Frais des SCPI : souscription, gestion et revente

Les différents frais d'une SCPI

Investir dans une SCPI permet de déléguer entièrement la gestion de son patrimoine immobilier : recherche des immeubles, gestion des locataires, travaux, arbitrages. Cette délégation a un coût, prélevé à différents moments de la vie du placement. Bien les connaître est indispensable pour comparer les SCPI entre elles et choisir la durée de détention adaptée.

Les frais d'une SCPI se répartissent en trois grandes familles : les frais d'entrée, payés lors de la souscription, les frais de gestion, prélevés chaque année pendant la détention, et les frais de sortie, liés à la revente des parts. Ils sont tous détaillés dans la note d'information et les statuts de chaque SCPI, et leur incidence globale est résumée dans le document d'informations clés.

Les frais à l'entrée

La commission de souscription

La commission de souscription est le frais le plus visible. Comprise en général entre 8 et 12 % du prix de la part, elle est incluse dans ce prix et rémunère la recherche des immeubles, la collecte des capitaux et les distributeurs. Sur 10 000 € investis dans une SCPI qui prélève 10 % de frais, seuls 9 000 € servent réellement à acheter de l'immobilier.

Cette commission explique l'écart entre le prix de souscription et la valeur de retrait, qui correspond au prix auquel la SCPI rachète les parts d'un associé sortant. Elle est payée une seule fois, mais elle rend une revente rapide presque toujours perdante, d'où la durée de placement recommandée de 8 à 10 ans.

Le cas des SCPI sans frais d'entrée

Une nouvelle génération de SCPI a supprimé la commission de souscription. L'intégralité de la somme investie sert à acheter des parts, et le prix de retrait est égal au prix de souscription. En contrepartie, ces SCPI prélèvent des commissions de gestion plus élevées et appliquent des frais de sortie si les parts sont revendues pendant les premières années.

Les frais pendant la détention

La commission de gestion

La commission de gestion rémunère la société de gestion pour l'administration de la SCPI et la gestion locative : encaissement des loyers, relations avec les locataires, suivi des immeubles. Elle est prélevée chaque année sur les loyers encaissés, à hauteur d'environ 10 à 13 % pour une SCPI classique. Elle n'apparaît pas sur votre relevé, car elle est déjà déduite des revenus distribués : le taux de distribution publié est donc net de ces frais.

Les commissions sur les immeubles

Lorsque la SCPI achète ou vend un immeuble, la société de gestion peut percevoir une commission d'acquisition ou de cession, de quelques pourcents du prix. Une commission de suivi et de pilotage des travaux peut aussi s'appliquer sur les gros travaux. Ces frais réduisent la valeur du patrimoine ou les revenus, sans être directement visibles par l'associé.

Les autres charges

La SCPI supporte enfin des charges de fonctionnement : honoraires des commissaires aux comptes et des experts immobiliers, dépositaire, frais d'assemblée générale, ainsi que les charges immobilières non refacturables aux locataires. Elles sont prises en compte dans le résultat de la SCPI, et donc dans les revenus distribués.

Les frais à la revente

Dans une SCPI à capital variable

Dans une SCPI à capital variable, l'associé qui souhaite sortir demande le retrait de ses parts, qui sont rachetées au prix de retrait, c'est-à-dire le prix de souscription diminué de la commission de souscription. Il n'y a généralement pas d'autres frais, ni de droits d'enregistrement, en dehors des éventuels frais de sortie anticipée prévus par certaines SCPI.

Sur le marché secondaire ou de gré à gré

Dans une SCPI à capital fixe, les parts se revendent sur un marché secondaire organisé par la société de gestion, qui prélève une commission sur le prix de cession. Une cession de gré à gré entre particuliers donne lieu à des frais de dossier forfaitaires. Dans ces deux cas, des droits d'enregistrement de 5 % sont dus sur le prix de cession, en principe à la charge de l'acheteur.

Combien de temps pour amortir les frais d'entrée ?

Prenons 10 000 € investis dans une SCPI classique qui prélève 10 % de frais de souscription et distribue 4,9 % par an, à prix de part constant. Une revente immédiate rapporterait 9 000 €, soit une perte de 1 000 €. Les revenus perçus, environ 490 € bruts par an, compensent cette perte en un peu plus de deux ans avant impôt.

Pour un contribuable dans la tranche à 30 %, qui paie environ 47 % d'impôt et de prélèvements sociaux sur ses revenus fonciers, il reste environ 260 € nets par an : il faut alors près de quatre ans pour compenser les frais d'entrée. Et ce calcul suppose un prix de part stable. Si la valeur des parts baisse, comme cela s'est produit pour plusieurs SCPI ces dernières années, il faut encore plus de temps. C'est pourquoi un horizon d'au moins 8 à 10 ans reste recommandé.

Comment réduire les frais

Plusieurs leviers permettent de limiter le coût d'un investissement en SCPI :

• Comparer les frais de souscription, qui varient sensiblement d'une SCPI à l'autre.
• Envisager une SCPI sans frais d'entrée si votre horizon est inférieur à 8 ans.
• Passer par une plateforme ou un courtier qui reverse une partie de la commission de souscription.
• Acheter en nue-propriété, les frais étant calculés sur le prix décoté.
• Comparer l'incidence totale des coûts indiquée dans le document d'informations clés.
• Conserver ses parts suffisamment longtemps pour amortir les frais d'entrée.

Ne vous arrêtez pas à un seul frais : une SCPI aux frais d'entrée faibles mais aux commissions de gestion élevées peut coûter plus cher sur le long terme qu'une SCPI classique.

Les frais des SCPI en assurance-vie

En assurance-vie, les frais de souscription des SCPI sont souvent réduits, parfois de moitié ou davantage, car l'assureur négocie directement avec les sociétés de gestion. En revanche, les frais de gestion du contrat, de l'ordre de 0,5 à 1 % par an sur les unités de compte, s'ajoutent à ceux de la SCPI, et certains assureurs ne reversent qu'une partie des revenus distribués. Le guide pour choisir la meilleure assurance-vie aide à comparer ces conditions d'un contrat à l'autre.

Le bon choix dépend donc de votre horizon et de votre fiscalité : sur une longue durée, des frais annuels de contrat peuvent dépasser l'économie réalisée à l'entrée, mais la fiscalité de l'assurance-vie compense souvent cet écart pour les contribuables fortement imposés. La rubrique épargne présente les autres façons d'investir dans l'immobilier.

FAQ : frais des SCPI

Quels sont les frais d'entrée d'une SCPI ?

La commission de souscription représente généralement 8 à 12 % du prix de la part. Elle est incluse dans le prix et payée une seule fois, à l'achat.

Les frais de gestion sont-ils déduits du rendement affiché ?

Oui, la commission de gestion est prélevée sur les loyers avant distribution. Le taux de distribution publié est donc net de ces frais, mais avant impôt.

Y a-t-il des frais pour revendre des parts de SCPI ?

Dans une SCPI à capital variable, les parts sont rachetées au prix de retrait, sans frais supplémentaires en général. Sur le marché secondaire ou de gré à gré, une commission ou des frais de dossier s'appliquent, ainsi que 5 % de droits d'enregistrement.

Une SCPI sans frais d'entrée est-elle moins chère ?

Pas forcément. Elle prélève des commissions de gestion plus élevées et des frais de sortie anticipée. Elle est surtout avantageuse sur un horizon court ou moyen.

Combien de temps pour rentabiliser les frais d'une SCPI ?

À prix de part stable, il faut environ deux à quatre ans de revenus pour compenser des frais d'entrée de 10 %, selon votre fiscalité. Un horizon de 8 à 10 ans reste recommandé pour absorber les variations de prix.

Les frais de SCPI sont-ils déductibles des impôts ?

Les frais de gestion sont déjà déduits des revenus distribués. La commission de souscription n'est pas déductible des revenus fonciers, mais elle est intégrée au prix d'acquisition pour le calcul d'une éventuelle plus-value.

Les frais sont-ils plus faibles en assurance-vie ?

Les frais d'entrée y sont souvent réduits, mais les frais de gestion du contrat s'ajoutent chaque année. Le coût total dépend de la durée de détention.