Écrit par Arsalain EL KESSIRVérifié par Ouafâa MACHRI
Mis à jour le
✍ Les points à retenir
- L'usufruit donne droit aux revenus de parts de SCPI pendant une durée fixée, sans récupérer de capital à l'échéance.
- Le rendement brut est élevé, de l'ordre de 10 % par an dans notre exemple sur 10 ans, mais le capital investi est entièrement consommé.
- Pour un particulier, les revenus sont imposés en totalité et le prix payé n'est ni déductible ni amortissable.
- Une société à l'impôt sur les sociétés peut amortir le prix de l'usufruit, ce qui en fait l'acheteur type.
- Pendant le démembrement, c'est en principe l'usufruitier qui déclare la valeur des parts à l'IFI.
Le principe de l'usufruit de SCPI
Acheter l'usufruit de parts de SCPI, c'est acheter le droit d'en percevoir les revenus pendant une durée déterminée, sans en devenir propriétaire. La propriété des parts est démembrée : l'usufruitier perçoit les revenus distribués par la SCPI, tandis que le nu-propriétaire détient les parts sans revenus. À la fin de la période convenue, l'usufruit s'éteint et le nu-propriétaire récupère la pleine propriété.
L'usufruit est donc l'exact symétrique de la nue-propriété. Là où le nu-propriétaire mise sur la reconstitution de son capital, l'usufruitier mise uniquement sur les revenus : il paie un prix réduit, perçoit des loyers pendant plusieurs années, et ne récupère rien à l'échéance. Sa rentabilité dépend entièrement des revenus perçus et de leur fiscalité.
Un droit aux revenus pour une durée limitée
Le démembrement de parts de SCPI est temporaire, généralement de 3 à 20 ans. Pendant cette durée, l'usufruitier perçoit les revenus distribués, souvent chaque trimestre, et dispose en général du droit de vote aux assemblées générales ordinaires. À l'échéance, son droit disparaît automatiquement, sans formalité. Le capital investi est donc entièrement consommé sur la durée de l'usufruit.
Un prix fixé selon la durée
Le prix de l'usufruit est fixé par la société de gestion, selon un barème qui dépend de la durée du démembrement et du rendement attendu de la SCPI. Il représente le complément de la décote consentie au nu-propriétaire : si la nue-propriété vaut 70 % du prix de la part sur 10 ans, l'usufruit en vaut 30 %. Plus la durée est longue, plus l'usufruit est cher, puisqu'il donne droit à davantage d'années de revenus.
La rentabilité de l'usufruit
Prenons l'exemple de l'usufruit sur 10 ans de parts valant 100 000 €, acheté 30 000 €, sur une SCPI qui distribue 4,9 % par an. L'usufruitier perçoit 4 900 € de revenus bruts chaque année, soit 49 000 € sur 10 ans, pour un investissement de 30 000 € qui sera entièrement consommé à l'échéance. Avant impôt, le taux de rendement interne de l'opération atteint environ 10,1 % par an, un chiffre bien supérieur à celui d'une SCPI en pleine propriété.
Ce rendement brut est trompeur pour un particulier, car l'impôt change tout. Les revenus sont imposés intégralement, alors que le capital investi ne peut pas être déduit. Le tableau ci-dessous montre le rendement annuel de cet exemple, net d'impôt, selon la situation fiscale de l'acheteur, à revenus constants.
| Profil de l'acheteur | Imposition des revenus | Rendement annuel net |
|---|---|---|
| Avant impôt | Aucune | Environ 10,1 % |
| Société à l'impôt sur les sociétés, au taux de 25 % | Revenus diminués de l'amortissement du prix | Environ 7,8 % |
| Particulier non imposable | 17,2 % de prélèvements sociaux | Environ 5,9 % |
| Particulier dans la tranche à 11 % | 11 % plus 17,2 % | Environ 3,0 % |
| Particulier dans la tranche à 30 % | 30 % plus 17,2 % | Environ -2,6 % |
Ces calculs reposent sur des hypothèses simplifiées, avec des revenus constants pendant toute la durée de l'usufruit. Ils ne tiennent pas compte de la contribution sociale additionnelle éventuelle, ni d'une baisse possible des revenus, qui réduirait d'autant la rentabilité.
La fiscalité selon le profil de l'acheteur
Pour un particulier
Un particulier qui achète l'usufruit de parts de SCPI est imposé sur l'intégralité des revenus perçus, dans la catégorie des revenus fonciers pour les revenus de source française, avec les prélèvements sociaux. Le prix payé pour l'usufruit n'est ni déductible ni amortissable. Dès que le contribuable est imposé dans une tranche à 30 % ou plus, l'impôt absorbe une telle part des revenus que l'opération devient peu intéressante, voire perdante.
Pour une société à l'impôt sur les sociétés
Une société soumise à l'impôt sur les sociétés peut amortir le prix de l'usufruit sur sa durée. Seule la différence entre les revenus perçus et l'amortissement est imposée, ce qui réduit fortement la fiscalité. C'est pourquoi les principaux acheteurs d'usufruit sont des sociétés : holdings patrimoniales, sociétés d'exploitation disposant d'une trésorerie excédentaire, investisseurs institutionnels. L'usufruit leur permet de placer de la trésorerie sur une durée connue, avec un rendement régulier.
L'impôt sur la fortune immobilière
Pendant le démembrement, c'est en principe l'usufruitier qui déclare la valeur des parts en pleine propriété à l'impôt sur la fortune immobilière, pour leur fraction immobilière. Pour un particulier déjà redevable de l'IFI, l'achat d'usufruit alourdit donc cet impôt, alors même qu'il ne détient qu'un droit temporaire, ce qui renforce encore l'intérêt de la nue-propriété pour ce profil.
Les risques de l'usufruit
Un capital entièrement consommé
L'usufruitier ne récupère rien à l'échéance : le capital investi est remboursé uniquement par les revenus perçus. C'est une différence majeure avec un placement classique, où le capital peut être récupéré à la sortie. Pour que l'opération soit rentable, les revenus perçus doivent dépasser largement le prix payé.
Des revenus non garantis
Les revenus d'une SCPI ne sont pas garantis. Une baisse de la distribution, liée à la vacance locative, à la défaillance de locataires ou à la renégociation des loyers, réduit directement la rentabilité de l'usufruit, sans possibilité de rattrapage par une hausse de la valeur des parts. La revente de l'usufruit avant l'échéance est par ailleurs très difficile, faute d'acheteurs.
Pour qui l'usufruit est-il intéressant ?
Compte tenu de sa fiscalité, l'achat d'usufruit de SCPI vise un public restreint. Il peut se justifier dans les situations suivantes :
- Une société à l'impôt sur les sociétés qui dispose d'une trésorerie excédentaire et veut la placer sur une durée connue.
- Un particulier non imposable ou faiblement imposé, qui cherche des revenus élevés sur une période donnée et accepte de consommer son capital.
- Un investisseur qui a besoin d'un complément de revenus temporaire, par exemple pour financer des études ou faire la jonction avant la retraite, en connaissant le coût fiscal de l'opération.
Pour un particulier fortement imposé qui cherche des revenus, la pleine propriété de SCPI, éventuellement investies à l'étranger, ou des SCPI logées dans une assurance-vie, sont généralement plus adaptées. L'usufruit ne doit en tout cas être envisagé qu'après une simulation précise, intégrant sa propre fiscalité.
« L'usufruit de SCPI affiche des rendements bruts très attractifs, mais pour un particulier imposé, c'est souvent un mauvais calcul : on paie l'impôt sur la totalité des revenus et on ne récupère pas son capital. C'est avant tout un outil pour les sociétés à l'impôt sur les sociétés, ou pour quelques profils peu imposés qui savent exactement pourquoi ils le font. »
Arsalain EL KESSIR, Fondateur de BoursedesCrédits
Usufruit et nue-propriété : deux logiques complémentaires
Le démembrement de parts de SCPI repose sur la rencontre de deux investisseurs aux objectifs opposés. Le nu-propriétaire, souvent un particulier fortement imposé qui prépare sa retraite, cherche à valoriser son capital sans fiscalité. L'usufruitier, le plus souvent une société, cherche des revenus élevés sur une durée limitée, dans un cadre fiscal qui lui permet d'amortir son investissement. Chacun y trouve son intérêt, ce qui explique le développement de ces opérations.
Pour un particulier, la question n'est donc pas tant de savoir si l'usufruit est rentable en soi que de déterminer quel côté du démembrement correspond à sa situation fiscale et à son projet. Dans la grande majorité des cas, c'est la nue-propriété qui convient aux particuliers, et l'usufruit aux sociétés. La rubrique épargne présente les autres solutions pour percevoir des revenus réguliers.
FAQ : SCPI en usufruit
Qu'est-ce que l'usufruit de SCPI ?
C'est le droit de percevoir les revenus de parts de SCPI pendant une durée déterminée, sans en être propriétaire. À l'échéance, l'usufruit s'éteint et le nu-propriétaire récupère la pleine propriété.
Quelle est la rentabilité de l'usufruit de SCPI ?
Le rendement brut est élevé, souvent de l'ordre de 8 à 10 % par an, mais le capital est consommé et les revenus sont imposés. Pour un particulier fortement imposé, le rendement net peut devenir nul ou négatif.
Un particulier peut-il acheter l'usufruit de SCPI ?
Oui, mais l'opération n'est intéressante que pour les contribuables non imposables ou faiblement imposés, car le prix payé n'est ni déductible ni amortissable.
Pourquoi les sociétés achètent-elles de l'usufruit de SCPI ?
Une société à l'impôt sur les sociétés peut amortir le prix de l'usufruit sur sa durée, ce qui réduit fortement l'imposition des revenus. C'est un moyen de placer une trésorerie excédentaire avec un rendement régulier.
Qui paie l'IFI sur des parts de SCPI démembrées ?
En principe l'usufruitier, qui déclare la valeur des parts en pleine propriété pour leur fraction immobilière. Le nu-propriétaire n'a rien à déclarer pendant le démembrement.
Que se passe-t-il à la fin de l'usufruit ?
L'usufruit s'éteint automatiquement, sans formalité ni indemnité. L'usufruitier ne récupère rien, et le nu-propriétaire devient plein propriétaire des parts.
Peut-on revendre un usufruit de SCPI ?
C'est possible en théorie, mais très difficile en pratique, faute d'acheteurs. L'usufruit doit être envisagé comme un investissement conservé jusqu'à son échéance.
