Quels sont les types de prêts immobiliers disponibles ?

Panorama des types de prêts immobiliers

Comment choisir la bonne structure de financement ?

Choisir parmi les prêts immobiliers disponibles ne se limite pas à comparer des taux. La structure du financement doit s'adapter à la nature du projet, à l'évolution prévisible des revenus et aux dispositifs aidés auxquels l'acheteur est éligible.

Un salarié avec des revenus stables s'orientera vers le prêt amortissable classique à taux fixe, référence du marché. Un jeune actif en ascension professionnelle privilégiera un prêt progressif ou à paliers, avec des mensualités croissantes alignées sur ses revenus futurs.

Pour un achat avant revente, le prêt relais est la solution de transition adaptée. Pour une construction ou un achat en VEFA, un différé ou un préfinancement évite de payer une mensualité pleine sur un bien non encore habitable.

Enfin, dès qu'un plan de financement combine plusieurs lignes (PTZ, PEL, prêt bancaire), un prêt lissé garantit une mensualité globale constante.

Tableau comparatif des principaux types de prêts

Ce tableau synthétise les caractéristiques clés de chaque type de prêt pour faciliter la comparaison selon votre situation.

« Le montage financier, c'est souvent là où les ménages perdent le plus d'argent. Choisir un prêt amortissable classique pour un achat en VEFA sans différé, c'est payer une mensualité pleine sur un bien qu'on n'habite pas encore. Choisir un progressif sans s'assurer que les revenus suivront, c'est s'exposer à une charge qui devient insupportable. La structure du prêt doit être aussi soigneusement choisie que le taux. »

Arsalain EL KESSIR – Fondateur de BoursedesCrédits

Le prêt amortissable, le lissé et le prêt à paliers

Le prêt amortissable : la référence

Le prêt amortissable est le type le plus répandu. Chaque mensualité comprend une part de capital et une part d'intérêts sur le capital restant dû. En début de prêt, les intérêts prédominent puis diminuent progressivement.

Contracté à taux fixe, il offre une visibilité totale sur le coût du crédit et s'adapte à quasiment tous les projets.

Le prêt lissé et le prêt à paliers : deux solutions d'ajustement

Le prêt lissé est indispensable quand le financement combine plusieurs lignes de crédit aux durées différentes : un prêt bancaire principal associé à un PTZ ou un prêt épargne logement. Sans lissage, l'emprunteur cumulerait toutes les mensualités simultanément, dépassant souvent le plafond de taux d'endettement légal.

La banque réduit la mensualité du prêt principal pendant la durée des crédits aidés, puis l'augmente automatiquement quand ils sont soldés. L'emprunteur paie une somme globale constante du premier au dernier mois.

Le prêt à paliers programme des changements de mensualité à des dates prédéfinies. Utile pour un jeune actif dont les revenus augmenteront dans 3 ans, ou pour un emprunteur qui finit un crédit auto dans 2 ans.

Il peut aussi être configuré en dégressif pour un départ à la retraite anticipé, les mensualités baissant automatiquement à la date convenue.

Le différé, le préfinancement et le prêt relais

Différé et préfinancement : quand le bien n'est pas encore habitable

Le prêt avec différé décale le remboursement du capital pendant une période définie. Le différé partiel limite la mensualité aux intérêts et à l'assurance. Le différé total suspend tout remboursement hormis l'assurance, les intérêts non payés étant capitalisés.

Ces montages sont quasi systématiques pour les achats en VEFA ou les constructions, où l'emprunteur doit encore payer un loyer pendant les travaux.

Le prêt de préfinancement intervient encore plus tôt dans le processus. Il couvre les premiers appels de fonds du promoteur avant que le financement définitif ne soit mis en place. L'emprunteur ne paie que les intérêts sur les sommes réellement décaissées. Il est ensuite remplacé par le prêt amortissable définitif une fois toutes les conditions de vente réunies.

Le prêt relais : gérer la transition achat-revente

Le prêt relais permet d'acheter avant d'avoir vendu. La banque avance 70 à 80 % de la valeur estimée du bien à vendre. L'emprunteur rembourse seulement les intérêts pendant la transition (12 à 24 mois).

Deux variantes existent : le "relais sec" (la vente couvre tout l'achat) et le "relais associé" (combiné à un prêt amortissable). Son risque principal : si le bien ne se vend pas dans les délais, la banque peut exiger le remboursement du capital.

Le prêt progressif et les options de modulabilité

Le prêt progressif : miser sur la croissance des revenus

Le prêt progressif prévoit des mensualités qui augmentent chaque année (généralement 1 à 3 % par an). La mensualité de départ est plus faible, ce qui réduit le taux d'endettement initial et permet d'accéder à un financement plus élevé.

Le coût total est supérieur à un prêt classique car le capital est remboursé plus lentement au départ. Les contrats prévoient un plafonnement de la hausse annuelle pour éviter des mensualités insupportables en cas d'évolution salariale décevante.

Les options de modulabilité à vérifier avant de signer

Quel que soit le type de prêt choisi, plusieurs options de flexibilité peuvent être négociées et doivent être vérifiées dans le contrat avant signature :

• Modulation des échéances : hausse ou baisse de 10 à 30 % de la mensualité selon l'évolution des revenus
• Report d'échéance : suspension temporaire de 1 à 12 mois en cas de difficulté passagère
• Transfert de prêt : conservation du taux lors d'un changement de résidence
• Remboursement anticipé : partiel ou total, avec ou sans indemnités selon ce qui a été négocié

Un courtier immobilier peut négocier la suppression des indemnités de remboursement anticipé et activer des options de modulabilité gratuites souvent inaccessibles aux particuliers en direct.

FAQ – Types de prêts immobiliers

Quelle est la différence entre un prêt amortissable et un prêt in fine ?

Dans un prêt amortissable, chaque mensualité rembourse du capital et des intérêts. Dans un prêt in fine, seuls les intérêts sont remboursés pendant la durée du crédit ; le capital est remboursé en une seule fois à l'échéance. Le in fine est surtout utilisé par les investisseurs locatifs qui déduisent les intérêts de leurs revenus fonciers.

Peut-on changer de type de prêt en cours de contrat ?

Non sans procéder à une renégociation complète ou un rachat de crédit. En revanche, les options de modularité intégrées au contrat permettent de modifier le montant des mensualités ou la durée sans changer la nature du prêt.

Qu'est-ce qu'un prêt lissé concrètement ?

C'est une technique qui maintient une mensualité globale constante quand plusieurs lignes de crédit coexistent. La banque réduit la mensualité du prêt principal tant que les prêts aidés sont en cours, puis l'augmente automatiquement quand ils sont soldés.

Le prêt relais est-il risqué si la vente tarde ?

Oui. Limité à 12 à 24 mois, si le bien n'est pas vendu dans les délais, la banque peut exiger le remboursement du capital. Une estimation réaliste du bien à vendre est indispensable avant de souscrire.

Qu'est-ce que le différé d'amortissement ?

Une période pendant laquelle l'emprunteur ne rembourse pas de capital. Le différé partiel limite la mensualité aux intérêts et à l'assurance. Le différé total suspend tout remboursement sauf l'assurance, les intérêts étant capitalisés et ajoutés à la dette.

Peut-on cumuler PTZ et prêt classique ?

Oui, le PTZ ne finance jamais la totalité d'une acquisition : il doit être complété par un ou plusieurs autres prêts. Un prêt lissé permet de combiner ces lignes tout en maintenant une mensualité globale constante et soutenable.

Tous les prêts permettent-ils le remboursement anticipé ?

Oui légalement, mais la banque peut appliquer des indemnités de remboursement anticipé (IRA) selon les clauses du contrat. Il est souvent possible de négocier leur suppression, notamment pour le prêt relais dont l'extinction anticipée est programmée par la vente.