Écrit par Arsalain EL KESSIRVérifié par Ouafâa MACHRI
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✍ Les points à retenir
- Acheter des parts de SCPI à crédit permet de se constituer un patrimoine immobilier grâce à l'effet de levier, les revenus remboursant une partie des mensualités.
- Les intérêts d'emprunt sont déductibles des revenus fonciers au régime réel, ce qui réduit fortement l'imposition les premières années.
- Le prêt amortissable est la solution la plus courante. Le prêt in fine maximise la déduction des intérêts mais exige une garantie solide.
- Pour 100 000 € empruntés sur 20 ans à 3,6 %, la mensualité atteint environ 585 €, et l'effort d'épargne avoisine 210 € par mois avec 4,5 % de distribution.
- Le capital et les revenus ne sont pas garantis, la revente peut prendre du temps et il faut prévoir au moins 8 à 10 ans de détention.
Pourquoi acheter des parts de SCPI à crédit
Les SCPI, ou sociétés civiles de placement immobilier, permettent d'investir dans l'immobilier sans gérer de bien en direct : vous achetez des parts d'une société qui détient un patrimoine de bureaux, de commerces, de logements ou d'entrepôts, et vous percevez une part des loyers. Comme pour un appartement locatif, ces parts peuvent être financées à crédit. C'est une stratégie fréquente pour se constituer un patrimoine immobilier sans disposer de l'intégralité du capital.
L'effet de levier
Le principe repose sur l'effet de levier : les revenus distribués par la SCPI remboursent une partie des mensualités, et l'épargnant complète la différence par un effort d'épargne mensuel. Au terme du crédit, il détient des parts entièrement payées, qui continuent de produire des revenus, par exemple pour compléter sa retraite.
L'avantage fiscal du financement à crédit
Les revenus des SCPI investies en France sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Lorsque les parts sont financées à crédit, les intérêts d'emprunt, l'assurance emprunteur et les frais de dossier sont déductibles de ces revenus, au régime réel. Dans les premières années, où la part des intérêts dans les mensualités est la plus élevée, cette déduction peut réduire fortement, voire annuler, l'imposition des revenus perçus. C'est un avantage que n'offre pas un achat comptant.
Les solutions de financement
Le prêt amortissable
C'est la solution la plus courante. Le prêt est remboursé par mensualités constantes, qui comprennent une part de capital et une part d'intérêts. Au terme du prêt, généralement entre 10 et 25 ans, les parts sont entièrement payées. Les banques demandent souvent un nantissement des parts de SCPI en garantie, et une assurance emprunteur.
Le prêt in fine
Avec un prêt in fine, l'emprunteur ne rembourse chaque mois que les intérêts, le capital étant remboursé en une seule fois à l'échéance. Les mensualités sont plus faibles et les intérêts déductibles restent élevés pendant toute la durée du prêt, ce qui maximise l'avantage fiscal. En contrepartie, la banque exige généralement une garantie solide, souvent le nantissement d'un contrat d'assurance-vie dont la valeur couvrira le remboursement du capital. Le coût total du crédit est aussi plus élevé.
Les autres solutions
Pour de petits montants, un prêt personnel peut aussi financer des parts, avec des intérêts déductibles dans les mêmes conditions. Certains investisseurs fortunés utilisent un crédit lombard, adossé à un portefeuille financier. Enfin, l'achat de la nue-propriété de parts, sur une durée de 5 à 15 ans, permet d'acheter les parts avec une décote importante, sans revenus pendant la durée du démembrement.
| Critère | Prêt amortissable | Prêt in fine |
|---|---|---|
| Mensualités | Capital et intérêts | Intérêts seulement |
| Remboursement du capital | Progressif | En une fois à l'échéance |
| Intérêts déductibles | Décroissants dans le temps | Constants et élevés |
| Garantie habituelle | Nantissement des parts | Nantissement d'un placement, souvent une assurance-vie |
| Coût total du crédit | Plus faible | Plus élevé |
Un exemple chiffré
Prenons un investissement de 100 000 € en parts de SCPI, financé par un prêt amortissable sur 20 ans à 3,6 %, hors assurance. La mensualité s'élève à environ 585 €, pour un coût total des intérêts d'environ 40 400 €. Avec un taux de distribution de 4,5 %, proche de la moyenne du marché ces dernières années, la SCPI verse environ 4 500 € par an, soit 375 € par mois. L'effort d'épargne mensuel s'établit donc autour de 210 €, avant impôt.
La première année, les intérêts payés atteignent environ 3 540 €. Déduits des 4 500 € de revenus fonciers, ils ramènent le revenu imposable à moins de 1 000 €. Au fil du temps, la part des intérêts diminue et l'imposition augmente, ce qui accroît l'effort réel. Au bout de 20 ans, l'investisseur détient 100 000 € de parts au prix de souscription, dont la valeur aura pu évoluer à la hausse comme à la baisse, et qui continuent de produire des revenus. Ces chiffres sont des hypothèses : ni la distribution ni la valeur des parts ne sont garanties.
Les conditions pour obtenir un crédit SCPI
Ce que regardent les banques
Toutes les banques ne financent pas les SCPI, et celles qui le font appliquent les mêmes critères qu'à un crédit immobilier. Le taux d'endettement, plafonné à 35 % selon les règles du Haut Conseil de stabilité financière, intègre la nouvelle mensualité, tandis que les revenus attendus de la SCPI ne sont souvent retenus que partiellement. La stabilité des revenus, la tenue des comptes, l'épargne disponible et le patrimoine de l'emprunteur pèsent aussi dans la décision.
L'apport et les frais de souscription
L'achat de parts de SCPI supporte des frais de souscription, généralement de 8 à 12 % du prix, inclus dans le prix de la part. Certaines banques demandent un apport couvrant tout ou partie de ces frais, d'autres financent la totalité. L'existence d'une épargne de précaution, à côté du projet, rassure le prêteur et l'investisseur en cas de baisse temporaire des revenus.
« La SCPI à crédit peut être un excellent moyen de se constituer un patrimoine immobilier, mais il faut l'aborder comme un investissement de long terme, pas comme un placement garanti. Les revenus peuvent baisser, la valeur des parts aussi, et les mensualités, elles, restent dues. Il faut pouvoir assumer l'effort d'épargne même dans un scénario moins favorable. »
Arsalain EL KESSIR, Fondateur de BoursedesCrédits
Les risques à connaître avant de s'endetter
Un capital et des revenus non garantis
La valeur des parts de SCPI peut baisser, comme l'ont montré les corrections de prix subies par plusieurs SCPI ces dernières années, notamment sur l'immobilier de bureaux. Les revenus distribués dépendent des loyers encaissés et peuvent diminuer en cas de vacance locative ou de difficultés des locataires. Or les mensualités du crédit restent dues, quelle que soit l'évolution de la SCPI.
Une liquidité limitée
Les parts de SCPI ne se revendent pas instantanément : la revente dépend de l'existence d'acheteurs, et les délais peuvent s'allonger fortement lorsque le marché se retourne. En cas de besoin d'argent ou de remboursement anticipé du crédit, il peut être difficile de vendre rapidement, ou seulement à un prix inférieur. Les frais de souscription rendent par ailleurs l'investissement peu rentable sur une courte durée : il faut généralement compter au moins 8 à 10 ans de détention.
Bien diversifier
Pour limiter les risques, il est préférable de répartir l'investissement entre plusieurs SCPI, de secteurs et de zones géographiques différents. Pour les investisseurs qui cherchent avant tout un avantage fiscal immédiat, les dispositifs comme les SCPI fiscales obéissent à une logique différente. La rubrique épargne présente l'ensemble des solutions d'investissement immobilier indirect, y compris les SCPI logées dans une assurance-vie, qui ne peuvent toutefois pas être financées à crédit.
FAQ : SCPI à crédit
Peut-on acheter des parts de SCPI à crédit ?
Oui, par un prêt amortissable, un prêt in fine ou, pour de petits montants, un prêt personnel. Toutes les banques ne financent pas les SCPI, d'où l'intérêt de comparer ou de passer par un courtier.
Les intérêts d'emprunt sont-ils déductibles ?
Oui, pour les SCPI investies en France, les intérêts, l'assurance emprunteur et les frais de dossier sont déductibles des revenus fonciers au régime réel, ce qui réduit l'imposition des revenus perçus.
Faut-il un apport pour financer des SCPI ?
Ce n'est pas toujours obligatoire, mais certaines banques demandent un apport couvrant tout ou partie des frais de souscription, qui représentent généralement 8 à 12 % du prix des parts.
Quelle durée de crédit choisir ?
Les crédits SCPI s'étalent généralement sur 10 à 25 ans. Une durée longue réduit l'effort mensuel mais augmente le coût total du crédit. La durée doit tenir compte de l'horizon de détention, d'au moins 8 à 10 ans.
Prêt amortissable ou in fine pour une SCPI ?
Le prêt amortissable est plus simple et moins coûteux. Le prêt in fine maximise la déduction des intérêts et réduit les mensualités, mais il exige une garantie solide et coûte plus cher au total. Il convient surtout aux contribuables fortement imposés disposant d'une épargne à nantir.
Que se passe-t-il si la SCPI réduit ses revenus ?
Les mensualités restent dues. L'investisseur doit alors augmenter son effort d'épargne mensuel. C'est pourquoi il faut calibrer le projet avec une marge de sécurité.
Peut-on financer des SCPI européennes à crédit ?
Oui, mais la déduction des intérêts ne joue que sur les revenus fonciers imposables en France. Pour des SCPI dont les revenus sont imposés à l'étranger, l'avantage fiscal du crédit est donc plus limité.
