à tout moment. Pour vendre un logement occupé, il n'est pas nécessaire d'obtenir l'accord préalable du locataire. Ce dernier doit simplement être informé de la mutation de propriété une fois celle-ci actée. Dans ce scénario, le bail est cédé avec le bien : c'est ce que l'on appelle une vente "occupée". L'acquéreur reprend alors l'intégralité des droits et des obligations de l'ancien propriétaire. Cette flexibilité est essentielle pour les investisseurs qui souhaitent arbitrer leur portefeuille immobilier en fonction des cycles du marché ou de leurs besoins de liquidités, sans subir les contraintes temporelles liées aux dates de fin de bail.

La protection du locataire et la continuité du bail

Si la loi autorise la vente d'un logement occupé, elle garantit également la stabilité du locataire. Le changement de propriétaire n'entraîne aucune résiliation automatique du contrat de location. Le locataire reste dans les lieux sous les mêmes conditions de loyer, de charges et de durée de bail. Le nouveau propriétaire ne peut pas exiger la signature d'un nouveau bail ni modifier le montant du loyer en dehors des révisions annuelles prévues initialement. Cette protection est le corollaire de la liberté du vendeur : elle assure que la transaction immobilière n'aura pas d'impact négatif sur le droit au logement de l'occupant, sécurisant ainsi le cadre social de la location en France.

Les spécificités du bail selon la nature du logement

La possibilité de vendre un logement occupé s'applique à tous les types de contrats, qu'il s'agisse d'une location nue (soumise à la loi de 1989) ou d'une location meublée. Cependant, les modalités d'information et les éventuelles priorités peuvent varier. Pour un logement loué vide à titre de résidence principale, le locataire ne dispose pas d'un droit de préemption si le bien est vendu loué (contrairement à la vente pour congé). Pour un logement meublé, les règles sont encore plus souples pour le vendeur. Dans tous les cas, la vente d'un logement occupé nécessite une analyse précise du contrat en cours pour s'assurer que l'acquéreur dispose de toutes les informations nécessaires sur la rentabilité et le profil du locataire en place.

Vendre occupé ou vendre vide : quelle stratégie choisir ?

Le choix entre vendre un logement occupé et vendre un bien libre de toute occupation est une décision stratégique majeure qui influe directement sur le prix final et le profil de l'acheteur. Chaque option présente des avantages financiers et opérationnels distincts. La vente d'un logement occupé cible prioritairement les investisseurs en quête de revenus immédiats, tandis que la vente à vide attire davantage les personnes souhaitant acquérir leur résidence principale. En 2026, l'arbitrage entre ces deux méthodes dépend fortement de la tension locative du secteur géographique et de la performance énergétique du bien.

Vendre occupé : le choix de la rapidité et de la rentabilité

Opter pour la vente d'un logement occupé permet de s'affranchir des délais de préavis liés au congé pour vente. Vous pouvez mettre le bien sur le marché immédiatement, sans attendre la fin du bail triennal ou annuel. Cette stratégie est particulièrement efficace si le locataire est sérieux et à jour de ses loyers, car elle offre une "garantie de revenus" à l'acquéreur dès le jour de la vente. Pour un investisseur, vendre un logement occupé évite également la vacance locative durant toute la période de commercialisation, préservant ainsi le flux de trésorerie jusqu'au transfert de propriété. C'est une solution de confort qui minimise les démarches administratives lourdes liées aux congés.

Vendre vide : maximiser le prix de vente potentiel

Vendre un logement libre est souvent synonyme de prix de vente plus élevé. En l'absence de locataire, le bien n'est pas grevé par une décote d'occupation et s'ouvre au marché des accédants à la résidence principale, bien plus vaste que celui des investisseurs. Cependant, pour ne plus vendre un logement occupé, il faut respecter des procédures strictes : donner congé au moins six mois à l'avance pour une location nue et trois mois pour un meublé. Durant cette période, le propriétaire s'expose à un risque de vacance et doit supporter les charges sans loyer en retour. C'est un pari sur la valorisation du capital qui nécessite une planification rigoureuse et une connaissance parfaite des cycles immobiliers locaux.

L'analyse du marché local pour orienter la décision

La décision de vendre un logement occupé doit être guidée par l'offre et la demande locale. Dans les grandes métropoles où le marché locatif est saturé, les investisseurs se bousculent pour acquérir des biens déjà loués afin d'éviter les frais de mise en location. À l'inverse, dans des secteurs plus ruraux ou résidentiels, la vente d'un logement occupé peut s'avérer plus complexe si la demande locative est faible. Il est crucial d'étudier le taux de rendement net du bien : si celui-ci est élevé, la vente occupée sera très attractive. Si le loyer est sous-évalué, il peut être préférable d'attendre la libération des lieux pour permettre au futur acquéreur de repositionner le bien sur le marché avec un nouveau loyer.

Les conditions pour donner congé au locataire pour vente (préavis et forme)

Si le propriétaire décide de ne pas vendre un logement occupé mais souhaite libérer le bien pour la vente, il doit se soumettre aux dispositions de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989. La procédure de congé pour vente est extrêmement formaliste ; le moindre vice de forme peut entraîner l'annulation du congé et la reconduction automatique du bail pour une nouvelle période. Pour réussir la vente d'un logement occupé par la voie du congé, il faut agir avec anticipation et respecter scrupuleusement les délais légaux impartis par la réglementation thermique et sociale en vigueur en 2026.

Le respect des délais de préavis légaux

Pour ne plus vendre un logement occupé, le bailleur doit signifier le congé au locataire en respectant un préavis minimum. Pour une location nue, ce délai est de six mois avant la date d'échéance du bail. Pour une location meublée, il est ramené à trois mois. Attention : le délai court à compter de la réception effective de la lettre par le locataire. Si vous souhaitez éviter la vente d'un logement occupé, il est prudent d'envoyer le congé par acte de commissaire de justice (huissier) ou par lettre recommandée avec accusé de réception bien avant la date limite, afin de parer à toute impossibilité de remise en main propre qui rendrait le congé caduc.

Les mentions obligatoires de la lettre de congé

La lettre de congé doit contenir des informations indispensables sous peine de nullité. Elle doit impérativement indiquer le motif du congé (la vente), le prix de vente demandé et les conditions de la vente. Pour un logement loué vide, ce document vaut offre de vente au profit du locataire. Si l'objectif est de ne pas vendre un logement occupé, le propriétaire doit également joindre une notice d'information relative aux droits du locataire et aux obligations du bailleur. La description du bien doit être exhaustive (incluant les annexes comme la cave ou le parking). Toute omission peut être interprétée comme une volonté de dissimuler des informations, compromettant ainsi la validité du processus de vente d'un logement occupé.

La protection spécifique des locataires protégés

Dans certains cas, il est impossible de ne plus vendre un logement occupé si le locataire bénéficie d'une protection légale liée à son âge et à ses ressources. En 2026, un locataire âgé de plus de 65 ans disposant de revenus modestes (inférieurs aux plafonds PLI) ne peut se voir donner congé sans une offre de relogement correspondant à ses besoins et à sa zone géographique. Pour le propriétaire, cela signifie que la vente d'un logement occupé devient la seule option réaliste, à moins de trouver une solution de relogement satisfaisante. Cette règle vise à protéger les populations vulnérables contre l'éviction, rendant la stratégie de vente "occupée" parfois obligatoire pour respecter la conformité juridique du dossier.

Le droit de préemption du locataire : fonctionnement et exceptions

Lors de la vente d'un logement occupé par un locataire en place (dans le cadre d'un congé pour vente), ce dernier bénéficie d'une priorité légale pour se porter acquéreur. C'est ce qu'on appelle le droit de préemption. Ce mécanisme permet au locataire de devenir propriétaire de son logement aux conditions proposées par le vendeur. Toutefois, ce droit n'est pas systématique et dépend du mode de vente choisi. Si vous décidez de vendre un logement occupé sans donner congé, le locataire ne dispose généralement pas de cette priorité, sauf cas exceptionnels liés à la première vente après une division d'immeuble.

L'acceptation ou le refus de l'offre par le locataire

Dès réception du congé pour vente, le locataire dispose des deux premiers mois de son préavis pour se prononcer. S'il décide de vendre un logement occupé à lui-même, il doit notifier son acceptation par lettre recommandée. Il dispose alors d'un délai de deux mois pour réaliser la vente (ou quatre mois s'il recourt à un prêt immobilier). S'il refuse l'offre ou ne répond pas dans les délais, son droit de préemption tombe, et il devra libérer les lieux à la fin du bail. Pour le propriétaire, cette étape est cruciale car elle conditionne la suite de la commercialisation. La vente d'un logement occupé à un tiers ne pourra se faire qu'une fois ce droit de priorité purgé.

Le second droit de préemption en cas de baisse du prix

Si, après le refus du locataire, le propriétaire décide de vendre un logement occupé (ou vide) à un prix inférieur ou à des conditions plus avantageuses que celles proposées initialement, un second droit de préemption apparaît. Le notaire ou le vendeur doit alors informer le locataire de ces nouvelles conditions. Le locataire dispose alors d'un mois pour se substituer à l'acquéreur pressenti. Cette règle empêche les bailleurs de proposer des prix artificiellement élevés au locataire pour l'évincer, avant de brader le bien sur le marché libre. Dans le cadre d'une vente d'un logement occupé, la vigilance sur la cohérence des prix est donc une obligation légale et déontologique.

Les exceptions légales au droit de préemption

Certaines situations permettent de s'affranchir du droit de préemption lors de la vente d'un logement occupé. La plus courante est la vente entre parents jusqu'au troisième degré (enfants, petits-enfants, parents, grands-parents, frères et soeurs). De même, les ventes portant sur des immeubles entiers ou des logements en meublé ne déclenchent pas cette priorité au profit du locataire. Enfin, la vente d'un logement occupé sous le régime de la loi de 1948 ou dans certains quartiers spécifiques peut être soumise à d'autres droits de priorité (municipaux par exemple). Connaître ces exceptions permet au vendeur de gagner en agilité et de simplifier les démarches lors de la mutation de son patrimoine.

Comment estimer la décote d'un logement vendu loué ?

Le prix est l'élément central de la vente d'un logement occupé. En règle générale, un appartement ou une maison vendu avec un locataire en place subit une décote par rapport à sa valeur "libre". Cette réduction de prix compense l'impossibilité pour l'acheteur d'occuper le bien immédiatement et le risque lié à la gestion locative. Estimer précisément cette décote est indispensable pour réussir à vendre un logement occupé sans rester des mois sur le marché. En 2026, la valeur verte du bien (DPE) influe également sur le calcul de cette décote, s'ajoutant au facteur d'occupation.

Les facteurs influençant le taux de décote

La décote appliquée lors de la vente d'un logement occupé n'est pas fixe ; elle varie généralement entre 5 % et 20 %. Plusieurs critères entrent en jeu : la durée restant à courir sur le bail, le montant du loyer par rapport au prix du marché et l'âge du locataire. Un loyer très sous-évalué entraînera une décote plus forte, car l'investisseur devra attendre longtemps avant de pouvoir réévaluer la rentabilité. À l'inverse, si vous souhaitez vendre un logement occupé avec un loyer "au prix" et un bail proche de son échéance, la décote sera minimale. La qualité du profil locataire (solvabilité, historique de paiement) est aussi un levier de négociation pour limiter cette baisse de prix.

L'impact de la typologie du bien sur le prix de vente

La surface du logement joue un rôle déterminant dans l'estimation lors d'une vente d'un logement occupé. Les petites surfaces (studios, T1, T2) subissent souvent une décote plus faible car elles sont par nature destinées à l'investissement locatif. Pour ces biens, le fait d'être déjà loué peut même être un atout. En revanche, pour les grandes maisons familiales ou les grands appartements, vendre un logement occupé entraîne une décote plus sévère, car le marché des acquéreurs est principalement composé de familles souhaitant habiter les lieux. Dans ce cas, l'occupation est perçue comme une contrainte majeure par la majorité des acheteurs potentiels, pesant lourdement sur la valorisation finale.

La rentabilité locative comme base de valorisation

Pour vendre un logement occupé à un investisseur, le prix est souvent calculé par capitalisation du loyer. L'acheteur regarde le rendement net (loyer annuel / prix d'achat). Si le marché local exige un rendement de 4 %, le prix de vente s'ajustera mécaniquement en fonction du loyer actuel. Si le propriétaire veut limiter la décote lors de la vente d'un logement occupé, il doit mettre en avant les avantages financiers : absence de frais de mise en location, pas de travaux de remise en état immédiats, et antériorité du locataire. Une présentation transparente de la rentabilité permet souvent de justifier un prix plus élevé auprès d'acheteurs professionnels ou avertis.

Les avantages de vendre un bien avec un locataire en place

Si la décote peut sembler être un inconvénient, vendre un logement occupé présente de nombreux atouts, tant pour le vendeur que pour l'acheteur. Cette méthode de transaction sécurise l'opération et simplifie grandement les rapports contractuels. La vente d'un logement occupé est particulièrement adaptée aux périodes d'incertitude économique, car elle repose sur un actif tangible produisant déjà des revenus. Pour le vendeur, c'est l'assurance d'une transition financière fluide sans rupture de flux monétaire.

Une transaction sécurisée et simplifiée

L'un des principaux bénéfices lors de la vente d'un logement occupé est l'absence de démarches liées au congé. Vous n'avez pas à purger le droit de préemption (dans la majorité des cas), ce qui accélère la mise en vente. De plus, le bien est entretenu au quotidien, ce qui facilite les visites par rapport à un logement vide qui peut paraître froid ou dégradé par l'absence d'occupation. Vendre un logement occupé, c'est aussi s'épargner les travaux de rafraîchissement souvent nécessaires entre deux locataires pour présenter un bien libre sous son meilleur jour. C'est une vente "en l'état" qui limite les frais annexes pour le propriétaire sortant.

L'attractivité pour les investisseurs locatifs

Pour un acquéreur investisseur, la vente d'un logement occupé est une opportunité "clé en main". Il connaît immédiatement son rendement réel, sans hypothèses sur le futur loyer. Il n'a pas à chercher de locataire, à vérifier des dossiers de solvabilité ou à payer des honoraires d'agence de location. Cette sérénité a une valeur réelle qui peut compenser la décote de prix. En proposant de vendre un logement occupé, vous ciblez une clientèle d'investisseurs qui apprécient la visibilité sur leur cash-flow et la continuité de la garantie loyers impayés (GLI) si celle-ci est transférable.

La conservation du flux de trésorerie jusqu'à l'acte final

Contrairement à une vente vide qui impose souvent 6 mois de vacance (pendant le préavis), la vente d'un logement occupé vous permet de percevoir les loyers jusqu'au jour de la signature chez le notaire. Pour un propriétaire ayant encore un crédit immobilier en cours, c'est un avantage majeur : les loyers continuent de couvrir tout ou partie des mensualités. Cette continuité financière réduit le stress lié à la durée de commercialisation. Ainsi, vendre un logement occupé est une stratégie de gestion prudente qui préserve votre rentabilité globale jusqu'à la dernière minute de votre détention patrimoniale.

Les obligations du vendeur envers l'acquéreur et le locataire

Réussir la vente d'un logement occupé nécessite une transparence totale et le respect d'obligations d'information rigoureuses. Le vendeur ne se contente pas de céder des murs, il cède un contrat. Il doit donc fournir à l'acquéreur tous les éléments permettant d'évaluer la qualité de la gestion locative. Parallèlement, le vendeur doit respecter le droit à la tranquillité du locataire durant tout le processus. La vente d'un logement occupé est une opération tripartite où la loyauté des échanges est le garant de l'absence de litiges post-vente.

La transmission exhaustive du dossier locatif

Pour vendre un logement occupé, le vendeur doit remettre au futur propriétaire l'original du bail, l'état des lieux d'entrée, ainsi que l'acte de cautionnement s'il existe. Il est également impératif de fournir l'historique des paiements des loyers pour prouver la solvabilité du locataire. Tout incident de paiement non signalé lors de la vente d'un logement occupé pourrait être considéré comme un vice caché ou un dol, permettant à l'acquéreur de demander une annulation de la vente ou une diminution de prix. La clarté sur la situation locative est donc la première responsabilité du vendeur.

Le sort du dépôt de garantie et des charges

Une question cruciale lors de la vente d'un logement occupé est celle du dépôt de garantie. Selon la loi, c'est au nouveau propriétaire de restituer le dépôt de garantie au locataire lors de son départ définitif. En pratique, lors de la signature de l'acte authentique, le vendeur transfère au notaire la somme correspondant au dépôt de garantie, qui est ensuite reversée à l'acquéreur. Le vendeur doit aussi s'assurer que les charges locatives ont été régularisées jusqu'à la date de la vente. Bien vendre un logement occupé implique un arrêté des comptes précis pour que le nouvel acquéreur démarre sa gestion sur des bases saines et sans passif financier.

L'information obligatoire du locataire après la vente

Une fois que vous avez réussi à vendre un logement occupé, l'acquéreur (le nouveau bailleur) doit impérativement informer le locataire de ses coordonnées complètes par lettre recommandée ou acte d'huissier. Bien que cette obligation pèse sur l'acheteur, le vendeur a tout intérêt à faciliter cette transition pour éviter que les loyers ne continuent d'arriver sur son propre compte. Dans le cadre d'une vente d'un logement occupé, il est de coutume d'envoyer un courrier conjoint pour rassurer le locataire sur le maintien de ses droits et lui indiquer les nouvelles modalités de versement du loyer, assurant ainsi la pérennité de la relation locative.

Quelles sont les étapes clés de la vente d'un logement occupé ?

Le processus de vente d'un logement occupé suit une chronologie bien précise qui diffère légèrement d'une vente classique. De la préparation du dossier à la signature finale, chaque étape doit être anticipée pour éviter les blocages. Puisque le locataire fait partie intégrante de l'équation, sa coopération est essentielle. Pour vendre un logement occupé avec succès, il faut concilier les impératifs commerciaux de la mise en vente avec le cadre juridique du bail en cours.

La phase de préparation et de diagnostic

Avant de mettre le bien sur le marché, il est indispensable de réaliser les diagnostics techniques (DPE, électricité, plomb, amiante, etc.). En 2026, un DPE performant est un atout majeur pour vendre un logement occupé, car il garantit à l'investisseur qu'il n'aura pas à financer de lourds travaux de rénovation énergétique pour continuer à louer. Cette phase inclut également la vérification de la validité du bail et la préparation des justificatifs de charges. Un dossier solide est le premier pas pour vendre un logement occupé au meilleur prix, en rassurant les acheteurs sur la conformité réglementaire de l'actif.

La commercialisation et la gestion des visites

La mise en vente proprement dite commence par la publication d'annonces précisant clairement que le bien est "vendu loué". Pour vendre un logement occupé, il faut organiser les visites en accord avec le locataire (voir les règles spécifiques de visite). C'est souvent l'étape la plus délicate. Il est conseillé de mandater un professionnel pour filtrer les candidats et ne faire visiter qu'à des acheteurs sérieux et solvables. Pendant cette période, le propriétaire doit veiller à maintenir de bonnes relations avec l'occupant pour que les visites se déroulent dans un climat serein, facteur clé de réussite pour vendre un logement occupé.

Le compromis de vente et la purge des droits

Une fois l'acheteur trouvé, les parties signent un compromis de vente. Dans le cas de la vente d'un logement occupé, ce document doit détailler les conditions de la location (loyer, charges, date de fin de bail). Si le locataire disposait d'un droit de préemption (cas de la division d'immeuble), le notaire doit purger ce droit durant cette période. Le délai entre le compromis et l'acte authentique (généralement 3 mois) permet également à l'acheteur d'obtenir son prêt. Pour vendre un logement occupé, cette phase administrative est cruciale pour sécuriser le transfert des garanties et du dépôt de garantie, préparant ainsi la transition de propriété.

Les règles spécifiques aux visites du logement par les acheteurs potentiels

Pour vendre un logement occupé, le propriétaire doit impérativement organiser des visites pour les candidats acquéreurs. Cependant, le locataire dispose d'un droit fondamental au respect de sa vie privée. Le bailleur ne peut pas entrer dans le logement comme bon lui semble. Le Code civil et la loi de 1989 encadrent strictement les modalités de ces visites. Une mauvaise gestion de cet aspect peut non seulement freiner la vente d'un logement occupé, mais aussi exposer le propriétaire à des poursuites pour violation de domicile.

Le cadre légal des jours et heures de visite

Sauf accord amiable différent consigné dans le bail, les visites pour vendre un logement occupé ne peuvent avoir lieu que les jours ouvrables. La loi interdit généralement les visites les dimanches et jours fériés. De plus, la durée quotidienne des visites ne doit pas dépasser deux heures. En pratique, le propriétaire et le locataire doivent s'entendre sur des créneaux horaires fixes. Si vous souhaitez vendre un logement occupé avec fluidité, il est recommandé de proposer au locataire un calendrier prévisionnel afin qu'il puisse s'organiser, tout en respectant son droit au repos et à l'intimité.

L'interdiction des visites en l'absence du locataire sans accord

Le propriétaire n'a pas le droit d'utiliser son double des clés pour faire visiter le bien en l'absence du locataire sans son autorisation expresse et écrite. Pour vendre un logement occupé, la présence du locataire est souvent préférable pour rassurer l'acheteur sur l'état d'entretien, mais elle peut aussi être un frein si l'occupant se montre hostile. L'idéal est de trouver un terrain d'entente. Certains propriétaires offrent une petite réduction de loyer symbolique ou une indemnité pour compenser le dérangement causé par les visites répétées nécessaires pour vendre un logement occupé.

Que faire en cas de refus de visite par le locataire ?

Si le locataire refuse systématiquement l'accès au logement malgré les clauses prévues au contrat pour vendre un logement occupé, le propriétaire peut se retrouver dans une impasse. Le locataire ne peut pas légalement s'opposer aux visites si celles-ci sont prévues par le bail en vue de la vente. En cas d'obstruction, le bailleur peut saisir le tribunal pour obtenir une ordonnance autorisant les visites sous astreinte. Toutefois, cette voie contentieuse est longue et peut nuire à l'image du bien. Pour réussir la vente d'un logement occupé, la diplomatie et la pédagogie restent les meilleurs outils pour convaincre le locataire de faciliter les démarches.

Fiscalité et transfert du dépôt de garantie lors de la vente

La vente d'un logement occupé entraîne des conséquences fiscales et comptables précises qu'il convient de maîtriser pour éviter les mauvaises surprises. Entre l'imposition de la plus-value et les ajustements financiers le jour de la signature, le vendeur doit être vigilant. En 2026, la fiscalité immobilière reste un enjeu majeur, notamment avec les prélèvements sociaux. Bien préparer la vente d'un logement occupé signifie aussi anticiper le coût net de l'opération après passage chez le notaire.

Le traitement fiscal de la plus-value immobilière

Comme pour toute transaction, la vente d'un logement occupé (s'il ne s'agit pas de votre résidence principale) est soumise à l'impôt sur la plus-value immobilière. Le montant imposable est la différence entre le prix de vente et le prix d'achat initial (majoré des frais et travaux). Le taux forfaitaire est de 19 % au titre de l'impôt sur le revenu, auxquels s'ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux. Des abattements pour durée de détention s'appliquent après la 5e année. Notez que la décote appliquée pour vendre un logement occupé réduit mécaniquement la plus-value, et donc l'impôt dû, ce qui peut être un calcul intéressant pour certains vendeurs fortement imposés.

Le mécanisme de transfert du dépôt de garantie

Lors de la vente d'un logement occupé, le dépôt de garantie versé initialement par le locataire change "virtuellement" de mains. Juridiquement, le locataire n'a pas à se soucier de ce transfert ; il récupérera sa somme auprès de celui qui est son propriétaire au moment de son départ. Financièrement, lors de l'acte authentique, le notaire déduit le montant du dépôt de garantie du prix de vente net revenant au vendeur pour le créditer à l'acquéreur. Il est donc vital pour le vendeur de conserver une trace comptable claire de cette somme afin que la vente d'un logement occupé se conclue sans erreur de calcul sur le solde final.

La régularisation des loyers au prorata temporis

Le jour de la vente, le loyer du mois en cours est partagé entre le vendeur et l'acheteur selon la règle du prorata temporis. Si vous réussissez à vendre un logement occupé le 15 du mois, vous conservez la moitié du loyer et l'autre moitié revient à l'acquéreur. Le notaire effectue généralement ce calcul lors de l'arrêté de compte de la vente. Cette règle s'applique également aux provisions sur charges. Pour vendre un logement occupé de manière professionnelle, fournissez au notaire les derniers appels de fonds et quittances pour que la répartition soit incontestable entre les deux parties.

FAQ - Comment vendre un logement occupé par un locataire ?

Le locataire peut-il refuser la vente de son logement ?

Non, le locataire ne dispose d'aucun droit juridique pour s'opposer à la vente d'un logement occupé. Le propriétaire est libre de disposer de son bien comme il l'entend. Le locataire peut seulement refuser de partir avant la fin de son bail si le propriétaire lui a donné congé, ou exercer son droit de préemption s'il souhaite acheter le bien lui-même. Dans le cadre d'une vente louée, l'occupant doit simplement accepter le changement de bailleur sans pouvoir bloquer la transaction.

Quelle est la décote moyenne pour un appartement vendu loué ?

La décote constatée lors de la vente d'un logement occupé se situe généralement entre 10 % et 15 % par rapport au prix du marché libre. Cette marge peut descendre à 5 % pour des petites surfaces très rentables en centre-ville, ou monter jusqu'à 20 % ou 25 % pour des grands appartements familiaux où la demande des investisseurs est plus faible. L'état du marché local et la durée restante du bail sont les principaux leviers qui feront varier ce pourcentage lorsque vous cherchez à vendre un logement occupé.

Dois-je informer le locataire avant de mettre le bien en vente ?

Légalement, si vous décidez de vendre un logement occupé (vente louée), vous n'avez pas l'obligation d'informer le locataire avant de mettre l'annonce en ligne. Toutefois, par courtoisie et pour faciliter l'organisation des futures visites, il est vivement recommandé de le prévenir. Une bonne entente avec l'occupant est un facteur clé pour vendre un logement occupé rapidement et dans de bonnes conditions. Le locataire sera d'autant plus coopératif s'il ne se sent pas pris au dépourvu par l'arrivée d'acheteurs potentiels.

Qui rend la caution au locataire après une vente occupée ?

C'est au nouveau propriétaire (l'acquéreur) de restituer le dépôt de garantie au locataire à la fin du bail, même si c'est vous qui l'avez perçu initialement. Lors de la vente d'un logement occupé, le montant du dépôt de garantie est transféré financièrement du vendeur vers l'acheteur via le notaire. Le locataire n'a donc pas de démarche à faire : son interlocuteur pour la caution devient automatiquement le nouveau bailleur désigné après la vente d'un logement occupé.

Peut-on vendre un logement occupé à un prix plus élevé qu'un logement vide ?

Bien que ce soit rare, vendre un logement occupé à un prix supérieur est possible si le rendement locatif est exceptionnel. Pour un investisseur, un bien déjà loué avec un loyer élevé et un locataire stable a plus de valeur qu'un bien vide nécessitant une recherche de locataire et des frais de gestion. Si vous parvenez à démontrer une rentabilité nette supérieure à la moyenne du quartier, la vente d'un logement occupé peut théoriquement s'affranchir de la décote habituelle.

Que devient la Garantie Loyers Impayés (GLI) lors de la vente ?

En cas de vente d'un logement occupé, le contrat de Garantie Loyers Impayés ne se transfère pas toujours automatiquement. L'acquéreur doit généralement souscrire un nouveau contrat à son nom auprès de son propre assureur. Cependant, le vendeur doit fournir les justificatifs de paiement des loyers pour que l'acheteur puisse prouver à son assureur que le locataire est "éligible" et sans incident de paiement. Pour réussir à vendre un logement occupé, vérifiez auprès de votre assureur si une clause de transfert est prévue, ce qui peut être un argument de vente supplémentaire.

Un locataire peut-il quitter le logement dès qu'il apprend la vente ?

L'annonce de la vente d'un logement occupé ne donne pas au locataire le droit de partir sans respecter son propre préavis légal (3 mois pour un vide, 1 mois pour un meublé ou en zone tendue). La vente n'est pas un motif de départ anticipé sans préavis. Toutefois, si le propriétaire et le locataire trouvent un accord amiable, le départ peut être avancé. Pour le vendeur, le départ du locataire en cours de commercialisation transforme l'opération : il ne s'agit plus de vendre un logement occupé, mais de vendre un bien vide, ce qui peut modifier la stratégie de prix.