Le COS est un indicateur de référence utilisé notamment lors de l'élaboration des plans d'une nouvelle construction. Ce coefficient n'a plus d'effet juridique depuis 2014.
Selon qu'un projet immobilier est situé en ville, dans certains quartiers historiques, ou à la campagne, le coefficient d'occupation du sol (COS) sera différent. Il s'applique à toutes les constructions neuves, comme aux agrandissements d'un bâtiment existant.
Selon l'emplacement du projet, le nombre de mètres carrés au sol déterminera le nombre de mètres carrés de plancher constructible, ainsi que son volume, sa hauteur, et parfois le style de son architecture.
Ce COS est fourni par la mairie ou la Direction Départementale de l'Équipement (DDE), selon le PLU (Plan Local d'Urbanisme) ou le POS (Plan d'Occupation du Sol).
L'utilité du Coefficient d'occupation des sols
Le Coefficient d'occupation des sols détermine la densité de construction maximale qu'un propriétaire ne doit pas dépasser sur un terrain déterminé. Le COS varie d'une commune à l'autre, en fonction du Plan Local d'Urbanisme.
De manière générale, toutes les communes en Métropole fixent une limite de COS 0 5 (0,5 ou 50 %), avant la suppression de l'effet juridique de cet indicateur. Autrement dit, quelle que soit l'adresse ou la localisation d'un terrain constructible en France, les propriétaires n'avaient pas le droit de construire un bien dont la surface au sol habitable était supérieure à la moitié de la superficie du terrain.
Un indicateur contraignant
Si le COS 0 5 paraît utile pour préserver le paysage et l'urbanisme d'une commune, cet indicateur est pénalisant pour bon nombre de propriétaires de terrains constructibles. L'application de ce coefficient limite en effet la surface sur laquelle ils peuvent construire et rognent de fait sur les rendements potentiels d'un investissement foncier ou immobilier.
Par exemple, si dans un quartier, le COS est de 20 % ou 0,2 et qu'un propriétaire dispose d'une surface de 1000 m², la surface habitable du bâtiment pouvant être construit sur cette place est plafonnée à 200 m². Et encore, la constructibilité dépend encore de la surface minimale constructible dans le quartier, prévue par le plan local d'urbanisme. Dans l'exemple précédent, si la surface minimale constructible est de 1 200 m², le terrain n'a plus de valeur.
Une mesure supprimée
La loi Alur ou loi pour l'Accès au logement et un urbanisme rénové, votée en 2014, supprime le COS dans le règlement du PLU. Cet ensemble de textes, dont le but est de favoriser la construction et l'accès au logement en France, libéralise ainsi la délivrance de permis de construire dans plusieurs communes limitées par la surface minimale constructible et le coefficient d'occupation des sols.
La suppression du COS n'entraîne pas pour autant un urbanisme débridé dans les communes, sachant que les autres règles de gabarit, comme l'emprise, le prospect et la hauteur, sont maintenues dans le PLU.
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