Écrit par Arsalain EL KESSIRVérifié par Ouafâa MACHRI
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✍ Les points à retenir
- Les parts de SCPI se divisent facilement, ce qui permet de les transmettre progressivement et d'éviter l'indivision.
- Elles sont transmises pour leur valeur vénale, en général la valeur de retrait pour une SCPI à capital variable.
- Chaque parent peut donner 100 000 € par enfant sans droits, un abattement renouvelable tous les 15 ans.
- La donation de la nue-propriété réduit la valeur taxable selon l'âge du donateur, qui conserve les revenus.
- Au décès de l'usufruitier, les enfants deviennent pleins propriétaires sans droits supplémentaires.
Les SCPI, un actif facile à transmettre
Les parts de SCPI se prêtent particulièrement bien à la transmission de patrimoine. Contrairement à un appartement, qui se transmet d'un bloc ou en indivision, un portefeuille de parts peut être divisé librement entre plusieurs enfants, donné progressivement au fil des années ou démembré entre usufruit et nue-propriété. Cette souplesse permet d'optimiser l'utilisation des abattements fiscaux et d'éviter les situations d'indivision.
Deux grands moments de transmission existent : la donation, consentie de son vivant, et la succession, au décès. Dans les deux cas, les parts sont soumises aux droits de mutation à titre gratuit, calculés sur leur valeur au jour de la transmission, après application des abattements prévus selon le lien de parenté.
Quelle valeur retenir
Les parts sont transmises pour leur valeur vénale au jour de la donation ou du décès. Pour une SCPI à capital variable, on retient généralement la valeur de retrait, c'est-à-dire le prix de souscription diminué des frais d'entrée. Pour une SCPI à capital fixe, on retient le prix d'exécution constaté sur le marché secondaire. Le prix de souscription, qui inclut les frais d'entrée, surévaluerait la valeur réellement transmise.
Les abattements applicables
Chaque parent peut transmettre jusqu'à 100 000 € à chacun de ses enfants sans droits de donation, et cet abattement se renouvelle tous les 15 ans. Un grand-parent peut donner 31 865 € à chaque petit-enfant. En cas de succession, le conjoint marié et le partenaire de pacs sont totalement exonérés. Au-delà des abattements, les droits sont calculés selon un barème progressif, de 5 à 45 % en ligne directe.
Donner des parts de SCPI de son vivant
La donation en pleine propriété
La donation en pleine propriété transfère immédiatement les parts au bénéficiaire, qui en perçoit les revenus et peut les revendre. Elle se fait par acte notarié, ou par une déclaration de don manuel, puis la société de gestion est informée du changement de titulaire. Elle permet d'utiliser les abattements dès maintenant et de les renouveler 15 ans plus tard.
La donation de la nue-propriété
La donation de la seule nue-propriété est l'outil le plus utilisé. Le donateur conserve l'usufruit, donc les revenus des parts, et ne donne que la nue-propriété. Les droits sont calculés sur la valeur de la nue-propriété, qui dépend de l'âge du donateur selon un barème fiscal. Au décès de l'usufruitier, les enfants deviennent pleins propriétaires sans aucun droit supplémentaire à payer.
| Âge de l'usufruitier | Valeur de l'usufruit | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
| De 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |
| De 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |
| De 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |
| De 81 à 90 ans | 20 % | 80 % |
Prenons un parent de 62 ans qui détient 300 000 € de parts de SCPI et souhaite les transmettre à ses deux enfants. En donnant la nue-propriété, la valeur taxable n'est que de 60 %, soit 180 000 €, ou 90 000 € par enfant. Grâce à l'abattement de 100 000 € par enfant, aucun droit n'est dû. Le parent continue de percevoir les revenus, et à son décès, ses enfants récupèrent la pleine propriété sans droits supplémentaires.
La transmission au décès
Les parts dans la succession
Au décès, les parts de SCPI détenues en direct font partie de la succession. Elles sont évaluées à leur valeur au jour du décès et réparties entre les héritiers, selon les règles légales ou le testament. Les héritiers doivent justifier de leur qualité auprès de la société de gestion, généralement par un acte de notoriété établi par le notaire, avant que les parts soient inscrites à leur nom. Les revenus continuent d'être distribués, puis versés aux héritiers une fois la succession réglée.
Le conjoint survivant
Le conjoint marié est exonéré de droits de succession. Selon les cas, il peut recueillir tout ou partie des parts en pleine propriété ou opter pour l'usufruit de la succession. Dans ce dernier cas, il perçoit les revenus des parts, tandis que les enfants en détiennent la nue-propriété. Le partenaire de pacs, également exonéré, n'hérite en revanche que s'il a été désigné par testament.
Le partage entre héritiers
Les parts de SCPI se divisent facilement entre plusieurs héritiers, ce qui évite de rester en indivision. Chaque héritier peut ensuite conserver ses parts ou les revendre, selon les conditions de liquidité de la SCPI. C'est un avantage net par rapport à un bien immobilier détenu en direct, dont le partage impose souvent une vente.
Les SCPI en assurance-vie : une autre voie
Les SCPI logées dans un contrat d'assurance-vie suivent les règles propres à ce placement. Au décès de l'assuré, les capitaux sont versés aux bénéficiaires désignés, hors succession. Pour les primes versées avant 70 ans, chaque bénéficiaire profite d'un abattement de 152 500 €, qui s'ajoute à l'abattement de 100 000 € des successions. Pour les primes versées après 70 ans, un abattement global de 30 500 € s'applique, puis les droits de succession.
Cette voie est particulièrement intéressante pour transmettre à des personnes sans lien de parenté, ou pour compléter une transmission déjà importante en ligne directe. Elle permet aussi de désigner librement les bénéficiaires, dans le respect de la réserve héréditaire en cas de primes manifestement exagérées.
Bien préparer la transmission
Quelques bonnes pratiques permettent d'optimiser la transmission de ses SCPI :
- Commencer tôt, pour profiter d'une valeur de nue-propriété plus faible et renouveler les abattements tous les 15 ans.
- Privilégier la donation de la nue-propriété pour transmettre en conservant les revenus.
- Opter pour une donation-partage, qui fige la valeur des biens donnés au jour de la donation et limite les conflits entre héritiers.
- Répartir les parts entre les différents enfants pour éviter l'indivision.
- Combiner détention en direct et assurance-vie pour multiplier les abattements.
Lorsque le donateur prend en charge les droits de donation, ces droits ne sont pas considérés comme une donation supplémentaire. C'est un moyen de transmettre davantage sans alourdir la fiscalité pour les bénéficiaires.
« Les SCPI sont l'un des actifs les plus simples à transmettre, parce qu'elles se divisent à l'infini. La donation de la nue-propriété est souvent la solution la plus efficace : les parents gardent leurs revenus, et les enfants récupèrent la pleine propriété sans droits au décès. Plus on s'y prend tôt, plus l'économie est importante. »
Arsalain EL KESSIR, Fondateur de BoursedesCrédits
Les points de vigilance
La transmission de parts de SCPI suppose de bien connaître leur liquidité. Un héritier qui a besoin de liquidités pour payer les droits de succession peut avoir du mal à revendre ses parts rapidement, surtout en période de tension sur le marché. Il est donc utile de prévoir des liquidités à côté, ou d'anticiper par une donation. Il faut aussi tenir compte de l'IFI, puisque l'usufruitier reste en principe redevable de cet impôt sur la valeur des parts en pleine propriété.
Enfin, les règles civiles et fiscales de la transmission sont techniques : réserve héréditaire, rapport des donations, clauses du testament. L'accompagnement d'un notaire est indispensable pour sécuriser les opérations. La rubrique épargne présente les autres placements à intégrer dans une stratégie de transmission.
FAQ : transmission de parts de SCPI
Comment donner des parts de SCPI à ses enfants ?
Par acte notarié ou par don manuel déclaré à l'administration fiscale, puis en informant la société de gestion du changement de titulaire. La donation peut porter sur la pleine propriété ou sur la seule nue-propriété.
Quelle valeur retenir pour donner des parts de SCPI ?
La valeur vénale au jour de la donation, généralement la valeur de retrait pour une SCPI à capital variable et le prix d'exécution pour une SCPI à capital fixe.
Peut-on donner des SCPI sans payer de droits ?
Oui, dans la limite des abattements : 100 000 € par parent et par enfant tous les 15 ans, ou 31 865 € par grand-parent et par petit-enfant.
Quel est l'intérêt de donner la nue-propriété ?
Les droits sont calculés sur la seule valeur de la nue-propriété, qui dépend de l'âge du donateur. Le donateur conserve les revenus, et les enfants récupèrent la pleine propriété sans droits au décès.
Que deviennent les SCPI au décès ?
Elles font partie de la succession et sont réparties entre les héritiers. Ceux-ci doivent justifier de leur qualité auprès de la société de gestion pour que les parts soient inscrites à leur nom.
Le conjoint paie-t-il des droits sur les SCPI ?
Non, le conjoint marié et le partenaire de pacs sont exonérés de droits de succession. Le partenaire de pacs doit toutefois être désigné par testament pour hériter.
Vaut-il mieux transmettre des SCPI en direct ou en assurance-vie ?
Les deux sont complémentaires. L'assurance-vie offre un abattement de 152 500 € par bénéficiaire pour les primes versées avant 70 ans, qui s'ajoute aux abattements des donations et successions.
