La vente à réméré

✍ Les points à retenir

• Principe de la vente à réméré : La vente à réméré est un contrat dans lequel un propriétaire vend temporairement son bien immobilier tout en conservant un droit de rachat. Cela signifie qu'il peut racheter le bien à un prix convenu à l'avance à l'issue d'une période déterminée.

• Usage en situation financière difficile : La vente à réméré est souvent utilisée par des propriétaires en difficulté financière pour obtenir des liquidités tout en conservant l'espoir de récupérer leur bien à l'avenir.

• Période de réméré : La période de réméré, pendant laquelle le propriétaire a le droit de rachat, est généralement de 5 ans maximum en France, mais cela peut varier selon les pays et les contrats.

• Prix de rachat : Le prix de rachat est fixé lors de la conclusion du contrat de vente à réméré. Il peut être égal au prix de vente initial ou légèrement supérieur.

• Risques et avantages : Cette option comporte des risques, notamment la perte définitive du bien si le propriétaire ne parvient pas à racheter le bien à la fin de la période de réméré. Il est essentiel de peser les avantages et les inconvénients avant de choisir cette solution.

• Recherche d'alternatives : Avant d'envisager une vente à réméré, il est conseillé de rechercher d'autres solutions, telles que la renégociation de prêts, le rachat de crédits ou l'aide auprès d'organismes d'accompagnement financier.

Qu'est-ce que la vente à réméré ?

La vente à réméré (ou vente avec faculté de rachat) est une convention immobilière selon laquelle un propriétaire vend son bien (appartement, maison, local commercial...) à un acheteur, tout en conservant la faculté de le racheter ultérieurement, dans un délai fixé d'avance (souvent 5 ans maximum). Pendant ce délai, le vendeur peut rembourser le prix de vente (majoré des frais et indemnités convenues) pour redevenir propriétaire, au lieu de perdre définitivement son bien.

Ainsi, la vente à réméré fournit une solution de trésorerie au propriétaire en difficulté (dettes, risque de saisie, fichage bancaire...), qui obtient un montant via la vente, mais avec la possibilité de récupérer son logement si sa situation financière s'améliore ou s'il retrouve des financements pour racheter le bien.

Origines et bases légales

La vente à réméré est prévue par le Code civil, articles 1659 à 1673. Elle existe depuis l'ancien droit, bien avant la législation moderne. Selon l'article 1659, le vendeur se réserve la faculté de racheter l'immeuble qu'il aliène, moyennant le remboursement du prix principal, plus divers frais (entretien, taxes, indemnités éventuelles). Le contrat doit être authentique (acte notarié), fixer la durée (maximum 5 ans) et les conditions de rachat.

Comment fonctionne la vente à réméré ?

Étape 1 : Mise en vente et signature du contrat

1. Propriétaire endetté : il recherche une solution pour éviter la saisie, rembourser ses crédits ou obtenir des liquidités rapidement.
2. Acheteur : accepte d'acheter le bien avec une clause de réméré.
3. Acte notarié : signé devant notaire, fixant le prix de vente, la durée du réméré (5 ans max) et les conditions de rachat (frais, indemnités...).
4. Occupation du bien : le vendeur peut y rester, souvent en versant une indemnité d'occupation à l'acheteur.

Étape 2 : Délai de rachat et occupation du bien

• Le vendeur-occupant continue d'habiter le logement, ou de le louer si stipulé.
• L'acheteur devient juridiquement propriétaire (inscription au cadastre), mais ne peut occuper le bien si l'acte prévoit le droit pour le vendeur de l'occuper.
• Le vendeur a jusqu'à la date limite pour exercer sa faculté de rachat (généralement 6 mois à 5 ans, souvent 2 ans ou 3 ans).

Étape 3 : Rachat effectif ou abandon

• Si le vendeur récupère la somme pour le rachat (via un refinancement, regroupement de crédits, ou épargne reconstituée), il rembourse à l'acheteur le prix initial + les frais prévus. Il redevient propriétaire plein et entier.
• Si le vendeur ne peut pas exercer sa faculté de rachat dans le délai, le bien appartient définitivement à l'acheteur, et l'ancien propriétaire perd tout droit sur le logement.

Avantages et inconvénients de la vente à réméré

Avantages pour le vendeur

• Éviter une saisie immobilière ou un fichage bancaire,
• Obtenir rapidement un montant pour régler des dettes urgentes,
• Conserver une chance de retrouver son bien s'il régularise sa situation,
• Continuer d'occuper le logement (selon contrat), évitant un déménagement immédiat.

Inconvénients et précautions

• Risque de perdre définitivement le bien si l'on ne parvient pas à racheter dans le délai,
• Frais d'indemnités d'occupation, éventuellement supérieurs à un loyer du marché,
• Prix de vente souvent inférieur à la valeur réelle pour convaincre un acheteur d'accepter cette modalité,
• Complexité juridique, nécessité d'un acte notarié rigoureux,
• Coût total potentiellement élevé (frais notaire, taxe, indemnités...), à comparer avec d'autres solutions (rachat de crédit, portage immobilier, etc.).

Conditions et déroulement détaillé

Profil des vendeurs concernés

La vente à réméré s'adresse notamment aux propriétaires :

• Endettés, risquant la saisie ou fichés bancaires,
• Ayant besoin d'une trésorerie urgente, sans accès facile à un crédit traditionnel,
• Désireux de conserver l'espoir de redevenir propriétaire de leur logement.

Évaluation du bien et accord notarié

Le bien doit être évalué pour déterminer un prix d'acquisition cohérent (souvent un peu en dessous de la valeur réelle pour motiver l'acheteur). Le notaire rédige un acte précisant prix, durée du réméré, indemnités d'occupation, etc. L'acheteur paie, et devient propriétaire. L'ancien propriétaire conserve un droit de rachat jusqu'à la date prévue.

Paiement, délais et frais associés

• Paiement : l'acheteur verse le prix au vendeur, qui l'utilise pour solder ses dettes ou rembourser un rachat de crédit non obtenu, etc.
• Délai : de 6 mois à 5 ans max pour exercer la faculté de rachat.
• Frais : notaire, taxe foncière (souvent à la charge de l'occupant), indemnité d'occupation, intérêts éventuels convenus dans l'acte, etc.

Différences avec d'autres solutions

Vente classique

Dans une vente classique, le propriétaire cède son bien définitivement. Pas de droit de rachat. Il obtient le prix mais perd tout droit d'habiter le logement. S'il cherche juste à régler des dettes, c'est radical et il doit déménager immédiatement.

Portage immobilier

Le portage immobilier s'apparente au réméré, sauf qu'il y a souvent un tiers investisseur provisoire et l'ancien propriétaire a un bail l'autorisant à racheter ou à quitter le bien. Les montages peuvent différer sur le plan juridique (pas toujours le même cadre légal).

Refinancement ou regroupement de crédits

Le rachat de crédits peut être préféré si l'endettement est gérable et qu'un établissement l'accepte. La vente à réméré est un ultime recours en cas de refus bancaire, de fichage, ou de situation extrême. Le rachat de crédit évite de perdre la propriété du logement, tandis que le réméré la transfère temporairement à l'acheteur.

Exemples concrets de vente à réméré

Cas 1 : Propriétaire endetté souhaitant éviter la saisie

M. X, propriétaire d'une maison, se retrouve surendetté, risquant une saisie par ses créanciers. Il ne parvient pas à obtenir un rachat de crédit ou un prêt relais. Il envisage la vente à réméré : il vend sa maison 180 000 € (valeur ~200 000 €), signe un acte notarié prévoyant qu'il peut la racheter dans les 2 ans pour 190 000 € + indemnités. Il règle ses dettes avec les 180 000 €, continue d'occuper la maison en versant une indemnité mensuelle à l'acheteur. S'il parvient à refinancer ou à améliorer sa situation, il rachète la maison. Sinon, il la perd définitivement.

Cas 2 : Héritage avec dettes fiscales à régler

Mme Y hérite d'un appartement, mais les droits de succession sont importants. Elle ne peut souscrire un crédit classique ni réaliser un rachat de crédits (fichée bancaire). Elle fait une vente à réméré de l'appartement : vente 120 000 €, indemnité d'occupation ~600 €/mois, faculté de rachat en 3 ans pour 130 000 €. Elle solde les dettes fiscales et tente de trouver un refinancement pour racheter le bien avant 3 ans. Si elle y parvient, elle récupère l'appartement. Sinon, l'acheteur demeure propriétaire.

FAQ : Vente à réméré

1. La vente à réméré est-elle légale en France ?
   Oui, elle est encadrée par le Code civil (articles 1659 et suivants). L'acte doit être notarié, fixant la durée (max 5 ans) et la faculté de rachat pour le vendeur.

2. Peut-on continuer d'habiter le logement pendant la durée de réméré ?
   Oui, généralement le vendeur-occupant règle une indemnité d'occupation (équivalant à un loyer), selon l'acte notarié. Il demeure occupant jusqu'à l'échéance ou jusqu'au rachat effectif.

3. Quelle est la différence avec un rachat de crédit ?
   Dans un rachat de crédit, vous restez propriétaire. Dans une vente à réméré, vous vendez votre bien (transfert de propriété) en conservant un droit de rachat. Le rachat de crédit nécessite un accord bancaire, la vente à réméré implique un acheteur privé prêt à ce montage particulier.

4. Quelles précautions prendre ?

   • Vérifier la solvabilité de l'acheteur,
   • Etablir un acte notarié détaillé,
   • S'assurer que le prix n'est pas trop bas et que les indemnités d'occupation ne sont pas excessives,
   • Vérifier vos chances réelles de rachat pour éviter de perdre le bien à terme.

5. Quels sont les risques si je ne parviens pas à racheter avant l'échéance ?
   Vous perdez définitivement le droit de rachat, et l'acheteur reste propriétaire. Vous devez quitter le logement si vous l'occupiez, sauf si l'acheteur vous propose un nouveau bail (auquel il n'est pas obligé).