Écrit par Arsalain EL KESSIRVérifié par Ouafâa MACHRI
Mis à jour le
✍ Les points à retenir
- Utiliser un prêt personnel comme apport est techniquement possible, mais les banques le refusent presque toujours.
- La mensualité du prêt personnel s'ajoute au taux d'endettement, plafonné à 35 %, et réduit la capacité d'emprunt immobilier.
- La banque repère le montage en vérifiant l'origine des fonds sur les relevés de compte des derniers mois.
- Dissimuler un crédit en cours constitue une fausse déclaration, qui peut entraîner le refus du dossier ou la remise en cause du prêt.
- Épargne salariale, donation familiale et prêts aidés comme le PTZ sont des alternatives bien mieux acceptées.
Techniquement possible, rarement accepté par les banques
Rien n'interdit de souscrire un prêt personnel et d'utiliser les fonds pour constituer un apport, puisque ce type de crédit ne demande pas de justifier l'usage de l'argent. Dans la pratique, la stratégie fonctionne très mal. Pour une banque, l'apport doit être une épargne qui vous appartient réellement, constituée dans la durée, pas une dette supplémentaire. Un apport emprunté ne réduit pas le risque du prêt immobilier, il l'augmente.
Le prêt personnel ajoute en effet une mensualité qui s'additionne à celle du crédit immobilier dans le calcul du taux d'endettement, plafonné à 35 % par les règles du Haut Conseil de stabilité financière. Ce qui devait faciliter l'obtention du prêt finit souvent par la compromettre. Le crédit à la consommation est par ailleurs plus cher qu'un prêt immobilier : financer l'apport à un taux plus élevé que le prêt principal augmente le coût global du projet.
Pourquoi la banque repère et refuse ce montage
La vérification de l'origine des fonds
Pour toute opération immobilière, la banque et le notaire doivent connaître l'origine de l'apport, au titre de la lutte contre le blanchiment. Les relevés de compte des derniers mois sont examinés : un virement important provenant d'un organisme de crédit apparaît immédiatement. Le prêt personnel figure aussi dans les charges déclarées, et les prêteurs consultent le FICP, qui recense les incidents mais pas les crédits en cours. C'est donc la lecture des relevés qui révèle le montage.
Le calcul de l'endettement
Un prêt personnel de 20 000 € sur cinq ans représente environ 380 € par mois. Pour un ménage gagnant 4 000 € nets, cela consomme près de 10 points d'endettement, autant de capacité en moins pour le crédit immobilier. Le prêt immobilier envisagé devient alors souvent impossible à accorder, ou doit être réduit d'autant, ce qui annule l'intérêt de l'apport emprunté.
Le risque de fausse déclaration
Le questionnaire de la banque demande la liste exhaustive des crédits en cours. Dissimuler un crédit en cours lors d'une demande de prêt immobilier constitue une fausse déclaration. Si elle est découverte, avant ou après la signature, la banque peut refuser le dossier, voire exiger le remboursement du prêt immobilier dans certains cas prévus au contrat.
Les cas où un crédit à la consommation peut aider le projet
Le crédit à la consommation n'est pas totalement hors jeu, à condition de l'utiliser pour ce qu'il est et de le déclarer. Un prêt travaux peut financer une rénovation après l'achat, une fois le prêt immobilier obtenu. Il est également possible de financer le mobilier ou l'équipement par un crédit distinct, à condition que l'endettement global reste soutenable. Dans ces cas, la mensualité est connue de tous dès le départ, et il reste utile de comparer les taux de crédit à la consommation, souvent très variables d'un établissement à l'autre pour un même montant.
Enfin, si vous avez déjà un crédit à la consommation en cours au moment du projet, mieux vaut l'indiquer clairement. Selon son montant et sa durée restante, la banque pourra proposer de le solder, l'intégrer dans son calcul ou conseiller d'attendre sa fin pour retrouver de la capacité d'emprunt.
| Solution | Effet sur le dossier immobilier | Perception par la banque |
|---|---|---|
| Prêt personnel comme apport | Endettement en hausse, apport fictif | Défavorable |
| Prêt travaux après l'achat | Aucun au moment de la demande | Neutre si l'endettement final reste soutenable |
| Donation familiale | Apport réel, sans charge mensuelle | Favorable |
| Prêt aidé, comme le PTZ | Financement complémentaire à taux réduit ou nul | Favorable |
| Déblocage anticipé d'épargne salariale | Apport réel, disponible pour une résidence principale | Favorable |
« Emprunter pour se constituer un apport, c'est présenter à la banque une dette sous la forme d'une épargne. Elle s'en aperçoit presque toujours en lisant les relevés, et le dossier perd toute crédibilité. Il vaut mieux présenter un projet sans apport mais transparent, ou mobiliser les aides et l'épargne existantes. »
Ouafâa MACHRI – Directrice commerciale du pôle Regroupement de crédits
Les alternatives pour financer l'apport
Mobiliser ce qui existe déjà
L'épargne salariale placée sur un plan d'épargne entreprise peut être débloquée par anticipation pour l'achat de la résidence principale. Une donation d'un parent, déclarée et documentée, constitue aussi un apport parfaitement accepté. Les prêts aidés, comme le prêt à taux zéro ou le prêt Action Logement pour les salariés éligibles, complètent le financement sans peser autant qu'un crédit classique.
Emprunter sans apport, mais de façon assumée
Certaines banques financent encore des projets avec un apport limité aux frais de notaire, voire sans apport, pour des profils solides : revenus élevés ou en progression, épargne résiduelle, gestion irréprochable. Présenter clairement cette situation vaut mieux qu'un apport emprunté. Pour tout financement complémentaire à la consommation, une simulation de crédit à la consommation permet de mesurer son effet sur l'endettement, avant de comparer les offres de prêt personnel.
FAQ : prêt personnel et apport immobilier
La banque voit-elle un prêt personnel souscrit juste avant la demande ?
Oui, dans la grande majorité des cas. Le versement des fonds et les premières mensualités apparaissent sur les relevés de compte, que la banque examine sur plusieurs mois. Le crédit doit de toute façon être déclaré dans la liste des charges.
Un prêt personnel peut-il financer les frais de notaire ?
Le problème est le même que pour l'apport : la mensualité s'ajoute à l'endettement et la banque considère que les frais ne sont pas réellement couverts par une épargne. Certaines banques acceptent d'inclure les frais de notaire dans le prêt immobilier lui-même, ce qui est plus cohérent.
Peut-on rembourser le prêt personnel avec le prêt immobilier ?
Il est parfois possible de solder un crédit à la consommation en l'intégrant au financement immobilier, si la banque l'accepte et que l'opération reste dans les limites d'endettement. Cette solution doit être discutée ouvertement avec la banque, pas mise en place à son insu.
Un prêt familial peut-il servir d'apport ?
Un prêt d'un proche reste une dette. S'il donne lieu à des remboursements mensuels, la banque l'intègre dans l'endettement. Une donation, qui n'appelle pas de remboursement, est en revanche considérée comme un véritable apport.
Quel apport minimum demandent les banques ?
La plupart attendent au moins de quoi couvrir les frais de notaire et de garantie, soit environ 8 à 10 % du prix dans l'ancien. Un apport de 10 à 20 % améliore nettement les conditions de taux.
Le prêt à taux zéro compte-t-il comme apport ?
Non, c'est un prêt, mais il est souvent assimilé à un quasi-apport par les banques, car il est remboursé après ou en parallèle du prêt principal et sans intérêts. Il améliore le plan de financement sans peser autant qu'un crédit classique.
Que risque-t-on à cacher un crédit en cours à sa banque ?
Une fausse déclaration peut entraîner le refus du dossier, la remise en cause de l'offre ou, si elle est découverte après coup, des conséquences contractuelles pouvant aller jusqu'à l'exigibilité anticipée du prêt si le contrat le prévoit. Elle ruine aussi la relation de confiance avec la banque pour les projets futurs.
