Acheter ou louer en 2025 : l'achat immobilier redevient plus rentable
Après plusieurs années d'attente, le marché immobilier semble enfin tourner à l'avantage des acheteurs. D'après une étude récente, la durée moyenne pour rentabiliser un achat immobilier est tombée à 12 ans et 3 mois en 2025, contre près de 15 ans l'an dernier. Un signal fort qui confirme le rééquilibrage progressif entre achat et location dans de nombreuses villes françaises.
Un marché immobilier en voie de rééquilibrage
Après une longue période dominée par la hausse des prix et la flambée des taux, le rapport de force entre acheteurs et locataires s'inverse enfin. Selon les dernières données disponibles en octobre 2025, il faut désormais en moyenne 12 ans et 3 mois pour qu'un achat immobilier devienne plus rentable qu'une location. Un an plus tôt, cette durée atteignait encore 14 ans et 8 mois.
Ce raccourcissement de 2 ans et 5 mois en seulement douze mois s'explique par deux facteurs principaux : la baisse progressive des taux d'intérêt, revenus autour de 3,2 % sur vingt ans, et la hausse continue des loyers dans la majorité des grandes métropoles. Le pouvoir d'achat immobilier des ménages s'améliore légèrement, redonnant un souffle nouveau au marché résidentiel.
Lille, Grenoble et Tours en tête des villes les plus favorables à l'achat
Sur les 32 villes analysées dans l'étude, 24 affichent une réduction du délai de rentabilité. Certaines progressent de manière spectaculaire : Lille et Grenoble gagnent jusqu'à neuf ans, tandis que Tours, Rouen et Caen améliorent leur ratio de plus de cinq ans.
À Lille, il fallait encore plus de 20 ans pour amortir un achat en 2024 ; en 2025, le délai chute à 10 ans et 10 mois. À Grenoble, l'écart se réduit encore davantage, atteignant seulement 6 ans et 11 mois - un record parmi les métropoles françaises. Même à Paris, le mètre carré au-dessus des 9 700 € n'empêche pas une amélioration : la durée moyenne pour rentabiliser un achat y recule à 21 ans et 1 mois, contre 29 ans l'année précédente.
Cette évolution illustre un phénomène bien identifié : la correction des prix dans les villes où le marché s'était grippé, combinée à une tension locative persistante liée à la rareté de l'offre et à l'essor des locations de courte durée. Résultat : pour les ménages prêts à se projeter sur le long terme, acheter redevient économiquement plus judicieux.
Des disparités fortes selon les territoires
Si la tendance générale est au raccourcissement des délais, toutes les villes ne profitent pas de cette embellie. Le Mans, par exemple, qui figurait parmi les championnes de la rentabilité en 2024, voit son délai passer de moins de 5 ans à près de 9 ans. Orléans grimpe à 12 ans, et Lyon enregistre une hausse de deux ans, en raison notamment de l'encadrement des loyers qui limite la progression des rendements locatifs.
À l'autre extrémité du classement, Nice, Bordeaux et Aix-en-Provence demeurent parmi les marchés les plus onéreux du pays. Dans ces métropoles, il faut encore plus de 18 ans pour qu'un achat devienne plus avantageux que la location. La rentabilité reste donc limitée dans les zones à très forte pression foncière, où les prix n'ont que peu fléchi.
Ces disparités régionales rappellent que la décision d'acheter ou louer dépend avant tout du contexte local : évolution des prix, niveau de loyers, durée de détention envisagée et mobilité professionnelle.
Les raisons d'un retour de l'achat immobilier
Au-delà du simple calcul économique, l'étude met en lumière une tendance plus structurelle : le retour de la valeur patrimoniale de l'immobilier. Dans un contexte d'inflation durable et de loyers en hausse constante, devenir propriétaire reste un moyen efficace de se protéger contre l'érosion du pouvoir d'achat.
« Les ménages n'achètent plus uniquement pour faire un bon placement, mais pour sécuriser leur avenir », explique Aga Bojarska-Serres. En effet, malgré les incertitudes économiques, l'immobilier conserve son statut de valeur refuge, notamment pour les ménages souhaitant stabiliser leurs dépenses à long terme.
En 2020, il suffisait de 3 ans pour amortir un achat ; en 2023, il en fallait plus de 15. Aujourd'hui, avec 12 ans en moyenne, la courbe s'inverse à nouveau, signe d'un retour à une certaine normalité sur le marché. Pour les acheteurs, l'année 2025 marque donc un tournant : la rentabilité de l'achat immobilier se redessine à la hausse.
