Immobilier ancien : la stabilité se maintient en 2026 grâce au retour des primo-accédants
Écrit par Arsalain EL KESSIR
Une reconfiguration profonde des profils d'acheteurs s'opère sur le marché résidentiel. Selon le bilan du premier semestre 2026 publié fin juin par le réseau Century 21, le marché de l'immobilier ancien affiche une stabilité relative malgré un environnement macroéconomique incertain. Si les volumes de transactions et les prix moyens restent quasi inchangés, cette résistance est portée par le grand retour des primo-accédants. À l'inverse, les secundo-accédants se figent dans l'attentisme, craignant de perdre le bénéfice des taux d'intérêt ultra-bas contractés par le passé.
Les primo-accédants s'imposent comme le moteur du premier semestre
Le marché immobilier ancien fait preuve de résilience en ce milieu d'année 2026. Les indicateurs de Century 21 traduisent une consolidation globale des prix et des volumes : les transactions s'ajustent à +0,9 % sur les appartements (pour un repli marginal de -0,5 % du prix moyen) et à -1 % sur les maisons (-0,7 % sur les prix).
Ce maintien de l'activité est alimenté par la jeunesse et les premiers acheteurs, dont la part augmente significativement dans les agences :
- Acheteurs de maisons : Les primo-accédants représentent désormais 18,2 % des signatures, soit un bond de +9,6 % sur un an.
- Acheteurs d'appartements : Ils s'adjugent 21,1 % des parts de marché (en hausse de +6 %).
Cette analyse est corroborée par la Banque de France : sur les 12 derniers mois glissants, ces nouveaux acquéreurs captent près de 45 % de la production globale des nouveaux crédits immobiliers, reléguant les secundo-accédants à moins de 39 %. Une inversion historique par rapport à la situation d'il y a six ans, où les propriétaires déjà installés dominaient la production de crédits à hauteur de 53 %.
Le blocage des secundo-accédants : le piège des taux à 1 %
Si la part relative des primo-accédants explose, c'est également en raison d'une baisse d'activité marquée chez les propriétaires actuels. La fluidité traditionnelle du parcours résidentiel – qui consistait à revendre un bien pour acheter plus grand ou changer de région – s'est grippée.
De nombreux ménages ayant emprunté à la fin des années 2010 ou au début des années 2020 bénéficient de taux nominaux proches de 1 %. Abandonner ce financement exceptionnel pour souscrire un nouveau prêt aux conditions de 2026 se traduirait par une perte immédiate et redoutée de pouvoir d'achat immobilier.
D'autres freins complètent ce tableau de blocage :
- Une plus-value moins évidente : Les reventes s'avèrent parfois moins avantageuses dans le contexte de stabilisation des prix.
- Des barrières financières à l'entrée : Le poids des frais de mutation (frais de notaire) et l'absence de dispositifs d'aide publique réservés aux propriétaires actuels incitent ces ménages à reporter leurs projets.
Le manque de fluidité provoqué par l'attentisme des secundo-accédants pèse directement sur les indicateurs de commercialisation. Le réseau Century 21 observe un allongement des délais de vente : il faut désormais 105 jours en moyenne pour céder une maison (+6 jours par rapport à 2025) et 99 jours pour un appartement (+3 jours). De plus, les Français conservent leur bien immobilier beaucoup plus longtemps, la durée de détention moyenne passant de 7 à près de 10 ans.
Tableau de bord du marché de l'immobilier ancien (Données Premier Semestre 2026)
| Segment de marché (Century 21) | Évolution des transactions / Prix | Délai de vente moyen constaté |
|---|---|---|
| Appartements anciens | Transactions : +0,9 % / Prix : −0,5 % | 99 jours (+3 jours par rapport à 2025) |
| Maisons anciennes | Transactions : −1,0 % / Prix : −0,7 % | 105 days (+6 jours par rapport à 2025) |
| Part des Primo-accédants | 18,2 % (Maisons) / 21,1 % (Apparts) | 45 % de la production de crédit nationale |
Pour la seconde partie de l'année 2026, l'enjeu ne se situera pas dans un emballement des prix, mais bien dans la reconquête de la confiance des propriétaires installés. Les acheteurs potentiels scrutent désormais rigoureusement leur reste à vivre, le coût de leur financement, l'impact des diagnostics de performance énergétique (DPE) et les enveloppes de travaux. Rétablir la fluidité des parcours résidentiels reste la condition sine qua non pour éviter un gel durable du parc de logements disponibles.
