Écrit par Arsalain EL KESSIRVérifié par Ouafâa MACHRI
Mis à jour le
✍ Les points à retenir
- Le capital investi en SCPI n'est pas garanti : la valeur de réalisation a reculé de 5,8 % en 2024 puis de 1,8 % en 2025.
- Les frais de souscription de 8 à 12 % rendent une revente au bout de quelques années souvent perdante.
- La revente des parts dépend de l'existence d'acheteurs et peut prendre plusieurs mois lorsque la collecte baisse.
- Les revenus dépendent des loyers encaissés et peuvent baisser en cas de vacance locative ou de défaillance des locataires.
- Un horizon de 8 à 10 ans, la diversification et une épargne de précaution disponible limitent ces risques.
Les SCPI, un placement immobilier qui comporte des risques
Les SCPI ont longtemps été présentées comme un placement de père de famille : des revenus réguliers, une valeur des parts stable ou en légère hausse, et la solidité de l'immobilier. Les années 2023 à 2025 ont rappelé qu'il s'agit d'un placement à risque. La remontée des taux d'intérêt a fait baisser la valeur des immeubles, plusieurs SCPI ont réduit le prix de leurs parts, parfois de plus de 20 %, et de nombreux associés n'ont pas pu revendre leurs parts aussi vite qu'ils le souhaitaient.
Trois risques principaux doivent être compris avant d'investir : le risque de perte en capital, le risque de liquidité et le risque sur le rendement. S'y ajoutent des risques plus spécifiques, liés aux frais, à l'endettement ou à la fiscalité. Aucun d'eux ne condamne le placement, mais tous doivent être pris en compte dans le montant investi et l'horizon de détention.
Ce que dit la réglementation
Les SCPI sont agréées et contrôlées par l'Autorité des marchés financiers. Leur documentation réglementaire, notamment le document d'informations clés, rappelle systématiquement que le capital n'est pas garanti, que les revenus ne sont pas garantis et que la durée de placement recommandée est généralement de 8 à 10 ans au minimum. Ces mentions ne sont pas de simples formalités : elles décrivent des risques qui se sont concrétisés récemment.
Le marché en 2025
Selon l'ASPIM, la valeur de réalisation des SCPI, qui mesure la valeur de leur patrimoine, a reculé de 1,8 % en moyenne en 2025, après une baisse de 5,8 % en 2024. Les SCPI de bureaux ont été les plus touchées, avec une baisse de 4,1 % en 2025. Dans le même temps, le taux de distribution moyen est remonté à 4,92 %, contre 4,72 % en 2024, ce qui montre que les revenus ont mieux résisté que la valeur des parts.
Le risque de perte en capital
Pourquoi la valeur des parts peut baisser
La valeur d'une part de SCPI dépend de la valeur des immeubles qu'elle détient, estimée chaque année par des experts indépendants. Lorsque les taux d'intérêt montent, les investisseurs exigent un rendement plus élevé et les prix de l'immobilier baissent. Une SCPI dont le patrimoine perd de la valeur peut être amenée à baisser le prix de ses parts, pour le rapprocher de leur valeur réelle. L'associé qui revend alors ses parts subit une moins-value.
Certains secteurs sont plus exposés que d'autres. Les bureaux ont souffert de l'essor du télétravail et des nouvelles normes environnementales, qui imposent des travaux coûteux. Les commerces ont connu des difficultés liées au commerce en ligne. La santé, la logistique ou le résidentiel ont mieux résisté, sans être à l'abri de corrections.
L'effet des frais d'entrée
Les frais de souscription, généralement de 8 à 12 % sur une SCPI classique, aggravent le risque de perte en capital sur une courte durée. Le prix de revente d'une part, ou valeur de retrait, correspond au prix de souscription diminué de ces frais. Un associé qui revend ses parts après deux ou trois ans, sans baisse de prix, peut donc déjà subir une perte, que les revenus perçus ne suffisent pas toujours à compenser.
| Indicateur ASPIM | 2024 | 2025 |
|---|---|---|
| Taux de distribution moyen | 4,72 % | 4,92 % |
| Évolution de la valeur de réalisation | -5,8 % | -1,8 % |
Le risque de liquidité
Dans une SCPI à capital variable
La plupart des SCPI sont à capital variable. Lorsque vous demandez à revendre vos parts, la société de gestion les fait racheter par de nouveaux souscripteurs. Si la collecte est insuffisante, votre demande est inscrite dans un registre et attend d'être servie. C'est ce qui s'est produit sur de nombreuses SCPI depuis 2023 : la collecte a fortement baissé, et des parts en attente de retrait se sont accumulées pendant des mois, parfois davantage.
Dans une SCPI à capital fixe
Dans une SCPI à capital fixe, les parts s'échangent sur un marché secondaire organisé par la société de gestion, qui confronte périodiquement les ordres d'achat et de vente. Le prix dépend alors de l'offre et de la demande : en période de tension, il faut parfois accepter un prix plus faible pour trouver un acheteur.
Les mécanismes de protection
Certaines SCPI disposent d'un fonds de remboursement, alimenté par la vente d'immeubles, qui permet de racheter des parts en attente. La réglementation prévoit aussi un garde-fou : lorsque des demandes de retrait représentant au moins 10 % des parts ne sont pas satisfaites dans un délai de douze mois, la société de gestion doit en informer l'Autorité des marchés financiers et convoquer une assemblée générale extraordinaire, afin de proposer des mesures adaptées, comme la vente d'immeubles.
Le risque sur le rendement
Vacance locative et défaillance des locataires
Les revenus distribués par une SCPI proviennent des loyers encaissés. Un immeuble vide, un locataire qui quitte les lieux ou qui ne paie plus, des loyers renégociés à la baisse : autant d'événements qui réduisent les revenus. Plus le patrimoine est concentré sur quelques immeubles ou quelques locataires, plus l'effet est important.
Les indicateurs à surveiller
Le taux d'occupation financier indique la part des loyers effectivement encaissés par rapport aux loyers potentiels. Un taux supérieur à 90 % est généralement considéré comme satisfaisant. Le report à nouveau, une réserve de revenus non distribués, permet de lisser la distribution les mauvaises années. Enfin, un taux de distribution soutenu par la vente d'immeubles ou par des revenus exceptionnels doit être regardé avec prudence, car il n'est pas reproductible.
Comment limiter les risques
Les risques des SCPI ne peuvent pas être supprimés, mais ils peuvent être réduits par quelques règles simples :
- Investir pour au moins 8 à 10 ans, sur une SCPI classique, afin d'amortir les frais d'entrée et de traverser les cycles immobiliers.
- Répartir l'investissement entre plusieurs SCPI, de sociétés de gestion, de secteurs et de pays différents.
- Privilégier les SCPI dont le patrimoine est diversifié, le taux d'occupation élevé et le report à nouveau confortable.
- Vérifier que le prix de la part est cohérent avec sa valeur de reconstitution.
- Limiter la part des SCPI dans son patrimoine et conserver une épargne de précaution disponible.
L'épargne de précaution, placée sur un livret d'épargne, évite d'avoir à revendre ses parts dans l'urgence, au pire moment. Détenir des SCPI dans une assurance-vie peut aussi améliorer la liquidité, l'assureur assurant généralement la revente des unités de compte, sous les conditions prévues au contrat.
« Les SCPI restent un bon outil pour investir dans l'immobilier, mais les dernières années ont rappelé qu'on ne doit y placer que de l'argent dont on n'aura pas besoin à court terme. Le vrai risque, ce n'est pas tant la baisse temporaire des prix que d'être obligé de vendre au mauvais moment. Avec un horizon long et une bonne diversification, on traverse les cycles. »
Arsalain EL KESSIR, Fondateur de BoursedesCrédits
Les autres risques à connaître
Le financement à crédit amplifie les risques : si les revenus baissent ou si la valeur des parts recule, les mensualités restent dues et l'effort d'épargne augmente. Les SCPI elles-mêmes peuvent s'endetter pour acheter des immeubles, dans la limite fixée par leur assemblée générale, ce qui accroît l'effet des variations de valeur. Les SCPI fiscales présentent quant à elles un risque de liquidité particulier, puisque les parts doivent être conservées pendant toute la durée de l'engagement fiscal et souvent jusqu'à la liquidation de la SCPI.
Enfin, la fiscalité peut évoluer. Les revenus fonciers de source française sont imposés au barème de l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux, et l'avantage fiscal des SCPI investies à l'étranger dépend des conventions fiscales en vigueur. La rubrique épargne présente les autres placements qui permettent de diversifier son patrimoine à côté des SCPI.
FAQ : risques des SCPI
Peut-on perdre de l'argent avec une SCPI ?
Oui, le capital n'est pas garanti. La valeur des parts peut baisser avec celle de l'immobilier, et les frais d'entrée rendent une revente rapide souvent perdante.
Pourquoi certaines SCPI ont-elles baissé le prix de leurs parts ?
La hausse des taux d'intérêt a fait baisser la valeur des immeubles, surtout des bureaux. Les SCPI concernées ont ajusté le prix de leurs parts pour le rapprocher de la valeur réelle de leur patrimoine.
Combien de temps faut-il pour revendre des parts de SCPI ?
Cela dépend de la demande. En période normale, quelques semaines suffisent souvent, mais lorsque la collecte baisse, les parts peuvent rester en attente pendant plusieurs mois, voire davantage.
Les revenus des SCPI sont-ils garantis ?
Non, ils dépendent des loyers encaissés. Ils peuvent baisser en cas de vacance locative, de défaillance de locataires ou de renégociation des loyers.
Quelle durée de placement pour une SCPI ?
Il est généralement recommandé de conserver ses parts au moins 8 à 10 ans, pour amortir les frais d'entrée et traverser les cycles du marché immobilier.
Les SCPI de bureaux sont-elles plus risquées ?
Elles ont été les plus touchées ces dernières années, en raison du télétravail et des exigences environnementales. Une SCPI de bureaux bien située et bien gérée peut toutefois rester performante.
Une SCPI peut-elle faire faillite ?
Le risque est très faible, car une SCPI détient des immeubles et s'endette peu. Le risque réel pour l'associé est plutôt une baisse durable de la valeur de ses parts ou des difficultés à les revendre.
