Écrit par Arsalain EL KESSIRVérifié par Ouafâa MACHRI
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✍ Les points à retenir
- Une SCPI de santé investit dans des EHPAD, des cliniques, des résidences seniors ou des centres médicaux, loués à des exploitants spécialisés.
- Les SCPI de santé et d'éducation ont distribué en moyenne 4,2 % en 2025, contre 4,92 % pour l'ensemble du marché.
- Les baux longs et le vieillissement de la population soutiennent la demande, mais la SCPI dépend de la solidité de quelques exploitants.
- Plusieurs grandes SCPI de santé ont vu la valeur de leur patrimoine reculer, et certaines ont baissé le prix de leurs parts.
- Diversification des exploitants et des pays, durée des baux et liquidité sont à vérifier avant d'investir.
Qu'est-ce qu'une SCPI de santé ?
Une SCPI de santé est une SCPI spécialisée dans l'immobilier lié aux soins et à l'accompagnement des personnes. Elle achète des immeubles, les loue à des exploitants spécialisés et reverse à ses associés une partie des loyers encaissés. Dans les statistiques de l'ASPIM, ces SCPI sont regroupées avec celles de l'éducation, comme les crèches, les écoles ou les résidences étudiantes, dans la catégorie santé et éducation.
Longtemps présentées comme les plus défensives du marché, les SCPI de santé ont été rattrapées par la crise immobilière de 2023 à 2025 et par les difficultés de plusieurs grands exploitants d'établissements pour personnes âgées. Leur rendement moyen se situe aujourd'hui sous la moyenne du marché, ce qui oblige à les choisir avec plus d'attention qu'auparavant.
Les actifs détenus
Le patrimoine d'une SCPI de santé se compose principalement d'établissements d'hébergement pour personnes âgées dépendantes, de résidences services seniors, de cliniques de médecine, de chirurgie ou de soins de suite et de réadaptation, de centres de santé, de maisons médicales et de laboratoires. Certaines SCPI y ajoutent des crèches, des écoles ou des établissements d'enseignement supérieur.
Des baux longs avec des exploitants spécialisés
Les immeubles de santé sont loués à des opérateurs, groupes de cliniques, gestionnaires d'EHPAD ou de résidences, avec des baux longs, souvent de 12 ans fermes ou davantage. Ces baux offrent une bonne visibilité sur les revenus. En contrepartie, la SCPI dépend de la solidité financière d'un nombre limité d'exploitants, et un immeuble très spécialisé peut être difficile à relouer à un autre usage si l'exploitant part.
Les principales SCPI de santé en 2026
Selon les données de l'ASPIM, les SCPI de santé et d'éducation ont distribué en moyenne 4,2 % en 2025, contre 4,92 % pour l'ensemble du marché. Les écarts entre SCPI sont importants : les plus récentes ou les plus petites, qui ont acheté leurs immeubles après la baisse des prix, affichent des taux supérieurs à la moyenne, tandis que les grandes SCPI historiques sont en retrait.
| SCPI | Spécialisation | Taux de distribution 2025 |
|---|---|---|
| My Share Éducation | Éducation | 6,00 % |
| Foncière des Praticiens | Santé, locaux médicaux | 5,50 % |
| LF Avenir Santé | Santé | 4,40 % |
| Pierval Santé | Santé, majoritairement en Europe hors de France | 4,06 % |
| Primovie | Santé et éducation | 4,04 % |
| Moyenne santé et éducation | Catégorie ASPIM | 4,2 % |
Ces taux sont ceux publiés pour 2025 et ne préjugent pas des performances futures. Ils doivent être lus avec la taille et l'historique de chaque SCPI : Pierval Santé et Primovie gèrent chacune plusieurs milliards d'euros d'actifs, alors que les SCPI qui distribuent le plus sont souvent plus petites et plus concentrées. Le taux de distribution ne dit rien non plus de l'évolution du prix de la part, qui compte autant dans la performance globale.
Pourquoi investir dans l'immobilier de santé
Une demande portée par le vieillissement
Le principal argument en faveur des SCPI de santé est démographique. Le nombre de personnes âgées de plus de 75 ans va fortement augmenter en France et en Europe au cours des prochaines décennies, avec des besoins croissants en établissements d'accueil, en soins de suite et en équipements médicaux. Cette demande de long terme, peu liée à la conjoncture économique, soutient l'occupation des immeubles.
Des revenus moins cycliques
Contrairement aux bureaux ou aux commerces, l'immobilier de santé dépend peu des cycles économiques, du télétravail ou de l'essor du commerce en ligne. Les baux longs et les taux d'occupation généralement élevés limitent la volatilité des revenus. Pour un épargnant qui détient déjà des SCPI de bureaux ou diversifiées, une SCPI de santé apporte une diversification sectorielle utile.
Les risques propres aux SCPI de santé
La dépendance aux exploitants
Le risque principal tient à la santé financière des exploitants. Les difficultés de grands gestionnaires d'EHPAD à partir de 2022 ont montré qu'un secteur réputé solide pouvait être fragilisé par des problèmes de gestion, de réputation ou de financement. Lorsqu'un exploitant obtient une baisse de loyer ou quitte un immeuble, les revenus de la SCPI baissent, et un bâtiment conçu pour un usage médical se reloue rarement vite.
Une valeur des parts sous pression
L'immobilier de santé n'a pas échappé à la baisse des valeurs liée à la hausse des taux d'intérêt. Plusieurs SCPI de santé ont vu la valeur de leur patrimoine reculer, et certaines ont dû baisser le prix de leurs parts. Primovie a par exemple suspendu la variabilité de son capital en juin 2026 : ses parts s'échangent désormais sur un marché secondaire, où le prix dépend de l'offre et de la demande.
Un rendement en retrait
Avec un taux de distribution moyen de 4,2 % en 2025, les SCPI de santé rapportent moins que la moyenne du marché et nettement moins que les SCPI logistiques ou européennes. Ce rendement plus modeste est le prix de la visibilité offerte par les baux longs, mais il réduit la marge de sécurité en cas de difficulté locative.
Comment choisir une SCPI de santé
Au-delà du taux de distribution, plusieurs critères permettent de juger la qualité d'une SCPI de santé :
- La diversification des exploitants, pour ne pas dépendre de quelques groupes seulement.
- La répartition entre types d'établissements, EHPAD, cliniques, centres médicaux ou éducation.
- La répartition géographique, entre la France et d'autres pays européens.
- La durée résiduelle des baux et le taux d'occupation financier.
- L'écart entre le prix de la part et sa valeur de reconstitution.
- La liquidité, en vérifiant l'existence de parts en attente de retrait.
Une SCPI investie en partie hors de France, comme Pierval Santé dont environ deux tiers du patrimoine se situe dans d'autres pays européens, bénéficie aussi de la fiscalité des revenus étrangers, généralement plus légère pour les contribuables imposés.
« Le vieillissement de la population est une tendance de fond, mais il ne suffit pas à faire un bon investissement. Ce qui compte, c'est la qualité des exploitants et la diversification du patrimoine. Une SCPI de santé a toute sa place dans un portefeuille, à condition de la voir comme un complément de diversification, et non comme une valeur refuge sans risque. »
Arsalain EL KESSIR, Fondateur de BoursedesCrédits
Comment investir dans une SCPI de santé
Les SCPI de santé s'achètent en direct, auprès de la société de gestion ou d'un intermédiaire, avec des frais de souscription généralement compris entre 8 et 12 %. Elles peuvent aussi être financées à crédit, achetées en nue-propriété ou logées dans un plan d'épargne retraite qui les propose. Plusieurs d'entre elles sont également référencées dans des contrats d'assurance-vie, où les revenus sont réinvestis sans imposition immédiate.
Comme toute SCPI, une SCPI de santé est un placement de long terme, à envisager sur au moins 8 à 10 ans, sans garantie de capital ni de revenus. Elle ne doit représenter qu'une partie de votre patrimoine immobilier, à côté d'autres SCPI et de placements plus liquides présentés dans la rubrique épargne.
FAQ : SCPI de santé
Qu'est-ce qu'une SCPI de santé ?
C'est une SCPI qui investit dans des immeubles liés à la santé, comme des EHPAD, des cliniques, des résidences seniors ou des centres médicaux, loués à des exploitants spécialisés.
Quel est le rendement des SCPI de santé ?
Selon l'ASPIM, les SCPI de santé et d'éducation ont distribué en moyenne 4,2 % en 2025, contre 4,92 % pour l'ensemble des SCPI. Les écarts entre SCPI sont importants.
Les SCPI de santé sont-elles sans risque ?
Non. Le capital et les revenus ne sont pas garantis, et ces SCPI dépendent de la solidité financière d'un nombre limité d'exploitants. Plusieurs ont vu la valeur de leur patrimoine baisser ces dernières années.
Pourquoi les SCPI de santé rapportent-elles moins ?
Leurs baux longs et leur faible sensibilité aux cycles économiques offrent une bonne visibilité, ce qui se traduit par des rendements à l'achat plus faibles. Les grandes SCPI historiques ont aussi acheté une partie de leurs immeubles à des prix élevés.
Peut-on détenir une SCPI de santé en assurance-vie ?
Oui, plusieurs SCPI de santé sont référencées dans des contrats d'assurance-vie, sous forme d'unités de compte. Le choix dépend des supports proposés par chaque contrat.
Combien de temps garder une SCPI de santé ?
Il est généralement recommandé de conserver ses parts au moins 8 à 10 ans, pour amortir les frais de souscription et traverser les cycles du marché immobilier.
Vaut-il mieux une SCPI de santé française ou européenne ?
Une SCPI investie en Europe diversifie davantage le patrimoine et bénéficie d'une fiscalité souvent plus légère sur les revenus étrangers. Une SCPI française reste plus simple à suivre, mais ses revenus supportent l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux.
