Tous les logements qui changent de main ne sont pas achetés. Selon une étude de l'Insee publiée le 6 octobre, 40 % des logements anciens qui changent de propriétaire chaque année le font par héritage ou par donation. Les héritiers ont en moyenne 54 ans, et près des deux tiers étaient déjà propriétaires avant de recevoir le bien.
L'Insee a analysé les changements de propriétaire des logements anciens détenus par des particuliers entre 2018 et 2023, en croisant des données fiscales, cadastrales et de ventes immobilières. Chaque année, environ 1,76 million de logements changent de propriétaire, soit 7 % du parc détenu par les particuliers.
Près de 3 logements sur 10 changent de main par héritage
Sur ces 1,76 million de logements, environ 1 058 000 sont vendus (60 %). Les 40 % restants sont transmis : 519 000 par héritage et 183 000 par donation. Ces transmissions ont progressé d'environ 4 % par an sur la période, un rythme comparable à celui des ventes.
Des bénéficiaires qui arrivent tard
Les héritiers ont en moyenne 54 ans au moment de la transmission, contre 48 ans pour les bénéficiaires d'une donation et 43 ans pour les acheteurs. Les propriétaires décédés ont en moyenne 78 ans, les donateurs 63 ans. Dans le cas le plus fréquent, un propriétaire âgé de 81 à 90 ans transmet son logement à des héritiers de 51 à 60 ans.
Conséquence : le patrimoine immobilier arrive rarement au moment où il aiderait le plus à accéder à la propriété. 63 % des héritiers et donataires étaient déjà propriétaires d'un logement avant la transmission, et 70 % détiennent plusieurs logements après, contre 20 % de l'ensemble des adultes.
Que deviennent les logements hérités ?
Trois ans après un héritage, l'Insee observe que :
- 29 % des logements ont été vendus par les héritiers ;
- 19 % restent la résidence principale de l'ancien occupant, le plus souvent le conjoint survivant ;
- 16 % sont loués et 15 % sont occupés par un héritier ;
- 11 % sont devenus des résidences secondaires et 8 % sont vacants.
Les logements donnés sont beaucoup moins souvent revendus (5 %) et sont plus fréquemment mis en location (30 %). Ces transmissions alimentent donc en partie le marché de la revente et le parc locatif, un enjeu déjà relevé dans notre article sur les successions et la crise du logement.
Des transmissions concentrées chez les ménages aisés
32 % des bénéficiaires appartiennent aux 20 % de la population au niveau de vie le plus élevé. Les transmissions entre deux personnes de ces ménages aisés sont 3,5 fois plus fréquentes que la moyenne, et même 5 fois plus pour les donations. À l'inverse, seules 14 % des transmissions profitent aux 20 % les plus modestes.
Recevoir un logement à plusieurs pose souvent la question de l'indivision, que les héritiers résolvent fréquemment par la vente du bien. La donation immobilière permet quant à elle d'anticiper la transmission de son vivant, avec des règles fiscales spécifiques sur les droits de mutation.
Source : Insee Analyses n° 125, 6 octobre 2026
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