Gel des loyers pour les logements DPE E : guide complet 2025
En 2025, les propriétaires de biens classés E au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) se posent la question : peuvent-ils augmenter leur loyer ? Alors que les logements F et G sont déjà soumis au gel des loyers, les règles concernant les DPE E sont moins strictes, mais la tendance s'oriente vers des restrictions à venir. Voici un guide complet pour anticiper et sécuriser vos revenus locatifs.
Comprendre le cadre légal du gel des loyers
Le gel des loyers découle de la loi Climat et Résilience du 20 août 2021, visant à réduire l'empreinte carbone du parc immobilier français. Depuis le 24 août 2022, tous les logements classés F et G ne peuvent plus voir leur loyer augmenter, que ce soit lors d'une relocation, du renouvellement du bail ou via l'Indice de Référence des Loyers (IRL). L'objectif est d'inciter les propriétaires à effectuer des travaux de rénovation énergétique pour améliorer le DPE de leur logement.
Rôle et importance du DPE
Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) informe les occupants sur la consommation d'énergie et les émissions de gaz à effet de serre d'un logement. Les logements sont notés de A (très performant) à G (très énergivore). Pour le propriétaire, le DPE sert également de guide pour identifier les travaux nécessaires pour améliorer la performance énergétique, comme l'isolation, le changement de chauffage ou l'installation de systèmes de ventilation efficaces.
Décence du logement et obligations du bailleur
La loi impose que tout logement loué soit décent, ce qui inclut un certain niveau de performance énergétique. Les logements F et G sont déjà progressivement interdits à la location : G depuis le 1er janvier 2025, F dès 2028 et E à partir de 2034. Le gel des loyers s'inscrit donc dans cette logique de lutte contre les passoires énergétiques. Pour les DPE E, aucune limitation immédiate des loyers n'est en vigueur, mais la réglementation future pourrait imposer des restrictions similaires.
Comment anticiper un gel des loyers pour un DPE E
Pour éviter d'être impacté par de futures restrictions, il est conseillé aux propriétaires de logements classés E de réaliser des travaux de rénovation énergétique. Un audit énergétique, plus complet que le DPE, permet d'identifier les actions prioritaires, d'estimer les coûts et d'explorer les aides financières disponibles, comme MaPrimeRénov', le déficit foncier ou les certificats d'économie d'énergie.
Les interventions fréquentes pour améliorer un logement énergivore comprennent :
- Isolation thermique des murs, combles et sols ;
- Remplacement des menuiseries par du double ou triple vitrage ;
- Mise à niveau du système de chauffage et production d'eau chaude ;
- Installation d'une ventilation performante (VMC double-flux).
Après travaux, un nouveau DPE peut être réalisé pour valider l'amélioration de la note et sécuriser la possibilité de révision du loyer.
Travaux et droits des locataires
Selon la loi du 6 juillet 1989, un bailleur ne peut donner congé au locataire que pour reprise, vente ou motif légitime. La plupart des rénovations énergétiques peuvent donc être effectuées sans déplacer le locataire, garantissant ainsi la continuité de la location tout en préparant le logement aux exigences futures.
Anticiper l'avenir pour sécuriser son investissement
Bien que le gel des loyers pour les DPE E ne soit pas encore obligatoire, les propriétaires avisés doivent anticiper. Réaliser les travaux nécessaires dès maintenant permet non seulement d'éviter de futures restrictions sur l'augmentation des loyers, mais aussi d'améliorer la valeur et l'attractivité du bien sur le marché locatif.
