Écrit par Arsalain EL KESSIRVérifié par Ouafâa MACHRI
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✍ Les points à retenir
- En direct, vous percevez la totalité des revenus, mais ils sont imposés chaque année au barème de l'impôt sur le revenu et à 17,2 % de prélèvements sociaux.
- En assurance-vie, les revenus sont réinvestis sans imposition immédiate et seuls les gains retirés sont taxés, avec un abattement annuel après 8 ans.
- Seule la détention en direct permet d'acheter à crédit, en nue-propriété ou en usufruit, et d'accéder à toutes les SCPI du marché.
- L'assurance-vie ajoute des frais de gestion annuels et ne reverse parfois qu'une partie des revenus de la SCPI.
- Le direct convient à ceux qui veulent des revenus ou emprunter, l'assurance-vie aux épargnants fortement imposés qui capitalisent.
Deux façons d'investir dans les SCPI
Les SCPI permettent d'investir dans l'immobilier sans gérer de bien en direct, en achetant des parts d'une société qui détient un patrimoine d'immeubles et reverse une partie des loyers. Ces parts peuvent être achetées de deux façons : en direct, auprès de la société de gestion ou d'un intermédiaire, ou au sein d'un contrat d'assurance-vie, comme unités de compte.
Le sous-jacent est le même, un patrimoine immobilier, mais les règles changent profondément d'une enveloppe à l'autre : montant minimum, frais, fiscalité, liquidité, possibilité d'emprunter et transmission. Le bon choix dépend de votre taux d'imposition, de votre horizon, du montant à investir et de votre projet.
Le fonctionnement en direct
En direct, vous devenez associé de la SCPI. Vous percevez les revenus distribués, généralement chaque trimestre, et vous êtes imposé chaque année sur ces revenus. Vous pouvez financer vos parts à crédit, les acheter en nue-propriété ou en usufruit, et choisir parmi l'ensemble des SCPI du marché.
Le fonctionnement en assurance-vie
En assurance-vie, vous investissez dans une unité de compte adossée à une SCPI. Les revenus sont réinvestis dans le contrat, sans imposition immédiate, et vous ne payez l'impôt qu'en cas de rachat, selon la fiscalité de l'assurance-vie. Le choix de SCPI se limite à celles référencées par votre contrat.
Comparer les deux modes de détention
Le tableau ci-dessous résume les principales différences entre les deux enveloppes.
| Critère | SCPI en direct | SCPI en assurance-vie |
|---|---|---|
| Montant minimum | Prix d'une ou plusieurs parts, souvent quelques centaines d'euros | Selon le contrat, parfois dès quelques dizaines d'euros |
| Choix des SCPI | Tout le marché | SCPI référencées par le contrat |
| Frais | Frais de souscription, souvent 8 à 12 %, ou frais de sortie pour les SCPI sans frais d'entrée | Frais d'entrée souvent réduits, mais frais de gestion annuels du contrat en plus |
| Revenus | Versés sur votre compte | Réinvestis dans le contrat, parfois en partie seulement |
| Fiscalité des revenus | Barème de l'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux chaque année | Aucune imposition tant qu'il n'y a pas de rachat |
| Achat à crédit | Possible, intérêts déductibles | Impossible |
| Liquidité | Dépend des demandes d'achat sur le marché des parts | Généralement assurée par l'assureur, sous conditions |
| Transmission | Dans la succession | Hors succession, abattement de 152 500 € par bénéficiaire pour les versements avant 70 ans |
Un exemple chiffré
Prenons un placement de 50 000 € dans une SCPI qui distribue 5 % par an, soit 2 500 € de revenus bruts. Détenues en direct par un contribuable dans la tranche à 30 %, ces parts génèrent des revenus fonciers imposés à 30 % au titre de l'impôt sur le revenu et à 17,2 % au titre des prélèvements sociaux, soit environ 1 180 € d'impôt. Il reste environ 1 320 € de revenus nets chaque année, versés sur le compte de l'épargnant.
Logées dans une assurance-vie, les mêmes parts produisent des revenus réinvestis dans le contrat. Si l'assureur reverse 90 % des revenus de la SCPI et prélève 0,8 % de frais de gestion par an, il reste environ 1 850 € qui viennent grossir l'épargne, sans impôt immédiat. L'imposition n'intervient qu'en cas de rachat, et seulement sur la part de gains retirée, avec un abattement annuel après 8 ans. Pour un épargnant qui n'a pas besoin des revenus, l'écart se creuse donc au fil des années grâce aux intérêts composés.
Pour un contribuable non imposable ou dans la tranche à 11 %, l'écart est beaucoup plus faible, et la détention en direct redevient compétitive, d'autant qu'elle donne accès à l'ensemble des SCPI du marché. Ces chiffres sont des hypothèses : ni la distribution ni la valeur des parts ne sont garanties, et les conditions de reversement varient fortement selon les contrats.
Les avantages de la détention en direct
L'intégralité des revenus et l'effet de levier
En direct, vous percevez la totalité des revenus distribués par la SCPI. C'est aussi la seule façon d'acheter des parts à crédit : l'emprunt permet de se constituer un patrimoine immobilier avec un effort d'épargne mensuel limité, et les intérêts sont déductibles des revenus fonciers au régime réel. Pour un épargnant qui veut percevoir un complément de revenus immédiat, par exemple à la retraite, la détention en direct est la plus adaptée.
Le démembrement et le choix illimité
La détention en direct ouvre aussi l'accès au démembrement : achat de la nue-propriété avec une décote importante et sans fiscalité pendant la durée du démembrement, ou de l'usufruit pour percevoir des revenus temporaires. Enfin, elle donne accès à l'ensemble des SCPI du marché, y compris les plus récentes ou les plus spécialisées, rarement référencées en assurance-vie.
Les avantages de l'assurance-vie
Une fiscalité allégée
Le principal atout de l'assurance-vie est fiscal. En direct, les revenus fonciers sont imposés chaque année au barème de l'impôt sur le revenu, auxquels s'ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux : pour un contribuable dans la tranche à 30 %, près de la moitié des revenus part en impôt. En assurance-vie, les revenus sont réinvestis sans imposition, et seuls les gains retirés sont imposés, avec un abattement annuel de 4 600 € ou 9 200 € après 8 ans.
Souplesse, liquidité et transmission
L'assurance-vie permet d'investir de petites sommes, d'effectuer des versements programmés et d'arbitrer entre SCPI, fonds en euros et autres supports sans fiscalité. L'assureur assure généralement la liquidité des unités de compte, même si certains contrats prévoient des délais ou des limites en cas de tension sur le marché. Enfin, les capitaux sont transmis hors succession, avec les abattements propres à l'assurance-vie.
Les limites
Les frais de gestion du contrat, de l'ordre de 0,5 à 1 % par an, s'ajoutent à ceux de la SCPI. Certains assureurs ne reversent qu'une partie des revenus distribués par la SCPI, souvent entre 85 et 100 %. Le choix de SCPI est limité, et l'achat à crédit impossible. Le guide pour choisir la meilleure assurance-vie aide à repérer les contrats qui proposent un bon choix de SCPI à des conditions avantageuses.
« Le choix entre SCPI en direct et en assurance-vie se fait d'abord sur votre taux d'imposition et votre projet. Si vous voulez des revenus maintenant ou investir à crédit, le direct s'impose. Si vous êtes fortement imposé et que vous capitalisez pour plus tard, l'assurance-vie évite de laisser près de la moitié des loyers au fisc chaque année. »
Arsalain EL KESSIR, Fondateur de BoursedesCrédits
Que choisir selon votre profil ?
Le tableau ci-dessous propose des orientations selon les situations les plus fréquentes.
| Profil | Mode de détention à privilégier |
|---|---|
| Retraité qui veut des revenus réguliers | En direct |
| Actif fortement imposé qui capitalise | Assurance-vie ou nue-propriété en direct |
| Investisseur qui veut emprunter | En direct, à crédit |
| Petit budget, versements réguliers | Assurance-vie |
| Préparation de la transmission | Assurance-vie |
| Contribuable peu ou pas imposé | En direct |
Les deux approches peuvent aussi être combinées : des SCPI en direct pour percevoir des revenus ou investir à crédit, et des SCPI en assurance-vie pour capitaliser dans un cadre fiscal favorable. La rubrique épargne présente les autres façons d'investir dans l'immobilier, comme les SCPI logées dans un plan d'épargne retraite.
FAQ : SCPI en assurance-vie ou en direct
Les SCPI en assurance-vie rapportent-elles moins ?
Le rendement brut peut être légèrement inférieur, en raison des frais de gestion du contrat et d'une éventuelle rétention d'une partie des revenus par l'assureur. Le rendement net d'impôt est en revanche souvent supérieur pour les contribuables fortement imposés.
Peut-on acheter des SCPI à crédit en assurance-vie ?
Non, l'achat à crédit n'est possible qu'en direct. C'est l'un des principaux arguments en faveur de la détention en direct pour se constituer un patrimoine immobilier avec effet de levier.
Les SCPI en assurance-vie sont-elles plus liquides ?
En général, oui : l'assureur assure la revente des unités de compte. Certains contrats prévoient toutefois des délais ou des limites en cas de forte demande de retraits sur une SCPI.
Comment sont imposées les SCPI en assurance-vie ?
Les revenus sont réinvestis sans imposition. Seuls les gains retirés lors d'un rachat sont imposés, selon la fiscalité de l'assurance-vie, avec un abattement annuel après 8 ans.
Toutes les SCPI sont-elles disponibles en assurance-vie ?
Non, seules les SCPI référencées par l'assureur sont accessibles. Le choix varie fortement d'un contrat à l'autre, de quelques SCPI à plusieurs dizaines.
Les SCPI en direct entrent-elles dans l'IFI ?
Oui, pour la fraction de leur valeur représentative d'actifs immobiliers. En assurance-vie, les unités de compte adossées à des SCPI sont aussi prises en compte pour leur part immobilière.
Que choisir pour préparer sa retraite ?
En phase d'épargne, l'assurance-vie ou la nue-propriété limitent la fiscalité. À la retraite, la détention en direct permet de percevoir des revenus réguliers, imposés à un taux souvent plus faible qu'en activité.
