Nouveau cadre fiscal pour les bailleurs privés : ce qu'il faut retenir
L'Assemblée nationale a validé la création d'un nouveau statut fiscal destiné aux bailleurs privés afin de relancer l'investissement locatif. Ce dispositif introduit des taux d'amortissement spécifiques pour les logements anciens et neufs, accessibles durant une période limitée. Ce cadre rénové vise à concilier attractivité pour les investisseurs et maîtrise des dépenses publiques.
Un dispositif d'amortissement applicable sur une période restreinte
Le mécanisme adopté permet aux bailleurs privés de déduire une partie du prix d'acquisition de leur bien locatif. Il s'adresse uniquement aux logements loués nus pendant au moins 12 ans, à condition que l'investissement soit effectué entre le 1er janvier 2026 et le 31 décembre 2028. Ce cadre permet d'étaler fiscalement le coût du bien tout en encadrant strictement les conditions d'accès.
Des taux distincts entre logements anciens et logements neufs
Pour les biens anciens, le taux d'amortissement est fixé à 3 %. Afin d'obtenir cet avantage, le propriétaire doit prouver la réalisation de travaux dont le montant représente au minimum 20 % du prix d'achat. Le dispositif prévoit une majoration pour les bailleurs acceptant de louer à des niveaux encadrés : 0,5 point pour un loyer social et 1 point pour un loyer très social.
S'agissant des logements neufs, le taux est de 3,5 %, exclusivement réservé aux appartements. Ce taux peut être porté à 5,5 % si le bailleur choisit de pratiquer des loyers environ 15 % en dessous des prix du marché. Cette majoration ne concerne pas les investissements réalisés sur le marché libre.
Dans tous les cas, il est interdit de louer le logement à un membre de sa famille proche, incluant les parents, enfants, frères, soeurs et petits-enfants.
À noter : La déduction ne peut dépasser 8 000 € par an, ce qui constitue le plafond annuel du montant amortissable.
Une voie médiane entre les propositions gouvernementales et parlementaires
La version adoptée représente un compromis entre deux approches opposées. Le rapport Faubresse-Cosson recommandait un taux de 4 % pour les logements anciens et 5 % pour les logements neufs, des niveaux jugés trop coûteux pour les finances publiques. À l'inverse, l'amendement gouvernemental proposait un taux unique de 2 % pour les logements neufs, considéré comme insuffisant pour stimuler efficacement l'investissement locatif.
Les députés ont donc retenu des taux intermédiaires, soit 3 % pour l'ancien et 3,5 % pour le neuf, estimant qu'ils offrent un équilibre raisonnable entre attractivité fiscale et soutenabilité budgétaire. Ces choix permettent d'encourager la mise en location longue durée tout en évitant une dépense publique excessive.
Un taux unifié pour la location meublée au régime réel
Pour la location meublée soumise à l'imposition selon le régime réel, l'Assemblée nationale a validé un taux d'amortissement unique de 2 %. Cette harmonisation vise à simplifier le cadre fiscal pour les investisseurs opérant sur le marché du meublé, tout en évitant les écarts trop importants avec les nouvelles règles applicables à la location nue.
