LMP : un statut fiscal pour les investisseurs expérimentés

Comment devenir loueur en meublé professionnel (LMP) en 2026 : les conditions cumulatives

Le statut de LMP (Loueur en Meublé Professionnel) représente l'aboutissement fiscal pour les investisseurs immobiliers ayant franchi un seuil significatif de revenus locatifs. En 2026, ce régime ne relève pas d'une option que l'on coche simplement lors de sa déclaration de revenus, mais résulte de l'application automatique de critères légaux précis. Devenir un professionnel de la location meublée implique une bascule de la gestion patrimoniale privée vers une véritable activité commerciale aux yeux de l'administration fiscale. Cette transformation offre des leviers d'optimisation puissants, notamment en matière de déduction de charges et de traitement des déficits, mais elle impose également une rigueur de gestion accrue pour respecter les seuils de revenus exigés par le Code général des impôts.

Le franchissement du seuil annuel de recettes locatives

La première condition sine qua non pour accéder au statut LMP concerne le volume brut des loyers encaissés au cours de l'année civile. Pour être considéré comme professionnel en 2026, le foyer fiscal doit percevoir plus de 23 000 € de recettes annuelles issues de la location meublée. Il est crucial de noter que ce montant s'entend "charges comprises" et qu'il correspond aux loyers bruts, et non au bénéfice après déduction des charges. Ce seuil est calculé à l'échelle du foyer fiscal global, incluant les revenus du conjoint et des personnes à charge. Si l'activité débute en cours d'année, ce plafond de 23 000 € doit être ajusté au prorata temporis (au prorata du temps d'exploitation réel). Un investisseur qui génère 15 000 € de loyers sur six mois sera ainsi considéré comme ayant franchi le seuil annuel théorique de 30 000 €, activant potentiellement le basculement vers le régime professionnel.

La règle de la prépondérance des revenus locatifs

Le statut LMP ne se limite pas au simple dépassement des 23 000 €. Une seconde condition, dite de prépondérance, doit être remplie simultanément : les recettes locatives meublées doivent être supérieures au montant total des autres revenus d'activité du foyer fiscal soumis à l'impôt sur le revenu. Dans le calcul de cette balance, on intègre les traitements et salaires, les bénéfices industriels et commerciaux (autres que la location meublée), les bénéfices non commerciaux et les bénéfices agricoles. En revanche, les revenus dits "passifs", comme les pensions de retraite ou les revenus financiers (dividendes), ne sont pas comptabilisés dans cette comparaison. Ainsi, un retraité percevant 25 000 € de loyers meublés basculera automatiquement en LMP même si sa pension est de 50 000 €, car ses revenus d'activité professionnelle directe sont nuls. Cette règle vise à réserver le statut de professionnel aux investisseurs dont l'immobilier constitue la source de revenus d'activité principale.

L'inscription au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS)

Historiquement, l'inscription au RCS était une condition obligatoire pour obtenir le statut LMP. Cependant, suite à une décision du Conseil Constitutionnel, cette obligation a été supprimée des textes fiscaux pour les loueurs en nom propre. En 2026, le caractère professionnel est donc déterminé quasi exclusivement par les deux critères monétaires mentionnés précédemment. Néanmoins, l'inscription auprès du Guichet Unique des entreprises reste une étape administrative indispensable pour obtenir un numéro SIRET et déclarer son début d'activité. Bien que l'absence d'inscription formelle au RCS n'empêche plus de bénéficier des avantages fiscaux du professionnel, elle demeure une pratique recommandée pour clarifier la nature de l'activité vis-à-vis des organismes de protection sociale. Il est important de comprendre que dès que les deux conditions (plus de 23 000 € et recettes supérieures aux autres revenus d'activité) sont remplies, le contribuable est soumis de plein droit au régime LMP, avec toutes les conséquences fiscales et sociales qui en découlent, sans qu'il puisse s'y opposer.

Quelle est la fiscalité imposée aux revenus LMP : imposition au barème et cotisations sociales

Le passage au régime LMP modifie en profondeur la structure de taxation des loyers. Contrairement aux revenus fonciers classiques, les recettes de la location meublée sont imposées dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). En 2026, cette distinction est capitale puisque le loueur professionnel est considéré comme un entrepreneur individuel. Cette qualification entraîne une double imposition : l'impôt sur le revenu au barème progressif après abattement ou déduction des charges réelles, et l'assujettissement aux cotisations sociales des travailleurs indépendants, qui remplacent les prélèvements sociaux habituels de 17,2 % sur les revenus du patrimoine.

L'imposition des bénéfices au régime réel

La majorité des investisseurs en LMP optent pour le régime réel d'imposition, car il permet de déduire l'intégralité des charges supportées pour l'activité. En 2026, cela inclut les intérêts d'emprunt, les taxes foncières, les frais de gestion, les assurances, mais surtout les dotations aux amortissements. L'amortissement est un mécanisme comptable qui permet de constater la dépréciation théorique de l'immeuble et du mobilier sur plusieurs décennies. Cette charge "fictive" vient réduire le bénéfice imposable, permettant souvent de ramener la base taxable à zéro ou de générer un déficit, tout en encaissant réellement de la trésorerie. Le bénéfice net ainsi calculé est ensuite ajouté aux autres revenus du foyer pour être soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu. Pour les investisseurs ayant une Tranche Marginale d'Imposition (TMI) élevée, l'amortissement est l'outil principal de l'efficacité du statut LMP.

Le poids des cotisations sociales des indépendants

L'assujettissement aux cotisations sociales est souvent perçu comme la principale contrainte du statut LMP. Contrairement au loueur non professionnel qui s'acquitte de la CSG-CRDS à hauteur de 17,2 %, le professionnel doit payer des cotisations auprès de la Sécurité Sociale des Indépendants (SSI). Ces charges sociales représentent environ 35 % à 45 % du bénéfice net. Cependant, si l'amortissement ramène le bénéfice à zéro, l'investisseur ne paie qu'une cotisation minimale (environ 1 200 € par an en 2026). Cette cotisation minimale n'est pas une perte sèche : elle permet de valider des trimestres de retraite et d'ouvrir des droits à la protection sociale (assurance maladie, prévoyance). Pour les foyers fortement imposés, le passage de la CSG aux cotisations sociales peut même s'avérer avantageux si le bénéfice comptable est faible, tout en offrant une couverture sociale supplémentaire.

Le choix stratégique du régime micro-BIC

Bien que le régime réel soit le plus fréquent en LMP, le régime micro-BIC reste accessible si les recettes locatives ne dépassent pas les seuils légaux (qui varient selon la nature du bien : classique ou classé). En 2026, le micro-BIC permet d'appliquer un abattement forfaitaire sur les loyers pour déterminer le revenu imposable, simplifiant ainsi les obligations comptables. Toutefois, ce régime est rarement optimal pour un professionnel. En effet, les cotisations sociales seraient alors calculées sur une base forfaitaire potentiellement plus élevée que le bénéfice réel après amortissements. De plus, le régime micro-BIC interdit la création de déficit, privant ainsi l'investisseur LMP de l'un de ses avantages majeurs : l'imputation des pertes sur son revenu global.

Le régime des plus-values professionnelles : un tournant majeur lors de la revente du bien

L'un des impacts les plus significatifs du statut LMP concerne la fiscalité appliquée lors de la cession d'un bien immobilier. Contrairement au loueur non professionnel qui dépend du régime des plus-values immobilières des particuliers (avec des abattements pour durée de détention menant à une exonération totale après 22 ans pour l'impôt et 30 ans pour les prélèvements sociaux), le professionnel est soumis au régime des plus-values professionnelles. Ce basculement change radicalement le calcul du gain imposable et les taux appliqués, faisant de la revente un moment de vérité fiscale pour l'investisseur LMP.

La distinction entre plus-value à court terme et à long terme

En 2026, la plus-value professionnelle se décompose en deux parties distinctes. La plus-value à court terme correspond au montant des amortissements pratiqués sur le bien depuis son acquisition. Elle est réintégrée au résultat de l'exercice et imposée au barème progressif de l'impôt sur le revenu, tout en étant soumise aux cotisations sociales. La plus-value à long terme correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d'achat initial. Elle est imposée à un taux forfaitaire (souvent 12,8 % d'impôt plus les prélèvements sociaux ou cotisations selon les cas, pour un total avoisinant les 30 %). Pour l'investisseur LMP, l'amortissement qui a permis de ne pas payer d'impôt pendant l'exploitation se transforme en une charge fiscale lors de la revente, ce qui nécessite d'anticiper la trésorerie nécessaire pour s'acquitter de cette "reprise d'amortissements".

L'exonération totale de l'article 151 septies

Heureusement, le statut LMP donne accès à des dispositifs d'exonération puissants, inaccessibles aux particuliers. L'article 151 septies du Code général des impôts permet une exonération totale des plus-values professionnelles si deux conditions sont réunies : l'activité doit avoir été exercée pendant au moins cinq ans, et la moyenne des recettes locatives des deux dernières années ne doit pas dépasser 90 000 € (pour une exonération totale) ou 126 000 € (pour une exonération partielle). En 2026, pour un investisseur LMP dont le portefeuille génère 80 000 € de loyers, la revente d'un appartement après six ans d'activité peut se faire sans aucune imposition sur la plus-value, même si le bien a été lourdement amorti. C'est l'un des piliers qui rend le statut professionnel extrêmement attractif pour les patrimoines de taille intermédiaire.

Le mécanisme de report et l'exonération de l'article 151 septies B

Pour les investisseurs LMP dépassant les seuils de recettes de 90 000 €, il existe une autre bouée de sauvetage fiscale : l'article 151 septies B. Ce dispositif permet d'appliquer un abattement sur la plus-value à long terme en fonction de la durée de détention du bien au-delà de la cinquième année. En 2026, cet abattement conduit à une exonération totale de la plus-value à long terme après 15 ans de détention professionnelle. Attention toutefois, cet abattement ne s'applique pas à la plus-value à court terme (les amortissements). Le statut LMP impose donc une vision de long terme : si l'investisseur reste professionnel pendant plus de 15 ans, il peut effacer une grande partie de la fiscalité sur l'appréciation du capital, tout en ayant bénéficié d'une absence d'imposition sur ses revenus locatifs grâce aux amortissements.

Les avantages du statut LMP : l'imputation du déficit sur le revenu global du foyer

Le statut LMP est souvent recherché pour sa capacité unique à réduire l'imposition globale du contribuable. Là où le loueur non professionnel (LMNP) est "enfermé" dans une boîte étanche où ses déficits ne peuvent réduire que ses futurs revenus meublés, le professionnel bénéficie d'une porosité fiscale totale. En 2026, cette caractéristique fait du LMP l'un des derniers grands leviers de défiscalisation pour les hauts revenus, permettant d'utiliser les pertes immobilières pour effacer tout ou partie de l'impôt dû sur les salaires ou les bénéfices d'autres activités.

La création de déficit par les charges réelles

Le déficit LMP est généré lorsque les charges déductibles (hors amortissements dans la limite des loyers) sont supérieures aux recettes locatives. Cela se produit fréquemment lors des premières années d'un investissement immobilier massif : frais d'acquisition, travaux de rénovation importants, intérêts d'emprunt élevés ou gros frais d'entretien. Contrairement à l'amortissement, qui ne peut pas créer ou aggraver un déficit fiscal selon les règles des BIC, les autres charges peuvent faire tomber le résultat dans le rouge. Pour le LMP, ce déficit n'est pas simplement mis en réserve ; il est immédiatement déduit du revenu global du foyer fiscal de l'année en cours. Si le déficit est supérieur au revenu global, l'excédent est reportable sur les revenus globaux des six années suivantes.

Un levier de défiscalisation pour les tranches marginales élevées

Prenons l'exemple d'un contribuable situé dans la tranche marginale d'imposition à 45 % en 2026. S'il réalise des travaux de rénovation énergétique majeurs sur son parc immobilier LMP générant un déficit de 30 000 €, cette somme est soustraite de son salaire imposable. L'économie d'impôt nette est alors de 13 500 € (30 000 x 45 %). Ce mécanisme permet de financer indirectement une partie de la valorisation de son patrimoine par une réduction massive de sa pression fiscale immédiate. C'est un avantage que le statut LMNP ne propose pas, car ce dernier ne permet d'imputer les déficits que sur les revenus de même nature sur une durée de 10 ans.

L'optimisation via les amortissements reportés

Il est important de bien distinguer le déficit lié aux charges (imputable sur le revenu global) de l'amortissement. En LMP, l'amortissement du bâti ne peut pas servir à créer un déficit imputable sur les salaires. Cependant, si le résultat est déjà nul ou négatif à cause des autres charges, l'amortissement n'est pas perdu : il est "différé" sans limite de temps. Ces amortissements stockés pourront être utilisés les années où les charges (intérêts d'emprunt notamment) diminueront, permettant ainsi de prolonger la période de perception de revenus nets d'impôts. Le statut LMP offre donc une double détente : une baisse immédiate de l'impôt global grâce au déficit de charges, et une protection fiscale des revenus futurs grâce aux amortissements différés.

L'exonération d'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) pour les biens professionnels

L'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) est une préoccupation majeure pour les investisseurs disposant d'un patrimoine pierre dépassant 1,3 million d'euros. Le statut LMP offre une opportunité rare de sortir ses actifs immobiliers de l'assiette taxable. En 2026, les biens exploités sous le régime du loueur professionnel peuvent être qualifiés de "biens professionnels" et bénéficier ainsi d'une exonération totale d'IFI, à condition de respecter des critères de qualification encore plus stricts que pour l'impôt sur le revenu.

Les critères de qualification des biens professionnels

Pour qu'un bien LMP soit exonéré d'IFI, il ne suffit pas d'encaisser 23 000 € de loyers. L'administration fiscale exige que l'activité de location meublée soit exercée à titre principal. Cela signifie que le loueur doit consacrer l'essentiel de son temps et de son énergie à la gestion de ses meublés et que les bénéfices nets dégagés par cette activité (et non les recettes brutes) doivent représenter plus de 50 % des revenus professionnels du foyer. Cette condition de bénéfice est souvent difficile à remplir les premières années à cause des amortissements et des charges financières. En 2026, une attention particulière est portée à la réalité de la gestion : le propriétaire doit agir comme un véritable exploitant pour justifier le caractère professionnel de ses actifs.

Une stratégie de protection du patrimoine global

L'impact de l'exonération d'IFI est massif pour les grands patrimoines. En sortant plusieurs millions d'euros d'actifs immobiliers de l'assiette de l'IFI grâce au statut LMP, l'investisseur peut réaliser une économie annuelle se chiffrant en dizaines de milliers d'euros. Cette stratégie permet de continuer à investir dans l'immobilier sans subir la progressivité de cet impôt sur la fortune qui peut amputer lourdement la rentabilité nette globale. C'est l'un des motifs principaux qui poussent les investisseurs patrimoniaux à structurer leur activité de manière à franchir les seuils du LMP et à optimiser leurs bénéfices pour répondre aux critères des biens professionnels.

Le cas particulier des participations dans des sociétés (SARL de famille)

L'exonération d'IFI s'applique également lorsque l'activité LMP est exercée via une société soumise à l'impôt sur le revenu, comme une SARL de famille. Dans ce cas, les parts de la société sont considérées comme des biens professionnels si le porteur de parts exerce ses fonctions de gérant de manière effective et que sa rémunération (ou sa part de bénéfices) constitue la majeure partie de ses revenus professionnels. En 2026, le recours à la SARL de famille reste un outil privilégié pour combiner l'avantage LMP avec une protection juridique renforcée, tout en assurant une sortie d'IFI optimisée pour les différents membres de la famille impliqués dans l'exploitation.

Transmission de patrimoine : l'optimisation des droits de succession grâce au statut LMP

Anticiper la transmission de son vivant est une étape clé de la gestion de fortune. Le statut LMP offre des perspectives d'optimisation successorale que l'immobilier classique ne permet pas. En 2026, la nature commerciale de l'activité de loueur professionnel ouvre la porte à des dispositifs de réduction de droits de mutation à titre gratuit, permettant de transmettre un parc immobilier conséquent à ses héritiers tout en minimisant la ponction fiscale.

L'application du Pacte Dutreil au statut LMP

Le Pacte Dutreil est l'un des outils de transmission les plus puissants en France. Il permet, sous certaines conditions d'engagement de conservation des titres, de bénéficier d'un abattement de 75 % sur la valeur de l'entreprise lors d'une donation ou d'une succession. En 2026, l'application du Pacte Dutreil à l'activité LMP fait l'objet d'une jurisprudence très précise : elle est possible si l'activité de location meublée est exercée par une société (comme une SARL de famille) et qu'elle est jugée "animatrice" ou que l'activité de prestation de services associée est réelle. Cela permet de transmettre un patrimoine immobilier de 1 million d'euros avec une base taxable de seulement 250 000 €, réduisant ainsi drastiquement les droits de succession pour les enfants.

La donation de la nue-propriété avec réserve d'usufruit

Comme pour tout actif immobilier, l'investisseur LMP peut choisir de donner la nue-propriété de ses biens à ses enfants tout en conservant l'usufruit (et donc les loyers). L'avantage spécifique au LMP réside dans le fait que le donateur continue de percevoir les revenus amortis, conservant ainsi sa protection fiscale personnelle, tandis que les enfants reçoivent la propriété du bien sur une base de valeur réduite. Au décès de l'usufruitier, les enfants récupèrent la pleine propriété sans droits supplémentaires. En 2026, cette stratégie couplée au statut professionnel permet de figer la valeur fiscale du patrimoine tout en profitant des loyers nets d'impôts jusqu'au bout.

Le traitement des amortissements lors de la succession

Un avantage comptable majeur du statut LMP lors de la transmission est la "purge" des plus-values latentes. Au décès du loueur professionnel, le bien entre dans le patrimoine des héritiers à sa valeur vénale au jour du décès. Cela signifie que tous les amortissements pratiqués par le défunt sont effacés. Les héritiers peuvent alors repartir sur une nouvelle base d'amortissement calculée sur la valeur actuelle du bien s'ils choisissent de poursuivre l'activité en LMP ou LMNP. En 2026, ce mécanisme permet une rotation générationnelle du patrimoine extrêmement vertueuse sur le plan fiscal, évitant la taxation des plus-values à court terme qui aurait été due en cas de vente par le défunt de son vivant.

Rappel sur le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) : plafonds et fonctionnement

Pour bien comprendre le statut LMP, il est essentiel de le situer par rapport à son petit frère, le LMNP. La majorité des investisseurs commencent par le statut non professionnel, car il est plus simple d'accès et moins contraignant en termes de cotisations sociales. En 2026, le LMNP reste le régime de faveur pour ceux qui souhaitent se constituer une rente immobilière modérée sans basculer dans la sphère professionnelle commerciale.

Les seuils de maintien en LMNP

On est considéré comme loueur en meublé non professionnel tant que l'on ne remplit pas les deux critères cumulatifs du LMP. Concrètement, vous restez en LMNP si vos loyers sont inférieurs à 23 000 € par an, OU s'ils sont inférieurs à l'ensemble de vos autres revenus d'activité (salaires, etc.). Ce statut de "par défaut" est protecteur : il vous évite le paiement des cotisations sociales (sauf pour les locations de courte durée type saisonnier dépassant 23 000 €) et vous maintient sous le régime fiscal des plus-values immobilières des particuliers, souvent plus simple à gérer lors d'une revente.

Le fonctionnement de l'amortissement en LMNP

Le principal point commun entre le LMNP et le LMP est la possibilité d'amortir le bien immobilier sous le régime réel. En 2026, le LMNP au régime réel reste la meilleure stratégie pour percevoir des loyers nets d'impôts et de prélèvements sociaux. Les dotations aux amortissements peuvent ramener le bénéfice foncier à zéro, et contrairement aux revenus fonciers classiques, les prélèvements sociaux de 17,2 % ne s'appliquent que sur le bénéfice réel. Si ce bénéfice est nul grâce aux amortissements, aucune taxe n'est due. C'est cette "magie" comptable qui attire les investisseurs vers le meublé dès leur premier achat.

Les limites du déficit en LMNP

La différence fondamentale avec le LMP réside dans le traitement du déficit. Si vos charges sont supérieures à vos loyers en LMNP, le déficit ne peut pas réduire votre salaire. Il est stocké dans un "compartiment" spécifique et ne pourra être déduit que de vos futurs revenus de location meublée au cours des 10 années suivantes. De même, les amortissements ne peuvent jamais créer de déficit en LMNP ; ils sont simplement reportés sine die. Le statut LMNP est donc un outil de neutralisation fiscale des loyers, alors que le LMP est un outil de réduction fiscale globale du revenu du foyer.

Les nouvelles règles 2026 pour le micro-BIC et les meublés de tourisme

L'année 2026 voit l'aboutissement de plusieurs réformes visant à harmoniser la fiscalité entre la location longue durée et la location courte durée (type Airbnb). Ces changements impactent directement les loueurs professionnels LMP qui exploitent des meublés de tourisme, avec une réduction drastique des avantages liés au régime micro-BIC et des obligations déclaratives renforcées.

La baisse de l'abattement forfaitaire

Pendant longtemps, les meublés de tourisme classés bénéficiaient d'un abattement exceptionnel de 71 % en régime micro-BIC. En 2026, cet avantage est largement réduit dans les zones "tendues" pour encourager les propriétaires à remettre leurs biens sur le marché de la location longue durée. L'abattement forfaitaire a été harmonisé vers le bas, s'alignant souvent sur les 30 % ou 50 % selon les zones et les classifications. Pour un investisseur LMP exploitant des gîtes ou des appartements en courte durée, cette réforme rend le régime réel quasi obligatoire pour maintenir une rentabilité acceptable et profiter des amortissements, plus protecteurs qu'un abattement forfaitaire désormais moins généreux.

L'assujettissement systématique aux cotisations sociales

Une règle spécifique en 2026 concerne les revenus issus de la location de courte durée. Dès que les recettes saisonnières dépassent 23 000 €, l'assujettissement aux cotisations sociales (SSI) est automatique, même si l'investisseur ne remplit pas les conditions du LMP pour l'impôt sur le revenu. On parle alors de "LMNP socialisé". Pour le loueur déjà en LMP, cela ne change pas sa situation, mais pour le petit propriétaire, c'est un tournant majeur qui oblige à une gestion comptable rigoureuse pour ne pas voir ses marges dévorées par les charges sociales sans bénéficier de la flexibilité totale du professionnel.

Le renforcement des contrôles et du numéro d'enregistrement

En 2026, la transparence est la règle. Toutes les plateformes de location ont l'obligation de transmettre directement les montants perçus par les loueurs à l'administration fiscale. Le numéro d'enregistrement est désormais exigé dans la quasi-totalité des communes pour tout meublé de tourisme. Pour le professionnel LMP, cette surveillance accrue impose de déclarer avec exactitude chaque euro encaissé. Les logiciels de comptabilité connectés aux comptes bancaires deviennent indispensables pour suivre en temps réel le franchissement des seuils et s'assurer que l'on reste bien en conformité avec le statut professionnel choisi, sous peine de sanctions financières ou de requalification fiscale imprévue.

FAQ - Tout savoir sur le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP)

Peut-on choisir d'être LMP ou LMNP ?

Non, on ne choisit pas son statut. Le basculement vers le régime LMP est automatique et obligatoire dès que les deux conditions cumulatives sont remplies au sein du foyer fiscal : des recettes locatives meublées supérieures à 23 000 € par an ET supérieures au montant total des autres revenus d'activité du foyer. Si vous remplissez ces deux critères, vous êtes fiscalement considéré comme professionnel, que vous le souhaitiez ou non.

Le statut LMP permet-il vraiment d'annuler son impôt sur le revenu ?

Le statut LMP permet de réduire significativement, voire d'annuler son impôt sur le revenu global grâce à l'imputation des déficits. Si vos charges (travaux, intérêts, frais) sont supérieures à vos loyers, le déficit généré vient se soustraire de vos autres revenus (salaires, etc.). En revanche, les amortissements ne peuvent servir qu'à ramener le bénéfice locatif à zéro, ils ne peuvent pas créer de déficit imputable sur vos salaires.

Quelles sont les cotisations sociales minimum en LMP ?

Même si votre bénéfice comptable est nul grâce aux amortissements, un loueur LMP est redevable de cotisations sociales minimales auprès de la SSI. En 2026, ce montant forfaitaire s'élève à environ 1 200 € par an. Ce versement permet de valider trois trimestres de retraite par an et offre une couverture minimale pour l'assurance maladie et l'indemnisation journalière.

Les biens en LMP sont-ils exonérés d'IFI ?

Oui, les biens exploités sous le statut LMP peuvent être exonérés d'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) s'ils sont considérés comme des actifs professionnels. Pour cela, l'activité de loueur doit être votre activité principale et les bénéfices nets dégagés par la location meublée doivent représenter plus de 50 % de vos revenus professionnels totaux.

Que se passe-t-il lors de la revente d'un bien en LMP ?

Lors de la revente, vous êtes soumis au régime des plus-values professionnelles. La part de plus-value correspondant aux amortissements pratiqués (plus-value à court terme) est imposée au barème de l'impôt sur le revenu et aux cotisations sociales. Cependant, vous pouvez bénéficier d'exonérations totales si vous exercez depuis plus de 5 ans et que vos recettes sont inférieures à 90 000 €, ou d'abattements pour durée de détention sur la plus-value à long terme.

Est-il obligatoire d'avoir un expert-comptable en LMP ?

Bien que non obligatoire légalement pour une entreprise individuelle, le recours à un expert-comptable est quasi indispensable en LMP. La complexité de la tenue des tableaux d'amortissement, la gestion des reports de déficits et les déclarations spécifiques aux BIC et à la SSI rendent la gestion en autonomie très risquée. De plus, l'adhésion à un organisme de gestion agréé (OGA) ou le recours à un comptable permet souvent d'éviter certaines majorations fiscales.

Le statut LMP est-il possible en SCI ?

Le statut LMP est par nature réservé aux personnes physiques ou aux sociétés transparentes comme la SARL de famille. Une SCI (Société Civile Immobilière) classique est par définition civile et non commerciale. Si une SCI pratique la location meublée de manière habituelle, elle devient automatiquement soumise à l'impôt sur les sociétés (IS), ce qui est un régime totalement différent du LMP. Pour bénéficier des avantages du loueur professionnel, la SARL de famille est généralement la structure sociétale privilégiée.