Réforme fiscale 2026 : les bailleurs privés face à un dispositif jugé insuffisant
Le gouvernement a présenté les premières mesures fiscales dédiées aux propriétaires bailleurs dans le cadre du projet de loi de finances 2026. Si ce dispositif marque un premier pas attendu, il suscite déjà la déception des professionnels de l'immobilier, qui réclament un soutien plus ambitieux pour relancer l'investissement locatif.
Un cadre fiscal limité pour les investisseurs immobiliers
Intégré au projet de loi de finances 2026, le nouveau cadre fiscal pour les bailleurs privés vise à encourager l'investissement locatif, mais ses contours restent jugés trop modestes par les acteurs du secteur. L'amendement présenté par le ministère du Logement prévoit qu'à partir du 1er janvier 2026, tout achat de bien destiné à la location permettra de déduire 2 % du prix d'acquisition chaque année des revenus fonciers, à condition de conclure un bail nu d'une durée minimale de neuf ans.
Ce mécanisme, plafonné à 5 000 euros par an, apparaît bien en dessous des recommandations du rapport Daubresse-Cosson, qui préconisait un taux d'amortissement de 5 % pour les logements neufs. Les fédérations professionnelles, telles que la FNAIM et l'UNPI, estiment que cette mesure ne répond pas à la gravité de la crise de l'investissement locatif, aggravée par la hausse des coûts de construction et une fiscalité déjà considérée comme dissuasive.
Un dispositif centré sur le neuf, au détriment du parc ancien
Si le gouvernement met en avant une volonté de relancer la construction, les professionnels pointent le déséquilibre du dispositif, largement tourné vers le neuf. Pour les logements anciens, la mesure principale consiste en une prolongation de deux ans du régime exceptionnel de déficit foncier, permettant de compenser les charges supérieures aux loyers perçus sur l'ensemble des revenus locatifs.
Ce dispositif, déjà renforcé entre 2023 et 2025 pour stimuler les travaux de rénovation énergétique, reste inchangé dans ses conditions. Les experts du secteur regrettent que la réforme ignore le potentiel du parc ancien, qui représente pourtant une part essentielle du marché locatif et un levier majeur de la transition énergétique. Selon plusieurs sources, le texte aurait été principalement rédigé sous l'impulsion de Bercy, ce qui expliquerait son orientation budgétaire stricte et sa portée restreinte.
Vers un compromis parlementaire pour élargir le dispositif
Face aux critiques, le ministre du Logement Vincent Jeanbrun a affirmé vouloir ouvrir le débat parlementaire pour enrichir le texte. Son objectif : étendre le principe d'amortissement aux acquisitions dans l'ancien et mieux soutenir les travaux de rénovation, en phase avec les attentes des professionnels et des élus locaux.
Plusieurs députés ont déjà formulé des contre-propositions afin de renforcer l'efficacité du futur dispositif. Parmi les pistes évoquées : un taux d'amortissement compris entre 3,5 % et 5 % pour le neuf, et entre 3 % et 3,5 % pour les logements anciens, avec un bonus pour les logements loués à des loyers inférieurs aux prix du marché. Ces propositions reprennent certaines recommandations du rapport Daubresse-Cosson, qui préconisait une fiscalité plus incitative et équitable pour relancer durablement l'investissement locatif privé.
Les professionnels réclament une réforme plus structurante
Les fédérations du logement, dont l'UNIS et la FNAIM, appellent à une refonte plus cohérente de la fiscalité immobilière. Elles plaident pour un système pérenne et lisible, capable de redonner confiance aux investisseurs tout en tenant compte des contraintes budgétaires de l'État. Selon elles, seule une réforme ambitieuse combinant incitations fiscales, simplification administrative et soutien à la rénovation énergétique pourra véritablement relancer le marché locatif.
En attendant les débats parlementaires, ce premier cadre fiscal constitue une base de travail, mais les attentes restent fortes. Les acteurs du secteur espèrent que le futur texte, une fois amendé, permettra de rééquilibrer le soutien à l'investissement entre le neuf et l'ancien, et de replacer la fiscalité immobilière au service de la relance du logement en France.
