Écrit par Arsalain EL KESSIRVérifié par Ouafâa MACHRI
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✍ Les points à retenir
- Une SCPI européenne investit tout ou partie de son patrimoine dans d'autres pays d'Europe, ce qui diversifie les marchés locatifs.
- En 2025, les SCPI investies majoritairement hors de France ont distribué 6,93 % en moyenne, contre 5,38 % pour les SCPI 100 % françaises.
- Les loyers sont imposés dans le pays de l'immeuble, puis neutralisés en France par la méthode du taux effectif ou du crédit d'impôt.
- Les revenus fonciers de source étrangère échappent en règle générale aux prélèvements sociaux de 17,2 %.
- Aux risques classiques des SCPI s'ajoutent le risque de change hors zone euro et une possible évolution des conventions fiscales.
Qu'est-ce qu'une SCPI européenne ?
Une SCPI européenne est une SCPI qui investit tout ou partie de son patrimoine hors de France, principalement dans d'autres pays de la zone euro comme l'Allemagne, l'Espagne, les Pays-Bas, l'Irlande ou l'Italie, parfois aussi au Royaume-Uni ou en Pologne. Comme toute SCPI, elle achète des immeubles, bureaux, commerces, entrepôts logistiques, hôtels ou établissements de santé, les loue et reverse une partie des loyers à ses associés.
Le terme ne correspond pas à une catégorie officielle. Certaines SCPI investissent exclusivement hors de France, d'autres combinent immeubles français et étrangers. Les statistiques de l'ASPIM, l'association des sociétés de gestion, distinguent ainsi les SCPI investies à plus de 50 % hors de France des SCPI investies uniquement en France. La part du patrimoine située à l'étranger détermine directement la fiscalité des revenus perçus.
Pourquoi investir hors de France
Investir dans plusieurs pays permet de diversifier son patrimoine immobilier : les marchés locatifs européens n'évoluent pas tous au même rythme, et une baisse dans un pays peut être compensée par la bonne tenue d'un autre. Les SCPI européennes accèdent aussi à des marchés où les rendements locatifs étaient, à l'achat, plus élevés qu'en France, et à des segments parfois moins représentés dans l'Hexagone.
Un atout fiscal pour les contribuables imposés
L'autre intérêt est fiscal. Les revenus de source étrangère sont imposés dans le pays où se situe l'immeuble, et les conventions fiscales signées par la France évitent qu'ils soient imposés une seconde fois. Pour un contribuable fortement imposé, cette fiscalité est souvent bien plus légère que celle des revenus fonciers français, qui supportent l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux.
Des rendements supérieurs à la moyenne du marché
Selon les données de l'ASPIM pour l'année 2025, les SCPI investies majoritairement hors de France ont affiché un taux de distribution moyen de 6,93 %, contre 5,38 % pour les SCPI investies uniquement en France. Le taux de distribution moyen de l'ensemble des SCPI s'est établi à 4,92 %, après 4,72 % en 2024. Ce surcroît de rendement s'explique en partie par la jeunesse de nombreuses SCPI européennes, qui ont acheté leurs immeubles après la baisse des prix de 2023 et 2024, à des conditions plus favorables.
| SCPI | Taux de distribution 2025 |
|---|---|
| Comète | 9,00 % |
| EDR Europa | 8,75 % |
| Transitions Europe | 7,60 % |
| Corum Origin | 6,50 % |
| Moyenne des SCPI investies à plus de 50 % hors de France | 6,93 % |
| Moyenne des SCPI investies uniquement en France | 5,38 % |
Ces taux sont ceux publiés par les sociétés de gestion pour 2025 et ne préjugent pas des performances futures. Un taux élevé sur une SCPI récente reflète souvent des acquisitions réalisées à bas prix, et rien ne garantit qu'il se maintiendra à mesure que la SCPI grandit et réinvestit sa collecte.
La fiscalité des SCPI européennes
Un impôt payé dans le pays de l'immeuble
Les loyers perçus à l'étranger sont d'abord imposés dans le pays où se situe l'immeuble. Cet impôt est en général acquitté directement par la SCPI, avant la distribution des revenus : les montants versés aux associés sont donc déjà nets de l'impôt étranger. Le taux dépend de la législation locale, mais il est souvent inférieur à l'imposition cumulée des revenus fonciers en France.
La méthode du taux effectif
Selon la convention fiscale applicable, les revenus étrangers sont ensuite traités en France de deux façons. Avec la méthode du taux effectif, ils sont exonérés d'impôt en France, mais ils sont pris en compte pour calculer le taux d'imposition appliqué à vos autres revenus. Ils ne sont donc pas imposés une seconde fois, mais ils peuvent légèrement augmenter l'impôt dû sur vos revenus français.
La méthode du crédit d'impôt
Avec la méthode du crédit d'impôt, les revenus étrangers sont intégrés à votre revenu imposable en France, mais ils ouvrent droit à un crédit d'impôt égal à l'impôt français correspondant. L'effet est proche de celui du taux effectif : pas de double imposition, mais une incidence sur le taux appliqué à vos autres revenus. Dans les deux cas, les revenus étrangers doivent être déclarés, à l'aide des informations transmises chaque année par la société de gestion.
En règle générale, pas de prélèvements sociaux
Les revenus fonciers de source étrangère imposés dans le pays de l'immeuble échappent en règle générale aux prélèvements sociaux de 17,2 %. Pour un contribuable dans la tranche à 30 %, 1 000 € de revenus fonciers français coûtent environ 472 € d'impôt et de prélèvements sociaux. Les mêmes 1 000 € perçus à l'étranger ne supportent que l'impôt local, déjà prélevé par la SCPI, et l'effet du taux effectif sur les autres revenus. La plus-value de cession des immeubles suit, elle aussi, des règles propres à chaque pays.
Les risques à connaître
Le risque de change et les marchés locaux
Les immeubles situés hors de la zone euro, au Royaume-Uni ou en Pologne par exemple, exposent la SCPI aux variations de change : une baisse de la livre ou du zloty réduit la valeur des loyers et des immeubles une fois convertis en euros. Chaque marché a aussi ses propres règles de bail, sa fiscalité et son cycle immobilier, que la société de gestion doit maîtriser. La qualité de ses équipes locales devient alors un critère important.
Le capital, les revenus et la liquidité
Comme toute SCPI, une SCPI européenne ne garantit ni le capital ni les revenus. La valeur des parts peut baisser, comme l'ont montré les corrections de prix de plusieurs SCPI ces dernières années, et la distribution peut diminuer en cas de vacance locative. La revente des parts dépend de l'existence d'acheteurs et peut prendre du temps lorsque le marché se tend. Un horizon de placement d'au moins 8 à 10 ans est généralement recommandé.
Une fiscalité qui peut évoluer
L'avantage fiscal repose sur les conventions signées entre la France et chaque pays, ainsi que sur les législations locales. Une renégociation de convention ou une hausse de l'impôt local peut réduire cet avantage. Il est donc préférable de choisir une SCPI pour la qualité de son patrimoine et de sa gestion, et non uniquement pour sa fiscalité.
« Les SCPI européennes ont un double intérêt : diversifier son immobilier et alléger la fiscalité de ses revenus, ce qui compte beaucoup pour un épargnant fortement imposé. Mais l'avantage fiscal ne doit jamais être la seule raison d'investir. La qualité des immeubles, des locataires et de la société de gestion reste ce qui fait le rendement dans la durée. »
Arsalain EL KESSIR, Fondateur de BoursedesCrédits
Comment investir dans une SCPI européenne
La détention en direct est la plus courante : elle permet de percevoir les revenus nets d'impôt étranger, de profiter pleinement de la fiscalité des conventions et, le cas échéant, de financer les parts à crédit. Les intérêts d'emprunt ne sont toutefois déductibles que des revenus fonciers imposés en France, ce qui limite l'intérêt du crédit sur une SCPI investie entièrement à l'étranger.
Les SCPI européennes sont aussi accessibles dans de nombreux contrats d'assurance-vie, comme unités de compte. L'avantage fiscal propre aux revenus étrangers y est moins visible, puisque les revenus sont réinvestis dans le contrat et imposés selon les règles de l'assurance-vie lors des rachats. Le guide pour choisir la meilleure assurance-vie aide à repérer les contrats qui en proposent.
Dans tous les cas, il est judicieux de répartir son investissement entre plusieurs SCPI, de pays et de secteurs différents, et de limiter la part de l'immobilier non coté dans son patrimoine. La rubrique épargne présente les placements plus liquides à détenir à côté.
FAQ : SCPI européennes
Qu'est-ce qu'une SCPI européenne ?
C'est une SCPI qui investit tout ou partie de son patrimoine dans d'autres pays européens que la France. Les revenus issus de ces immeubles sont imposés dans le pays où ils se situent.
Les revenus des SCPI européennes sont-ils imposés en France ?
Ils ne sont pas imposés une seconde fois grâce aux conventions fiscales. Ils doivent toutefois être déclarés et peuvent augmenter le taux appliqué à vos autres revenus, selon la méthode du taux effectif ou du crédit d'impôt.
Paie-t-on les prélèvements sociaux sur une SCPI européenne ?
En règle générale, non pour les revenus fonciers de source étrangère imposés dans le pays de l'immeuble. C'est l'un des principaux avantages de ces SCPI par rapport aux SCPI investies en France.
Les SCPI européennes rapportent-elles plus que les SCPI françaises ?
En 2025, les SCPI investies majoritairement hors de France ont distribué 6,93 % en moyenne, contre 5,38 % pour les SCPI investies uniquement en France, selon l'ASPIM. Ces performances passées ne préjugent pas de l'avenir.
Quels sont les risques d'une SCPI européenne ?
Ce sont ceux de toute SCPI, perte en capital, baisse des revenus et liquidité limitée, auxquels s'ajoutent le risque de change pour les pays hors zone euro et une possible évolution des règles fiscales.
Peut-on acheter une SCPI européenne à crédit ?
Oui, mais les intérêts ne sont déductibles que des revenus fonciers imposés en France. Pour une SCPI investie entièrement à l'étranger, l'avantage fiscal du crédit est donc limité.
Faut-il préférer une SCPI européenne en direct ou en assurance-vie ?
La détention en direct permet de profiter pleinement de la fiscalité des revenus étrangers. L'assurance-vie offre d'autres atouts, comme la souplesse et la transmission, mais les revenus y suivent la fiscalité du contrat.
