Les différents prêts immobiliers

Les courtiers en prêt immobilier de BoursedesCrédits vous offriront leurs conseils et leurs explications sur le fonctionnement des différents types de prêts dans votre demande de crédit immobilier.

Les prêts d'État règlementés se déclinent en plusieurs sortes, chaque variante répondant à des critères particuliers exigés à l'emprunteur : prêt à Taux Zéro plus, crédit immobilier avec plan Epargne Logement, prêt relais, prêt conventionné, prêt Action Logement, prêts fonctionnaires, prêts d'organismes sociaux, prêts locaux comme le prêt Paris logement, prêt accession sociale (PAS).

Il ne faut pas non plus oublier les prêts en devises, lorsqu'une autre monnaie que l'Euro entre en compte dans le crédit.

Le prêt et son taux constituent l'élément clé du crédit immobilier et de votre demande. Ils impactent le niveau des mensualités, le coût du crédit, mais aussi la durée de l'emprunt. N'hésitez pas à calculer votre taux d'endettement avec notre simulateur et de vous renseigner sur les crédits amortissables et in fine.

Le format du prêt est également important et doit être pris en compte. On peut ainsi choisir de réaliser un crédit à taux capé, à remboursement progressif ou à paliers (aussi appelé prêt lissé).

Le prêt à paliers

En réalité, le prêt à paliers ou prêt lissé est une option financière qui permet de faciliter l'accès au crédit immobilier. Il est particulièrement utile pour les personnes qui sont déjà sous le coup d'au moins un crédit à la consommation, et dont la fin de remboursement est proche. Avec tous les types de crédits existants, comme les crédits employeurs, les crédits à la consommation et autres crédits renouvelables, cela fait beaucoup de mensualités à honorer pour un particulier.

Ainsi, quand celui-ci trouve une occasion d'acquérir un bien immobilier, il n'a plus la capacité financière de souscrire à un nouveau crédit immobilier. Face à cette situation quelque peu contraignante, soit il se résigne quant à l'acquisition de ce nouveau bien, soit il contracte un nouveau crédit qui sera inférieur au montant dont il a besoin. C'est particulièrement dans ce genre de situation que le prêt à paliers est utile. En effet, cette option financière lui permettra de souscrire à un nouveau prêt immobilier, dans la limite de son seuil d'endettement.

Dans la pratique, le fonctionnement du prêt à paliers est quasiment identique à celui du rachat de crédit. La seule grande différence entre eux, est que dans le cas du prêt à paliers, les mensualités entre les différents crédits existants ne sont pas réunies en un seul paiement. Les remboursements de ce nouveau crédit seront adaptés aux possibilités de remboursement.

Les différents prêts immobiliers ont tous leurs particularités en terme de gestion et de mensualités. Ainsi, dans le cas du prêt à paliers, le rôle de l'établissement de crédit est de constituer le plan de lissage de prêt, en respectant les 33 % du taux d'endettement. Pendant les premiers mois de remboursement du prêt à paliers, la mensualité sera constituée des parts de remboursement des crédits dont les dates d'échéances sont les plus proches. Lorsque les autres emprunts sont remboursés, la part du crédit immobilier souscrit augmente. Il faut savoir que pendant toute la durée du lissage de prêt, l'emprunteur s'acquitte d'une seule mensualité. Par ailleurs, le coût du crédit augmente pendant la durée de remboursement.

Les prêts patronaux

Parmi les différents prêts immobiliers, il existe les prêts patronaux, dont le prêt 1 % employeur, anciennement nommé prêt action logement. Ce prêt est surtout réservé aux salariés ou retraités ayant exercé au sein d'une entreprise du secteur privé. Le prêt action logement est un parmi les différents prêts immobiliers qui sont très peu connus auprès des établissements de crédit. En réalité, il est surtout connu auprès des courtiers comme Bourse des crédits.

Pour avoir accès au prêt action logement, certaines conditions sont requises. D'une part, la société concernée doit avoir un minimum de 10 employés, et ne doit pas évoluer dans le secteur agricole. D'autre part, le crédit immobilier demandé doit servir au financement de l'achat d'une résidence principale. L'avantage de la souscription à ce prêt est que le taux peut atteindre 1,75 %.

Lorsqu'un particulier envisage de souscrire à ce prêt, il doit pouvoir justifier que ses revenus soient inférieurs aux plafonds du prêt d'accession sociale. Par ailleurs, il doit également démontrer qu'il n'était pas propriétaire d'une résidence principale pendant les 48 derniers mois. Cela dit, ces conditions relatives aux ressources financières ne sont pas applicables dans certains cas.

Ainsi, les conditions de ressources ne s'appliquent pas lorsque l'acquisition ou la construction d'une nouvelle maison répond à des critères énergétiques précis. Ensuite, lorsque l'achat d'un bien immobilier de plus de 20 ans nécessite des travaux d'aménagement. Enfin lorsque la mobilité professionnelle justifie l'opération.

En règle générale, le montant du prêt immobilier employeur ne peut aller au-delà de 30 % de la valeur du bien immobilier, bien qu'il varie selon la situation géographique du bien. Toutefois, des majorations sont appliquées pour les habitations dans lesquelles des travaux spécifiques sont à entreprendre, notamment pour les personnes à mobilité réduite. Cette majoration peut parfois aller jusqu'à 16.000 euros. Il est important de souligner que le montant, la durée ainsi que les modalités du prêt action logement varient selon l'affiliation de l'entreprise pour laquelle l'emprunteur travaille.

Les prêts capés

Parmi les différents prêts immobiliers à taux variable existe le prêt capé. Par définition, le prêt capé, ou prêt à taux variable capé, est un contrat de crédit accompagné d'un taux d'intérêt évolutif. Contrairement au crédit à taux révisable classique, au moment de la souscription, les fluctuations du taux d'intérêt ne peuvent excéder les limites fixées de manière contractuelle par l'établissement de crédit. Ainsi, peu importe la valeur sur laquelle les intérêts du prêt immobilier sont indexés, ces plafonds restent valables.

Selon l'accord trouvé entre la banque et l'emprunteur, ou même selon l'offre de prêt, la fixation du plafond est faite de façon à ce que toute hausse ou baisse de l'intérêt ne soit pas possible. Pour mieux comprendre, il faut prendre l'exemple d'un crédit immobilier étalé sur 25 ans, un taux de départ à 2,20 % et un cap positif de + 2. Ainsi, même si l'indice de référence du contrat augmente pour dépasser la fourchette indiquée pour cette période, le taux du crédit ne pourra en aucun cas aller au-delà de 4,20 %.

À l'image du crédit révisable, l'avantage du crédit capé c'est qu'il offre la possibilité d'une baisse des intérêts. Ce cas est possible surtout lorsque l'indice de référence baisse de manière considérable. Cela dit, même si la baisse d'intérêt ne peut pas dépasser le plafond fixé au contrat, il n'en demeure pas moins que ce type de prêt attire de plus en plus d'investisseurs. En effet, grâce à ce mécanisme de limitation de la variation du taux d'intérêt, le prêt capé offre une garantie certaine en terme de sécurisation d'investissement. Il faut savoir que sur les différents prêts immobiliers, le taux de l'emprunt varie généralement de 1 à 1,5 %. Par conséquent, en limitant la baisse, ainsi que la hausse de ce taux, le prêt capé est un prêt très intéressant pour tout particulier qui souhaite se lancer dans l'investissement immobilier.

Chaque prêt d'État règlementé répond à des critères spécifiques

Les prêts d'État règlementés et bonifiés, sont régis par certaines règles notamment en termes de revenus des emprunteurs, mais pas seulement. Les prêts d'État règlementés sont souvent octroyés suivant la finalité de l'acquisition : l'investissement locatif est actuellement très encouragé par l'État.

La consommation d'énergie entre aussi dans les critères : les maisons à acquérir ou à rénover doivent suivre les normes en termes de consommation d'énergie, notamment la réglementation thermique RT2012, qui prévoit une consommation largement inférieure à l'ancienne RT2005.

Quel prêt immobilier correspond le mieux à votre profil ?

• Le prêt à taux zéro Plus (PTZ+) est un emprunt à 0% qui est proposé sans condition de ressources. C'est une aide gouvernementale pour l'accession à la propriété d'une résidence principale. Il est particulièrement intéressant pour les primo-accédants. Pour obtenir un PTZ+, aucun des futurs occupants du logement ne doit avoir été propriétaire d'une résidence principale au cours des deux années qui précèdent le prêt. Le montant du PTZ+ dépendra de la zone géographique d'achat, de l'ancienneté du logement, du type et des performances énergétiques.
• Le prêt Accession Sociale (PAS) permet également de bénéficier de l'APL mais est réservé aux personnes dont les ressources ne dépassent pas un certain plafond. Il sera différent selon la zone géographique et le nombre de personnes composant le ménage. Il vise l'achat d'un logement neuf ou ancien, mais aussi la construction d'une maison individuelle, ou divers travaux d'amélioration du bien (aménagement, économie d'énergie, agrandissement.)
• Le prêt conventionné est un emprunt qui ne nécessite pas d'apport personnel et de conditions de revenus. Il donne droit à l'Aide Personnalisée au Logement (APL). Le PAS et le prêt conventionné sont très intéressants pour les ménages qui disposent de revenus modestes.
• Le Compte Epargne Logement (CEL) et le Plan Epargne Logement (PEL), permettent à leurs épargnants d'obtenir des prêts immobiliers particuliers. Le montant du prêt immobilier variera selon les intérêts perçus pendant l'épargne du PEL et la durée de prêt souhaitée. Le montant ne pourra toutefois pas dépasser les 92.000 euros. L'emprunt accordé après un CEL est également plafonné, à 23.000 euros cette fois.
• Le prêt Action Logement (PAL), anciennement 1% employeur ou prêt 1% patronal, est à distribution des salariés et retraités (depuis moins de 5 ans), d'entreprises du secteur privé de plus de 10 personnes. Très intéressant, le PAL permet de bénéficier d'un prêt à un taux très bas, de 1,75%. Il vise l'achat d'une résidence principale. Le montant du PAL varie toutefois en fonction de la zone géographique du bien. Il ne doit pas dépasser 30% du coût total de l'achat.
• Le prêt-relais vise les propriétaires qui ont un bien à vendre afin de concrétiser un achat immobilier. Il permet à l'emprunteur de ne pas attendre la vente de son logement. Le crédit relais s'accompagne généralement d'un prêt immobilier classique. Il n'est pas accordé pour la totalité du prix de vente du bien que l'emprunteur souhaite vendre.
• Les prêts locaux comme le prêt Paris logement 0% (PPL 0%) permet le financement partiel d'un bien immobilier situé dans Paris intra-muros. Il se destine donc uniquement à des emprunteurs souhaitant acheter dans la capitale. Le PPL 0% est plafonné à 24.000 euros pour une personne vivant seule, et 39.600 s'il y a plusieurs personnes dans le ménage. Pour y accéder, il faut vivre à Paris depuis un an, ne pas avoir été propriétaire dans les deux ans précédents, et ne pas dépasser un certain plafond de revenus. Le logement doit enfin être acquis au titre de résidence principale.
• Les prêts des organismes sociaux.
• Les prêts immobiliers pour fonctionnaire ou adhérent à une mutuelle de la fonction publique, permettent de bénéficier de conditions avantageuses dans la demande et l'obtention de votre crédit immobilier.
• L'Eco prêt vert est un prêt d'État règlementé écologiste. Dans le contexte de développement durable, ce prêt est dédié aux maisons répondant à des critères écologiques spécifiques, comme la pose de nouvelles fenêtres, un mode de chauffage étudié pour économiser de l'énergie, l'utilisation de panneaux photovoltaïques, et bien d'autres encore. Ce prêt d'État règlementé est d'ailleurs appelé Eco prêt à taux zéro ou encore le crédit d'impöt vert.