Peut-on encore déduire les intérêts d'emprunt immobilier de ses impôts ?

Quels sont les biens concernés par la déduction des intérêts d'emprunt ?

Dans le cadre d'un investissement immobilier en 2026, la question de savoir comment déduire les frais financiers de ses impôts est primordiale pour optimiser la rentabilité d'un projet. Il est essentiel de comprendre que la possibilité de déduction ne s'applique pas à tous les types de propriétés de la même manière. Historiquement, la déductibilité des intérêts d'emprunt pour la résidence principale a disparu pour laisser place à des dispositifs exclusivement orientés vers l'investissement locatif et l'activité économique. Ainsi, pour espérer réduire son assiette imposable, le contribuable doit s'assurer que le bien immobilier acquis entre dans les catégories spécifiques définies par l'administration fiscale, lesquelles exigent systématiquement une mise en location ou un usage professionnel générant des revenus taxables.

Le cas des logements destinés à la location nue

Les biens immobiliers destinés à la location non meublée, souvent appelés "locations nues", constituent la majorité des actifs concernés par la déduction des intérêts d'emprunt. Pour ces biens, les propriétaires-bailleurs qui optent pour le régime réel d'imposition peuvent soustraire les intérêts versés à leur établissement bancaire de leurs revenus fonciers. Cette règle s'applique aussi bien aux appartements qu'aux maisons individuelles, à condition qu'ils servent de résidence principale ou secondaire au locataire. L'objectif fiscal ici est de ne taxer que le bénéfice réel : l'investisseur déduit les coûts de son financement pour diminuer le montant de ses loyers imposables, ce qui a un impact direct sur le calcul final de ses impôts. Si les intérêts et les charges sont supérieurs aux loyers, cela peut même créer un déficit foncier, reportable sur les années suivantes.

Les investissements en location meublée (LMNP et LMP)

Les biens loués en meublé bénéficient d'un cadre fiscal différent, celui des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), mais ils permettent également de déduire les frais financiers. Que vous soyez sous le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) ou Professionnel (LMP), les intérêts d'emprunt contractés pour l'achat du bien, mais aussi pour sa rénovation ou son amélioration, sont considérés comme des charges déductibles au régime réel. Ce mécanisme est particulièrement puissant car il se combine souvent avec l'amortissement du bien immobilier. Les résidences de services, telles que les résidences étudiantes, les EHPAD ou les résidences de tourisme, entrent parfaitement dans ce périmètre. Le propriétaire utilise alors la déduction pour neutraliser la fiscalité de ses revenus locatifs, évitant ainsi une hausse trop importante de ses impôts sur le revenu global.

L'immobilier indirect et les parts de SCPI

La déduction des intérêts d'emprunt ne se limite pas à la pierre physique détenue en direct. Les investisseurs qui font le choix de la "pierre-papier" à travers les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) peuvent également déduire les intérêts du crédit contracté pour acquérir leurs parts. Cette spécificité fiscale est majeure car elle permet d'appliquer les mêmes règles que pour un achat immobilier classique : les intérêts viennent diminuer les revenus distribués par la SCPI avant qu'ils ne soient soumis aux impôts. Cela concerne les SCPI de rendement, mais aussi les SCPI fiscales. Cette règle s'étend également aux biens détenus via une Société Civile Immobilière (SCI) soumise à l'impôt sur le revenu. Dans ce cas, ce sont les associés qui, au prorata de leurs parts, intègrent la déduction des frais financiers dans leur déclaration personnelle pour optimiser leur pression fiscale.

Quel régime fiscal est compatible avec la déduction des intérêts d'emprunt ?

Le choix du régime fiscal est l'élément déclencheur qui autorise ou interdit au contribuable de déduire ses intérêts d'emprunt. En 2026, la distinction entre les régimes forfaitaires et les régimes réels est toujours au coeur de la stratégie patrimoniale. Si les régimes simplifiés offrent une facilité administrative certaine, ils sont souvent moins avantageux pour les investisseurs fortement endettés. En effet, la déduction se fait alors de manière arbitraire par un abattement, sans tenir compte de la réalité des frais financiers payés par l'emprunteur, ce qui peut conduire à payer des impôts sur un bénéfice purement fictif si les intérêts sont élevés.

Le régime réel : la condition sine qua non pour une déduction précise

Pour pouvoir déduire l'intégralité des intérêts d'emprunt payés au cours de l'année, le bailleur doit impérativement être soumis au régime réel. En revenus fonciers (location nue), ce régime est obligatoire si les revenus bruts dépassent 15 000 € par an, mais il est accessible sur option en dessous de ce seuil. Une fois au régime réel, le propriétaire liste l'ensemble de ses charges au centime près sur sa déclaration. Les intérêts deviennent alors un levier puissant pour réduire la base taxable. C'est la méthode la plus efficace pour les projets récents où la part des intérêts dans les mensualités est prépondérante. En soustrayant ces frais, le contribuable diminue mécaniquement son revenu imposable et, par extension, le montant de ses impôts sur le revenu et des prélèvements sociaux.

L'exclusion de la déduction réelle sous le régime Micro-Foncier

Le régime micro-foncier est souvent le piège des investisseurs débutants. S'il permet de bénéficier d'un abattement forfaitaire de 30 % sur les revenus locatifs pour couvrir l'ensemble des charges, il interdit formellement de déduire les intérêts d'emprunt de manière isolée. L'abattement de 30 % est censé représenter toutes les dépenses : taxe foncière, assurances, travaux et intérêts. Si le total de vos intérêts et de vos autres charges dépasse 30 % de vos loyers encaissés, rester au régime micro-foncier vous fait perdre de l'argent. Vous paierez des impôts sur une base plus large que votre profit réel. Dans un contexte de taux d'intérêt potentiellement volatils en 2026, il est crucial de comparer systématiquement cet abattement avec la somme réelle de ses frais financiers avant de valider son option fiscale.

Le régime réel BIC pour les meublés

À l'instar du foncier, la location meublée possède son propre régime réel au sein des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Contrairement au micro-BIC qui propose un abattement forfaitaire de 50 % (ou 71 % pour certains types de meublés de tourisme), le régime réel BIC permet de déduire les intérêts d'emprunt pour leur montant exact. Ce régime est d'autant plus avantageux qu'il permet de déduire non seulement les intérêts, mais aussi d'amortir le prix d'achat du bien. Pour de nombreux investisseurs, le cumul de la déduction des frais financiers et des amortissements permet d'aboutir à un résultat imposable nul. Ainsi, le propriétaire perçoit des revenus sans alourdir ses impôts pendant plusieurs années, faisant du régime réel BIC un pilier de l'investissement locatif optimisé en 2026.

Comment déduire ses intérêts d'emprunt de ses impôts : formulaires 2044 et 2031

La mise en oeuvre pratique de la déduction nécessite une rigueur administrative lors de la déclaration annuelle. Selon la nature de la location, les documents à fournir et les cases à remplir diffèrent. Il ne suffit pas de connaître le montant versé à la banque ; il faut savoir le reporter dans les bonnes colonnes pour que l'administration fiscale valide la réduction de vos impôts. La distinction entre le formulaire 2044 pour les revenus fonciers et le formulaire 2031 pour les bénéfices commerciaux est la première étape de cette démarche de conformité.

Le remplissage de la déclaration 2044 pour le foncier

Pour les bailleurs en location nue, la déclaration 2044 est le document central. La ligne 250 est spécifiquement réservée aux intérêts d'emprunt. L'investisseur doit y reporter le montant des intérêts payés au cours de l'année civile précédente, tel qu'indiqué sur l'attestation annuelle fournie par l'organisme prêteur. Il est primordial de ne pas confondre le montant total de l'échéance (mensualité) avec les intérêts seuls. Seuls ces derniers, ainsi que les frais accessoires, sont éligibles. Une fois le formulaire 2044 complété, le résultat foncier (bénéfice ou déficit) est reporté sur la déclaration principale 2042. C'est cette intégration qui détermine si l'investisseur parvient à déduire suffisamment de charges pour abaisser son taux moyen d'imposition et économiser sur ses impôts.

La liasse fiscale 2031 pour la location meublée

Les loueurs en meublé au régime réel font face à une procédure plus complexe, s'apparentant à celle d'une entreprise. Ils doivent remplir le formulaire 2031, accompagné des annexes 2033 (bilan et compte de résultat simplifié). Dans ce cadre, les intérêts d'emprunt sont comptabilisés comme des charges financières. La précision est de mise car cette déclaration doit souvent être télétransmise via un expert-comptable ou un organisme de gestion agréé. L'enjeu est de taille : une erreur dans la comptabilisation des intérêts pourrait entraîner un redressement fiscal. Cependant, une fois bien effectuée, cette démarche permet de déduire les frais de manière exhaustive, garantissant une protection efficace contre les impôts sur les bénéfices commerciaux de l'investisseur.

Le cas particulier des intérêts sur emprunts de travaux

On oublie souvent que les intérêts d'emprunt contractés pour financer des travaux de réparation, d'entretien ou d'amélioration sont également déductibles des impôts. Si vous avez souscrit un prêt spécifique pour rénover une toiture ou installer une nouvelle cuisine dans un bien locatif, les intérêts liés à ce prêt de travaux suivent les mêmes règles que le prêt d'acquisition. Ils doivent être isolés sur les factures et les tableaux d'amortissement de la banque. Que ce soit sur le formulaire 2044 ou 2031, l'investisseur déduit ces sommes pour refléter le coût réel de l'exploitation de son patrimoine, assurant ainsi une équité fiscale face aux loyers perçus.

La déduction des frais assimilés : assurance emprunteur, frais de dossier et de garantie

La notion d'intérêts d'emprunt pour l'administration fiscale est plus large qu'il n'y paraît. Elle englobe tout un ensemble de frais accessoires qui sont indispensables à l'obtention du financement. Pour le contribuable, c'est une opportunité supplémentaire de déduire des sommes importantes dès la première année de l'emprunt. Ces frais, souvent prélevés au moment de la signature chez le notaire ou lors des premières mensualités, sont autant de charges qui viennent minorer le revenu imposable et donc les impôts à payer.

L'assurance emprunteur : une charge déductible récurrente

L'assurance décès-invalidité, obligatoire dans la quasi-totalité des prêts immobiliers, est considérée par le fisc comme un accessoire aux intérêts d'emprunt. À ce titre, elle est totalement déductible. L'investisseur doit déduire le montant annuel de ses primes d'assurance sur la même ligne que ses intérêts (ligne 250 de la 2044 ou charges financières en BIC). Sur la durée d'un prêt de 20 ans, le cumul de cette assurance représente un levier d'optimisation non négligeable. En réduisant la base taxable, cette déduction contribue à limiter l'impact des impôts sur le cash-flow généré par la location du bien immobilier.

Les frais de dossier et les commissions bancaires

Lors de la mise en place d'un crédit immobilier, la banque prélève généralement des frais de dossier. Ces frais sont déductibles en une seule fois l'année de leur paiement. Il en va de même pour les éventuelles commissions de courtage si vous avez fait appel à un intermédiaire pour négocier vos intérêts d'emprunt. Bien que ces sommes soient payées au départ, elles constituent une dépense engagée pour l'acquisition d'un revenu locatif. L'investisseur peut donc les déduire pour créer une baisse ponctuelle mais significative de ses impôts l'année de l'investissement, ce qui aide à absorber les coûts de lancement du projet.

Les frais de garantie : hypothèque ou caution

Toute banque exige une garantie pour couvrir son risque de non-remboursement des intérêts d'emprunt et du capital. Qu'il s'agisse des frais d'hypothèque (droits d'enregistrement et émoluments du notaire) ou de la commission versée à un organisme de caution (comme Crédit Logement), ces montants sont déductibles des revenus fonciers ou BIC. Attention toutefois : pour les organismes de caution, seule la partie "frais" est déductible ; la part versée au fonds de garantie qui sera restituée en fin de prêt ne peut être déduite. En intégrant ces frais de garantie, l'investisseur déduit une charge réelle supplémentaire, ce qui est essentiel pour optimiser sa fiscalité et limiter ses impôts dès le démarrage de son exploitation locative.

Quels sont les autres frais liés à un investissement locatif qui peuvent être déduits ?

Si les intérêts d'emprunt constituent le socle de la stratégie de déduction, ils ne sont que la partie émergée de l'iceberg. L'optimisation fiscale globale repose sur la capacité de l'investisseur à identifier toutes les charges liées à l'exploitation du bien. En 2026, l'administration fiscale maintient une liste précise des dépenses que l'on peut déduire, offrant ainsi plusieurs leviers pour réduire ses impôts et maximiser le rendement net de son patrimoine immobilier.

La taxe foncière et les taxes annexes

La taxe foncière est une charge déductible au titre des revenus fonciers et des BIC. Seule la taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM) doit être exclue de cette déduction si elle est récupérée auprès du locataire. Pour le propriétaire, déduire la taxe foncière est une opération simple qui vient s'ajouter à la déduction des intérêts d'emprunt. Ce cumul est indispensable pour refléter la rentabilité réelle. Dans de nombreuses zones géographiques, le montant de la taxe foncière est tel qu'il représente l'équivalent d'un ou deux mois de loyer, son impact sur le calcul des impôts est donc primordial.

Les dépenses de réparation et d'entretien

Tous les travaux visant à maintenir le logement en bon état ou à l'améliorer sont déductibles. Cela inclut le changement d'une chaudière, la réfection des peintures entre deux locataires ou encore des travaux de plomberie. Contrairement aux intérêts d'emprunt qui sont stables ou décroissants, les charges de travaux peuvent fluctuer fortement d'une année sur l'autre. L'investisseur qui déduit ces factures peut ponctuellement gommer la totalité de son revenu foncier, annulant ainsi ses impôts locatifs pour l'année concernée. Il est cependant crucial de conserver toutes les factures des professionnels, car les travaux effectués par le propriétaire lui-même ne permettent pas de déduire la main-d'oeuvre, mais seulement le coût des matériaux.

Les frais de gestion et de conciergerie

Si vous confiez la gestion de votre bien à une agence immobilière ou à une conciergerie (pour les meublés), les honoraires versés sont intégralement déductibles. Il en va de même pour les frais de syndic de copropriété (pour la part incombant au propriétaire). Ces frais de gestion s'additionnent aux intérêts d'emprunt dans la colonne des charges. En choisissant de déduire ces prestations, l'investisseur achète de la tranquillité tout en réduisant mécaniquement ses impôts. Le fisc considère que ces dépenses sont nécessaires à la conservation et au développement du revenu foncier, les rendant ainsi pleinement compatibles avec une stratégie d'optimisation fiscale en 2026.

Le mécanisme du déficit foncier : comment les intérêts peuvent annuler votre impôt

Le déficit foncier est l'un des dispositifs les plus puissants de la fiscalité française. Il intervient lorsque les charges déductibles sont supérieures aux revenus bruts encaissés. Dans ce calcul, les intérêts d'emprunt jouent un rôle de pivot. Comprendre comment ce mécanisme permet d'annuler non seulement l'impôt sur les loyers, mais aussi de réduire les impôts sur les autres revenus (salaires) est essentiel pour tout investisseur souhaitant déduire efficacement ses dépenses immobilières en 2026.

L'ordre d'imputation : intérêts d'emprunt contre loyers

Le fisc applique une règle stricte : les intérêts d'emprunt s'imputent en priorité sur les revenus fonciers. Si les intérêts seuls dépassent le montant des loyers, l'excédent de déficit ne peut pas être déduit du revenu global (salaires). Il est alors stocké dans un "compartiment" spécial et pourra être déduit uniquement de vos futurs revenus fonciers pendant les 10 prochaines années. Cette règle souligne l'importance de ne pas seulement compter sur les intérêts pour créer un déficit imputable sur le salaire. Cependant, même si l'investisseur ne réduit pas ses impôts immédiats sur son salaire, il s'assure de ne pas payer d'impôt sur ses loyers pendant de nombreuses années.

Le plafond de 10 700 € : l'impact des charges hors intérêts

Lorsque le déficit est généré par d'autres charges (travaux, taxe foncière, assurances) en plus des intérêts d'emprunt, il peut être déduit du revenu global du foyer fiscal dans la limite de 10 700 € par an. Ce mécanisme est une aubaine : l'investisseur déduit ses pertes immobilières de son salaire imposable. Cela génère une baisse immédiate et massive de ses impôts sur le revenu. Si le déficit total est supérieur à 10 700 €, la fraction excédentaire est reportable sur 10 ans sur les revenus fonciers. C'est ici que les intérêts agissent comme un socle : ils "consomment" les revenus locatifs, laissant aux autres charges le soin de créer ce déficit hautement avantageux.

Optimisation du cash-flow par l'annulation fiscale

En maîtrisant le déficit foncier, l'investisseur parvient à une situation d'annulation fiscale. Les intérêts d'emprunt et les travaux neutralisent toute taxation supplémentaire. En 2026, avec la pression fiscale actuelle, parvenir à déduire suffisamment de charges pour atteindre ce point d'équilibre est le signe d'une gestion patrimoniale réussie. Les sommes économisées sur les impôts peuvent alors être réinvesties dans de nouveaux projets ou servir à accélérer le remboursement du capital, créant ainsi un effet de boule de neige pour la constitution d'un patrimoine immobilier durable.

Spécificités 2026 : l'impact du nouveau statut fiscal du bailleur sur la déductibilité

L'année 2026 marque un tournant avec l'entrée en vigueur de nouvelles réglementations concernant le statut fiscal des bailleurs privés. Ces réformes visent à harmoniser les modes de détention et à encourager la rénovation énergétique. Pour le propriétaire, ces changements influent sur la manière de déduire les charges, notamment les intérêts d'emprunt. S'adapter à ces spécificités est une nécessité pour continuer à optimiser ses impôts sans enfreindre les nouvelles règles de conformité fiscale.

L'incitation à la rénovation énergétique et les intérêts bonifiés

En 2026, la déductibilité des charges est parfois liée à la performance énergétique du bien. Les bailleurs qui entreprennent des travaux de rénovation globale peuvent bénéficier de mécanismes de déduction accélérée. De plus, les prêts à taux préférentiels pour la rénovation génèrent des intérêts d'emprunt qui restent pleinement déductibles. Le nouveau statut du bailleur encourage l'investisseur à déduire non seulement les intérêts classiques, mais aussi à utiliser les bonus fiscaux liés aux labels énergétiques. Cela permet d'allier réduction d'impôts et valorisation du patrimoine dans un marché immobilier de plus en plus attentif au diagnostic de performance énergétique (DPE).

L'harmonisation des statuts de location courte et longue durée

Le législateur a mis en place en 2026 une forme d'harmonisation fiscale entre le meublé et le nu pour éviter les effets d'aubaine. Si la possibilité de déduire les intérêts d'emprunt demeure, les seuils d'accès aux régimes forfaitaires ont été abaissés. De nombreux propriétaires qui étaient auparavant au micro-BIC se retrouvent désormais poussés vers le régime réel. Si cela augmente la complexité comptable, cela permet paradoxalement à certains de réaliser qu'ils paient moins d'impôts au réel car leurs intérêts réels sont supérieurs à l'ancien abattement forfaitaire. Cette transparence fiscale redonne toute son importance à la déductibilité précise des frais financiers.

La digitalisation de la déduction et le contrôle fiscal

Avec la généralisation de la facturation électronique et de l'échange de données bancaires avec l'administration, déduire ses intérêts d'emprunt devient une démarche de plus en plus surveillée en 2026. L'administration fiscale a désormais un accès facilité aux tableaux d'amortissement. L'investisseur doit donc être d'autant plus rigoureux dans ses déclarations. Toute tentative de déduire des intérêts liés à une résidence principale comme s'il s'agissait d'un locatif est immédiatement détectée. La conformité devient le pendant indispensable de l'optimisation : on déduit pour payer moins d'impôts, mais on le fait sur la base de données certifiées et transmises en temps réel par les banques.

FAQ - Peut-on encore déduire les intérêts d'emprunt immobilier de ses impôts ?

Est-il possible de déduire les intérêts de son crédit pour sa résidence principale ?

Non, il n'est plus possible de déduire les intérêts d'emprunt de sa résidence principale des impôts en 2026. Cette disposition fiscale, qui a existé par le passé, a été supprimée. Aujourd'hui, seuls les biens destinés à la location (nue ou meublée) ou à un usage professionnel permettent de déduire les frais financiers dans le cadre de la détermination d'un revenu imposable.

Le montant de la déduction des intérêts est-il plafonné ?

Il n'existe pas de plafond spécifique en valeur absolue pour le montant des intérêts d'emprunt que vous pouvez déduire. Cependant, ils ne peuvent être déduits que dans la limite des revenus locatifs encaissés. Si les intérêts dépassent les loyers, l'excédent crée un déficit foncier reportable, mais il ne peut pas être déduit de vos impôts sur le revenu global (salaires), contrairement aux autres charges de travaux.

Peut-on déduire les intérêts d'un prêt relais ?

Oui, les intérêts d'emprunt d'un prêt relais sont déductibles si ce prêt sert à financer l'acquisition d'un nouveau bien locatif. Si le prêt relais est utilisé pour l'achat de votre résidence principale en attendant la vente d'une autre, les intérêts ne seront pas déductibles. La règle d'or est la destination locative ou professionnelle du bien financé pour réduire vos impôts.

Faut-il joindre une attestation de la banque à sa déclaration de revenus ?

En 2026, avec la dématérialisation, il n'est généralement pas nécessaire de joindre physiquement l'attestation des intérêts d'emprunt à votre déclaration en ligne. Toutefois, vous devez impérativement conserver ce document, envoyé annuellement par votre banque, car il constitue la preuve légale en cas de contrôle fiscal. Vous devez être en mesure de justifier les montants que vous avez choisi de déduire pour abaisser vos impôts.

Peut-on déduire les intérêts si le logement est vacant ?

Oui, les intérêts d'emprunt continuent d'être déductibles pendant les périodes de vacance locative, à condition que le logement soit proposé à la location et que vous soyez en mesure de prouver vos démarches (annonces, agences). Si le logement est vacant parce que vous vous en réservez la jouissance, vous perdez le droit de déduire les frais financiers de vos impôts.

La déduction des intérêts est-elle possible en cas de rachat de crédit ?

En cas de rachat de crédit, les intérêts du nouveau prêt sont déductibles, à condition que le nouveau prêt mentionne clairement qu'il vient se substituer au prêt initial destiné à l'investissement locatif. Les frais liés au rachat (indemnités de remboursement anticipé, nouveaux frais de dossier) sont également déductibles des impôts l'année du rachat, car ils sont engagés pour conserver le bénéfice du revenu locatif à un coût moindre.

Peut-on déduire les intérêts d'un prêt familial ?

Il est possible de déduire les intérêts d'un prêt consenti par un membre de la famille, mais cela est très encadré. Le prêt doit faire l'objet d'un acte écrit (sous seing privé ou notarié) enregistré auprès de l'administration, et les intérêts doivent correspondre aux taux du marché. Le prêteur devra, de son côté, déclarer ces intérêts comme des revenus de capitaux mobiliers et payer ses propres impôts dessus.