Le marché immobilier 2026 entre reprise incertaine et nouvelles stratégies des ménages
Le marché immobilier 2026 se recompose dans un environnement encore marqué par l'instabilité économique et les exigences réglementaires. Après une année 2024 difficile, les transactions repartent timidement, tandis que les prix évoluent différemment entre le neuf et l'ancien. Les ménages comme les investisseurs ajustent désormais leurs décisions à des conditions de financement plus complexes et à une offre en recomposition.
Des projets immobiliers en hausse malgré un contexte encore instable
L'année 2025 a vu un regain d'intérêt pour les projets d'achat, principalement orientés vers l'immobilier ancien, dont l'offre s'étoffe lentement. Ce mouvement, plus perceptible en province qu'en Île-de-France, confirme la tendance structurelle d'un marché où les volumes se déplacent progressivement hors des grandes métropoles. Malgré cela, les dynamiques restent contrastées, certains territoires montrant un début de reprise, tandis que d'autres peinent encore à retrouver un rythme normal.
Après le point bas enregistré à l'automne 2024, les transactions dans l'ancien se sont redressées, avant un léger ralentissement observé autour de mai 2025. Ce coup de frein s'explique en partie par l'incertitude politique et par l'augmentation des droits de mutation, qui a pesé sur la fluidité du marché. Sur les six derniers mois, l'évolution des prix témoigne d'un marché équilibré : la demande progresse, mais sans provoquer de tension excessive.
À l'échelle nationale, la reprise demeure plus nette pour les appartements que pour les maisons, et plus affirmée en province qu'en région parisienne. Aujourd'hui, près de deux marchés sur trois affichent des prix en hausse, contre seulement la moitié quelques mois auparavant, signe d'une amélioration progressive des conditions.
Immobilier neuf : un rebond sélectif et encore loin des niveaux d'avant-crise
Le secteur du neuf retrouve un souffle, porté par une hausse marquée des autorisations de construction (+28 % d'avril à septembre sur un an selon les données officielles) et, dans une moindre mesure, des mises en chantier (+9 %). Malgré cette embellie, le volume global reste très inférieur aux niveaux observés avant 2023.
Deux dynamiques opposées se détachent :
- La promotion immobilière demeure en grande difficulté. Pour la troisième année consécutive, l'activité pourrait toucher un nouveau plus bas, environ 30 % en dessous des années 2018-2022. La demande des particuliers continue de reculer, tandis que de fortes disparités territoriales apparaissent entre les prix affichés et les volumes réellement vendus.
- La construction de maisons individuelles profite d'une nette reprise, soutenue par l'élargissement du prêt à taux zéro depuis le 1er avril 2025. Sur les six derniers mois, les volumes progressent d'environ 20 %, un rythme inédit depuis trois ans.
Ces évolutions renforcent un phénomène déjà perceptible : la trajectoire du neuf s'écarte de plus en plus de celle de l'ancien, une tendance que le marché immobilier 2026 pourrait accentuer.
Un marché 2026 exposé à la hausse des taux et aux tensions économiques
Les perspectives pour 2026 annoncent une légère remontée des taux d'intérêt, alors que les ménages acceptent désormais plus facilement l'idée de financer un achat avec un taux supérieur à 3 %. Avec la stabilisation de la politique monétaire de la BCE, l'OAT à 10 ans devrait exercer davantage de pression sur les taux des crédits immobiliers.
Dans ce contexte, le taux moyen des nouveaux prêts immobiliers pourrait atteindre environ 3,35 % en 2026. Cette tendance pèserait plus fortement sur l'ancien, qui dépend davantage du recours au crédit. Les volumes de ventes seraient ainsi plus sensibles au ralentissement économique, marqué par une hausse attendue du chômage et une situation budgétaire tendue.
A contrario, le segment du neuf pourrait rester soutenu par la maison individuelle pure, même si les volumes ne retrouveront pas ceux d'avant 2023 sans mesures fiscales supplémentaires. La promotion immobilière, en l'absence d'incitations pour l'investissement locatif, devrait rester au plus bas.
Côté prix, la progression resterait modérée : +0,7 % en 2026 après +1,0 % en 2025, reflétant un climat où la prudence domine tant chez les acheteurs que chez les vendeurs.
Un crédit immobilier stabilisé mais sous pression en 2026
La production de crédits s'est redressée ces derniers mois, portée principalement par les primo-accédants, qui représentent la part la plus dynamique du marché. En 2025, le crédit immobilier a progressé de +29 %, une hausse plus marquée que celle des prix ou des transactions.
En 2026, cette tendance pourrait s'inverser sous l'effet d'un contexte budgétaire dégradé, conduisant à une légère contraction du recours au financement. Les ménages pourraient être davantage incités à reporter leurs projets ou à réduire leur budget d'achat.
Bailleurs privés : profils, motivations et stratégies en profonde mutation
Les investisseurs locatifs représentent 11 % des Français adultes. Leur profil a peu évolué depuis 2022 : population plus urbaine, au revenu élevé, souvent en couple et majoritairement propriétaire de sa résidence principale sans crédit. En revanche, l'environnement réglementaire, fiscal et financier s'est nettement complexifié.
En parallèle, 23 % des Français envisagent de devenir bailleurs (+1 point), avec une hausse notable des 30-49 ans dans cette population (45 % en 2025 contre 39 % en 2022).
| Éléments clés | 2022 | 2025 |
|---|---|---|
| Part des investisseurs multi-détenteurs | 38 % | 41 % |
| Part de biens détenus en appartements | 64 % | 70 % |
| Location depuis plus de 10 ans | 24 % | 32 % |
| Location nue | 58 % | 56 % |
| Location meublée | 27 % | 30 % |
La tendance la plus marquante est la montée du désengagement : 25 % des bailleurs privés envisagent de réduire leur parc immobilier, contre 23 % qui souhaitent investir. En 2022, la situation était inversée. La fiscalité reste la première cause évoquée (32 %), suivie par la lourdeur de la gestion locative et les travaux imposés par les nouvelles normes énergétiques.
Les motivations évoluent également : si la rentabilité reste le critère principal (45 %), son importance recule. À l'inverse, l'objectif d'assurer un complément de retraite ou de transmettre un patrimoine progresse.
Enfin, la gestion déléguée progresse fortement, atteignant un propriétaire sur deux en 2025 (+9 points), conséquence directe des contraintes accrues et des défis liés à la location dans un cadre réglementaire toujours plus strict.
