Écrit par Arsalain EL KESSIRVérifié par Ouafâa MACHRI
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✍ Les points à retenir
- La nue-propriété permet d'acheter des parts de SCPI sans leurs revenus pendant 3 à 20 ans, avec une décote sur le prix.
- La décote varie selon la durée et la SCPI, de 12 à 22 % sur 5 ans à 29 à 47 % sur 20 ans.
- Pendant le démembrement, le nu-propriétaire n'a ni impôt sur le revenu, ni prélèvements sociaux, ni IFI à payer sur ces parts.
- À l'échéance, la pleine propriété se reconstitue automatiquement, sans frais ni imposition.
- Le capital reste bloqué jusqu'au terme et sa valeur finale dépend du prix des parts à cette date.
Le principe de la nue-propriété de SCPI
Investir en nue-propriété consiste à acheter des parts de SCPI sans leurs revenus, pendant une durée déterminée. La propriété des parts est alors démembrée en deux droits distincts : la nue-propriété, c'est-à-dire la propriété des parts sans les revenus, et l'usufruit, qui donne droit aux revenus distribués. Vous achetez la première, un autre investisseur achète la seconde.
Parce que vous renoncez aux revenus pendant la durée du démembrement, vous achetez les parts avec une décote importante sur leur prix. À la fin de la période convenue, l'usufruit s'éteint automatiquement et vous devenez plein propriétaire des parts, sans formalité ni frais, et vous commencez alors à percevoir les revenus.
Un démembrement temporaire
Contrairement au démembrement qui résulte d'une succession, et qui dure jusqu'au décès de l'usufruitier, le démembrement de parts de SCPI est temporaire. Sa durée est fixée dès l'achat, généralement entre 3 et 20 ans, et elle détermine le niveau de la décote. Plus la durée est longue, plus la décote est forte, puisque vous renoncez aux revenus plus longtemps.
Qui achète l'usufruit
L'usufruit est le plus souvent acheté par des investisseurs institutionnels ou des sociétés soumises à l'impôt sur les sociétés, qui y trouvent un intérêt comptable et fiscal : ils perçoivent des revenus pendant une période limitée et amortissent le prix payé. C'est la société de gestion de la SCPI, ou un intermédiaire, qui organise la rencontre entre nus-propriétaires et usufruitiers, selon un barème propre à chaque SCPI.
Une décote qui dépend de la durée
La décote, ou clé de répartition entre nue-propriété et usufruit, est fixée par chaque société de gestion en fonction de la durée du démembrement et du rendement attendu de la SCPI. Une SCPI qui distribue beaucoup offre une décote plus forte, puisque l'usufruit, qui donne droit à ces revenus, vaut plus cher. Le tableau ci-dessous donne les fourchettes de décote couramment observées sur le marché.
| Durée du démembrement | Décote sur le prix de la part | Prix de la nue-propriété pour 100 € de part |
|---|---|---|
| 5 ans | 12 à 22 % | 78 à 88 € |
| 10 ans | 20,5 à 35 % | 65 à 79,5 € |
| 15 ans | 24 à 42 % | 58 à 76 € |
| 20 ans | 29 à 47 % | 53 à 71 € |
Prenons un exemple. Pour un démembrement de 10 ans avec une décote de 30 %, vous payez 70 000 € pour acheter la nue-propriété de parts valant 100 000 €. Au bout de 10 ans, vous détenez la pleine propriété de ces parts. Si leur prix est resté stable, votre capital est passé de 70 000 € à 100 000 €, soit un rendement d'environ 3,6 % par an, sans aucune imposition pendant la durée du démembrement. Ce rendement n'est pas garanti : il dépend de l'évolution du prix des parts au terme du démembrement.
Les avantages de la nue-propriété
Aucune fiscalité pendant le démembrement
Le nu-propriétaire ne perçoit aucun revenu : il n'a donc ni impôt sur le revenu ni prélèvements sociaux à payer pendant toute la durée du démembrement. C'est l'usufruitier qui est imposé sur les revenus distribués. Pour un contribuable fortement imposé, qui paierait près de la moitié de ses revenus de SCPI en impôts en pleine propriété, l'avantage est considérable.
Une valeur exclue de l'IFI
Pendant le démembrement, la valeur des parts est en principe déclarée à l'impôt sur la fortune immobilière par l'usufruitier, pour la pleine propriété. Le nu-propriétaire n'a donc rien à déclarer au titre de ces parts. Pour un contribuable redevable de l'IFI, la nue-propriété permet d'investir dans l'immobilier sans alourdir cet impôt pendant plusieurs années.
Une reconstitution automatique et sans frais
À l'échéance, la pleine propriété se reconstitue automatiquement, sans démarche, sans frais et sans imposition à ce moment-là. Le nu-propriétaire n'a pas à gérer la sortie : il devient simplement plein propriétaire et commence à percevoir les revenus. Les frais de souscription sont par ailleurs calculés sur le prix décoté, et non sur la valeur de la pleine propriété.
Les limites et les risques
Pas de revenus et une liquidité réduite
La nue-propriété ne convient pas aux épargnants qui ont besoin de revenus pendant la durée du démembrement. L'argent investi est aussi difficilement disponible : la revente de parts en nue-propriété est possible en théorie, mais il est rare de trouver un acheteur, et le prix obtenu peut être décevant. Il faut donc considérer cet investissement comme bloqué jusqu'au terme du démembrement.
Une valeur finale non garantie
La décote est calculée sur le prix de la part au moment de l'achat. Si ce prix baisse pendant le démembrement, comme ce fut le cas pour plusieurs SCPI après la hausse des taux, la pleine propriété récupérée vaudra moins que prévu, et le rendement sera réduit, voire négatif. La qualité de la SCPI choisie reste donc essentielle.
La plus-value à la revente
Si l'absence d'imposition à la reconstitution est un avantage, le gain n'échappe pas définitivement à l'impôt. En cas de revente des parts, la plus-value est calculée à partir du prix d'achat de la nue-propriété, et non de la valeur de la pleine propriété. Elle est imposée selon le régime des plus-values immobilières, avec des abattements pour durée de détention qui courent depuis l'achat de la nue-propriété. Si les parts sont conservées jusqu'à la transmission, la question ne se pose pas dans les mêmes termes.
Pour quels profils ?
La nue-propriété de SCPI s'adresse à des épargnants qui n'ont pas besoin de revenus immédiats et veulent préparer l'avenir. Elle est particulièrement adaptée dans les situations suivantes :
- Préparer sa retraite, en calant la fin du démembrement sur la date de départ, pour percevoir des revenus au moment où ils deviennent utiles.
- Investir dans l'immobilier sans alourdir son impôt sur le revenu, lorsque l'on est dans une tranche marginale élevée.
- Limiter son impôt sur la fortune immobilière pendant la durée du démembrement.
- Placer une somme importante, comme une prime ou le produit d'une cession, que l'on n'utilisera pas avant plusieurs années.
Pour préparer sa retraite, la nue-propriété peut compléter un plan d'épargne retraite, qui offre de son côté une déduction fiscale des versements. Les deux outils répondent à des logiques fiscales différentes et peuvent se combiner.
« La nue-propriété de SCPI est l'une des solutions les plus efficaces pour un épargnant fortement imposé qui prépare sa retraite : pas d'impôt pendant des années, et des revenus qui arrivent au moment où l'on en a besoin. La clé, c'est de bien choisir la durée, en fonction de son projet, et de ne pas investir de l'argent dont on pourrait avoir besoin avant l'échéance. »
Arsalain EL KESSIR, Fondateur de BoursedesCrédits
Comment investir en nue-propriété de SCPI
L'investissement se fait en direct, auprès de la société de gestion ou d'un intermédiaire spécialisé, qui propose les durées et les décotes disponibles pour chaque SCPI. Toutes les SCPI ne proposent pas de démembrement, et les offres dépendent de la présence d'usufruitiers intéressés. Il est donc utile de comparer plusieurs SCPI et plusieurs durées avant de se décider. La nue-propriété peut aussi être financée à crédit, mais l'absence de revenus oblige à assumer seul l'intégralité des mensualités.
La nue-propriété de parts de SCPI n'est pas accessible dans une assurance-vie, qui permet en revanche de détenir des SCPI en pleine propriété dans un cadre fiscal différent. Pour diversifier son patrimoine, il est judicieux de limiter la part de l'immobilier non coté et de conserver des placements disponibles, présentés dans la rubrique épargne.
FAQ : SCPI en nue-propriété
Comment fonctionne l'achat de SCPI en nue-propriété ?
Vous achetez les parts sans leurs revenus pendant une durée fixée, avec une décote sur le prix. À l'échéance, vous devenez automatiquement plein propriétaire et commencez à percevoir les revenus.
Quelle décote pour une SCPI en nue-propriété ?
Elle dépend de la durée et de la SCPI. Elle se situe couramment entre 12 et 22 % sur 5 ans, entre 20 et 35 % sur 10 ans, et peut dépasser 40 % sur 15 ou 20 ans.
Paie-t-on des impôts sur une SCPI en nue-propriété ?
Non pendant le démembrement, puisque le nu-propriétaire ne perçoit aucun revenu. La reconstitution de la pleine propriété n'est pas imposée, mais une plus-value peut être taxée en cas de revente ultérieure des parts.
La nue-propriété de SCPI est-elle soumise à l'IFI ?
En principe non pour le nu-propriétaire : c'est l'usufruitier qui déclare la valeur des parts en pleine propriété pendant la durée du démembrement.
Peut-on revendre des parts en nue-propriété avant l'échéance ?
C'est possible en théorie, mais difficile en pratique, car les acheteurs sont rares. Il faut considérer l'investissement comme bloqué jusqu'au terme du démembrement.
Quelle durée de démembrement choisir ?
La durée doit correspondre à votre projet, par exemple votre départ à la retraite. Une durée longue offre une décote plus forte, mais immobilise votre capital plus longtemps.
Le rendement de la nue-propriété est-il garanti ?
Non. Il dépend du prix des parts au terme du démembrement. Si ce prix a baissé, le rendement sera inférieur à celui calculé à l'achat, voire négatif.
