Location meublée des non-résidents : ce qui change avec la réforme LMP/LMNP en 2026
Écrit par Arsalain EL KESSIR
La fiscalité des investissements locatifs meublés détenus par les non-résidents français connaît un profond rééquilibrage. La loi de finances pour 2026, appuyée par une mise à jour du BOFiP en date du 15 avril 2026, modifie les règles de basculement entre les statuts de Loueur en meublé professionnel (LMP) et non professionnel (LMNP). Si cette réforme met fin à une injustice historique par rapport aux résidents, elle introduit parallèlement de nouvelles frictions sur le terrain des prélèvements sociaux.
Rappel des critères légaux du statut LMP
Pour qu'un propriétaire bailleur soit qualifié de loueur en meublé professionnel (LMP) par l'administration fiscale, il doit obligatoirement remplir deux conditions cumulatives :
- Des recettes locatives annuelles brutes supérieures à 23 000 € TTC.
- Des recettes de location meublée qui excèdent la totalité des autres revenus professionnels du foyer fiscal (salaires, pensions de retraite, BIC, BNC, BA).
Si l'une de ces deux conditions n'est pas validée, le contribuable est d'office soumis au régime du loueur en meublé non professionnel (LMNP).
Fin de la requalification automatique pour les expatriés
Jusqu'en 2025, le mode de calcul de la prépondérance des revenus désavantageait fortement les non-résidents (expatriés, retraités hors de France, frontaliers). Pour comparer les loyers aux autres revenus, le fisc ne comptabilisait que les revenus d'activité imposables en France. Un expatrié sans aucune source de salaire de source française basculait donc mécaniquement au statut LMP dès lors que ses loyers meublés franchissaient la barre des 23 000 €, indépendamment de ses revenus à l'étranger.
La réforme 2026 met fin à cette asymétrie. Désormais, pour l'évaluation des revenus perçus, l'administration intègre les gains professionnels mondiaux du foyer fiscal. Le texte (BOI-BIC-CHAMP-40-10 §165) précise que les salaires, pensions et revenus d'indépendants perçus à l'étranger sont retenus, à condition qu'ils soient effectivement soumis à un impôt équivalent à l'impôt sur le revenu dans l'État de résidence.
Le flou de l'URSSAF et l'impact sur les prélèvements sociaux
Le retour au statut LMNP permet théoriquement aux non-résidents d'échapper aux cotisations sociales professionnelles pour ne payer que les prélèvements sociaux classiques. Toutefois, les professionnels du droit signalent une incertitude : l'URSSAF maintient parfois l'affiliation des bailleurs déjà enregistrés au titre des exercices antérieurs.
Par ailleurs, la loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026 crée de nouveaux écarts de taux selon la zone d'affiliation de l'investisseur :
| Profil de l'investisseur non-résident | Taux sur revenus fonciers / BIC | Taux sur plus-values de cession |
|---|---|---|
| Affilié sécurité sociale EEE / Suisse | 7,5 % | 7,5 % |
| Affilié hors EEE / Suisse (Reste du monde) | 17,2 % | 18,6 % * |
* Une anomalie de rédaction textuelle de l'article L. 136-8 du Code de la sécurité sociale fixe ce taux à 18,6 % pour les plus-values des résidents hors EEE, bien que les formulaires officiels de déclaration ne soient pas encore mis à jour.
Plus-values immobilières : retour au régime des particuliers
L'avantage majeur du basculement de LMP à LMNP réside dans le changement de traitement de la plus-value lors de la revente du bien immobilier. Le loueur n'obéit plus au schéma lourd des plus-values professionnelles, mais réintègre le régime des plus-values des particuliers :
- Application d'un taux forfaitaire fixe de 19 % ;
- Octroi des abattements légaux pour durée de détention ;
- Exonération totale et définitive d'impôt sur le revenu au fil des années de conservation du bien.
Attention toutefois lors des calculs d'optimisation : l'administration fiscale rappelle que l'ensemble des amortissements déduits durant la période d'exploitation locative en meublé restent réintégrés pour déterminer la valeur nette comptable lors de la liquidation de la plus-value imposable.
