Le marché locatif privé, un secteur sous pression
Le marché locatif privé en France traverse une période difficile, caractérisée par un déséquilibre de plus en plus marqué entre une offre en déclin et une demande en hausse. Cette situation affecte particulièrement les étudiants et les foyers à revenus modestes. L'absence de nombreux investisseurs, qui soutenaient auparavant ce secteur, aggrave cette pénurie. Les contraintes fiscales et réglementaires renforcent cette dynamique, accentuant encore les difficultés.
Une crise de l'offre dans les grandes villes étudiantes
Les dernières statistiques montrent une diminution importante du nombre de logements disponibles sur le marché. Selon la plateforme Bien'ici, le nombre de biens locatifs a diminué de 2,5 fois depuis 2021, malgré une légère stabilisation durant l'été.
Pendant ce temps, la demande reste élevée, notamment dans les grandes agglomérations étudiantes, où les petites surfaces comme les studios et T2/T3 continuent d'être fortement demandées. Dans certaines villes, les loyers des studios ont augmenté de 10 euros par mois, ce qui représente un surcoût annuel de 120 euros, une somme importante pour les budgets serrés.
Bien que l'augmentation globale des loyers ait légèrement ralenti (+1,5 % sur un an), elle dépasse encore l'inflation (+0,9 %), ce qui exerce une pression continue sur le pouvoir d'achat des locataires. Beaucoup de Français, confrontés à des loyers de plus en plus élevés, sont contraints de renoncer à la location pour envisager l'achat, malgré leurs contraintes financières.
Le retrait des investisseurs, une cause majeure de la pénurie
Le marché locatif subit les conséquences du désengagement des investisseurs professionnels. La fin du dispositif Pinel fin 2024 a entraîné une chute des investissements dans le neuf, tandis qu'un tiers des acheteurs traditionnels dans l'ancien ont cessé leurs achats, réduisant ainsi le volume des transactions de près de 60 000 biens par an.
Ce désintérêt est dû à plusieurs facteurs : une fiscalité plus lourde, des règles réglementaires de plus en plus strictes, et des exigences en matière de rénovation énergétique, en particulier le diagnostic de performance énergétique (DPE). Ces éléments ont considérablement réduit la rentabilité des investissements et ont dissuadé de nombreux bailleurs de remettre leurs biens en location.
Les logements classés G ou F, souvent retirés du marché ou vendus, aggravent encore la pénurie de biens locatifs. Bien que certains investisseurs individuels, souvent des primo-accédants ou des fonctionnaires, continuent d'investir, leur influence reste bien inférieure à celle observée avant la crise sanitaire.
L'apparition de nouveaux profils de bailleurs
Face à cette crise de l'investissement locatif, de nouveaux profils de bailleurs émergent. Les primo-investisseurs, souvent des jeunes actifs ou des télétravailleurs, privilégient les investissements dans des biens destinés à la location temporaire.
Une autre catégorie de bailleurs, surnommée les « Tanguy », est composée de jeunes adultes vivant encore chez leurs parents et qui se tournent vers l'immobilier locatif. Pour stimuler l'offre locative, plusieurs mesures sont envisagées. Parmi celles-ci, un nouveau statut fiscal permettant l'amortissement des biens mis en location nue et un allègement des obligations de rénovation énergétique pour les logements classés G.
Ces initiatives visent à maintenir les bailleurs sur le marché et à prioriser la remise en état des logements les plus dégradés.
