SCPI et IFI : quelles règles fiscales ?

Les SCPI entrent-elles dans l'IFI ?

Oui. L'impôt sur la fortune immobilière porte sur l'ensemble des actifs immobiliers détenus directement ou indirectement par un foyer fiscal, et les parts de SCPI en font partie, pour la fraction de leur valeur qui correspond à de l'immobilier. Un épargnant qui détient des SCPI en direct, en assurance-vie ou par l'intermédiaire d'une société doit donc les intégrer dans son patrimoine taxable, s'il dépasse le seuil d'imposition.

Cette règle surprend parfois les épargnants qui voient les SCPI comme un placement financier. Pour l'administration fiscale, une part de SCPI reste un droit sur des immeubles. Investir en SCPI augmente donc l'assiette de l'IFI, sauf à recourir à certains montages, comme l'achat en nue-propriété ou le financement à crédit.

Le seuil et le barème

L'IFI concerne les foyers dont le patrimoine immobilier net taxable dépasse 1 300 000 € au 1er janvier de l'année. Une fois ce seuil franchi, l'impôt est calculé dès 800 000 €, selon un barème progressif de 0,50 % à 1,50 %. Une décote réduit l'impôt pour les patrimoines compris entre 1,3 et 1,4 million d'euros, et le total de l'IFI et de l'impôt sur le revenu est plafonné à 75 % des revenus de l'année précédente.

Les SCPI européennes aussi

Un résident fiscal français est imposé sur son patrimoine immobilier mondial. Les parts de SCPI investies hors de France sont donc taxables au même titre que les SCPI françaises, même si leurs revenus bénéficient d'une fiscalité allégée. Un non-résident, en revanche, n'est imposé que sur ses biens immobiliers situés en France, ce qui exclut la part étrangère d'une SCPI européenne.

Quelle valeur déclarer pour ses parts de SCPI ?

La valeur de la part au 1er janvier

La valeur à déclarer n'est pas le prix payé lors de la souscription. Elle dépend du type de SCPI. Pour une SCPI à capital variable, la plus courante, on retient la valeur de retrait au 1er janvier, c'est-à-dire le prix de souscription diminué des frais d'entrée. Pour une SCPI à capital fixe dont le marché secondaire fonctionne, on retient le dernier prix d'exécution, et à défaut la valeur de réalisation.

Le coefficient immobilier

Une SCPI ne détient pas que des immeubles : elle conserve aussi de la trésorerie et parfois des actifs financiers, qui n'entrent pas dans l'assiette de l'IFI. Chaque année, la société de gestion communique donc un coefficient immobilier, ou une valeur IFI par part, qui correspond à la seule fraction immobilière. Ce coefficient se situe le plus souvent entre 85 et 95 %. La valeur taxable s'obtient en multipliant la valeur de la part par ce coefficient, puis par le nombre de parts détenues.

Prenons l'exemple de 200 parts d'une SCPI dont la valeur de retrait au 1er janvier est de 180 € et le coefficient immobilier de 90 %. La valeur à déclarer s'élève à 200 × 180 × 90 %, soit 32 400 €. Les sociétés de gestion publient généralement ces valeurs au début de l'année, en vue de la déclaration de printemps.

Les dettes déductibles

Les dettes contractées pour acquérir des actifs immobiliers taxables, et existantes au 1er janvier, sont déductibles de l'assiette de l'IFI. C'est le cas d'un crédit souscrit pour acheter des parts de SCPI, à hauteur du capital restant dû, et pour la fraction correspondant à la part immobilière. Financer ses parts à crédit permet ainsi de réduire la valeur nette taxable, tout en se constituant un patrimoine.

Certaines règles limitent toutefois cette déduction. Un prêt in fine, dont le capital n'est remboursé qu'à l'échéance, n'est déductible que pour un montant réduit chaque année, comme s'il était amorti. Et lorsque la valeur du patrimoine taxable dépasse 5 millions d'euros et que les dettes représentent plus de 60 % de cette valeur, la fraction qui dépasse ce seuil n'est déductible qu'à hauteur de 50 %.

Les cas particuliers

Les SCPI en démembrement

En cas de démembrement, c'est en principe l'usufruitier qui déclare la valeur des parts en pleine propriété. Le nu-propriétaire n'a rien à déclarer, ce qui fait de l'achat de SCPI en nue-propriété un moyen efficace d'investir dans l'immobilier sans alourdir son IFI pendant la durée du démembrement. Des exceptions existent, notamment pour l'usufruit légal du conjoint survivant, où chacun est imposé sur sa quote-part.

Les SCPI en assurance-vie

Les unités de compte adossées à des SCPI dans un contrat d'assurance-vie sont également taxables, pour la fraction de leur valeur de rachat représentative d'immobilier. L'assureur communique chaque année le montant à déclarer. Le fonds en euros, lui, n'entre pas dans l'assiette de l'IFI, même s'il est en partie investi en immobilier.

Les SCPI détenues par une société

Les parts de SCPI détenues par une société civile ou une holding sont taxables au niveau des associés, à proportion de leur participation, pour la fraction de la valeur des titres représentative d'immobilier. Les montages destinés uniquement à échapper à l'IFI peuvent être remis en cause au titre de l'abus de droit.

Comment limiter l'IFI sur ses SCPI

Plusieurs stratégies permettent de réduire légalement l'IFI lié aux SCPI :

• Acheter des parts en nue-propriété, qui ne sont pas taxables pendant la durée du démembrement.
• Financer les parts à crédit, pour déduire le capital restant dû.
• Consentir une donation temporaire d'usufruit, par exemple à un enfant ou à une association, qui sort la valeur des parts de son patrimoine taxable pendant sa durée.
• Arbitrer une partie de l'épargne immobilière vers des placements non immobiliers, comme le fonds en euros ou les actions.
• Vérifier chaque année la valeur IFI communiquée par la société de gestion, souvent inférieure au prix de souscription.

Ces solutions doivent rester cohérentes avec vos objectifs patrimoniaux : une économie d'IFI ne justifie pas à elle seule un investissement inadapté. Pour les montages les plus complexes, l'avis d'un notaire ou d'un conseiller en gestion de patrimoine est recommandé.

Déclarer ses SCPI à l'IFI

Les contribuables concernés déclarent leur patrimoine immobilier en même temps que leurs revenus, sur une annexe dédiée de la déclaration de revenus. Les parts de SCPI y figurent avec leur valeur IFI, calculée à partir des informations transmises par la société de gestion ou l'assureur. Les dettes déductibles sont déclarées à part, avec leur montant au 1er janvier.

Il est utile de conserver les justificatifs de la valeur retenue, comme le courrier annuel de la société de gestion, en cas de contrôle. Pour équilibrer son patrimoine entre immobilier et placements financiers, la rubrique épargne présente les solutions non soumises à l'IFI.

FAQ : SCPI et IFI

Les parts de SCPI sont-elles soumises à l'IFI ?

Oui, pour la fraction de leur valeur représentative d'immobilier, dès lors que le patrimoine immobilier net taxable du foyer dépasse 1 300 000 € au 1er janvier.

Quelle valeur retenir pour une SCPI à l'IFI ?

Pour une SCPI à capital variable, la valeur de retrait au 1er janvier, multipliée par le coefficient immobilier communiqué par la société de gestion. Pour une SCPI à capital fixe, le dernier prix d'exécution.

Le crédit pour acheter des SCPI est-il déductible de l'IFI ?

Oui, le capital restant dû au 1er janvier est déductible, pour la fraction correspondant à la part immobilière. Les prêts in fine font l'objet d'une déduction limitée.

La nue-propriété de SCPI est-elle soumise à l'IFI ?

En principe non : c'est l'usufruitier qui déclare la valeur en pleine propriété. Le nu-propriétaire n'a rien à déclarer pendant la durée du démembrement.

Les SCPI en assurance-vie entrent-elles dans l'IFI ?

Oui, pour la fraction de la valeur de rachat des unités de compte représentative d'immobilier. Le fonds en euros n'est pas concerné.

Les SCPI européennes échappent-elles à l'IFI ?

Non pour un résident fiscal français, imposé sur son patrimoine immobilier mondial. Un non-résident n'est taxé que sur la part investie en France.

Où trouver la valeur IFI de ses parts ?

Les sociétés de gestion la communiquent chaque année, généralement dans un courrier dédié ou sur l'espace associé, au début de l'année.