La transmission patrimoniale de la génération des baby-boomers s'annonce comme une mutation majeure pour le secteur immobilier. Selon les alertes formulées par Jacques Baudrier, adjoint à la mairie de Paris en charge du logement, la revente massive des biens hérités risque de provoquer un retrait irréversible de millions de logements du parc locatif privé. Confrontés à des coûts de succession élevés et à une rentabilité locative jugée insuffisante face à la valeur actuelle des biens, de nombreux héritiers privilégient l'arbitrage vers la vente.
L'afflux des transmissions intergénérationnelles modifie l'équilibre entre offre locative et accession à la propriété, en particulier au sein des métropoles où la hausse historique des prix fonciers restreint les rendements locatifs.
Ampleur financière des flux de transmission intergénérationnelle
Le transfert de patrimoine s'apprête à atteindre des volumes records d'ici 2040. Les estimations varient selon les institutions :
- Fondation Jean-Jaurès : évalue les flux de transmission entre 400 et 700 milliards d'euros par an, pour un total cumulé projeta à 9 000 milliards d'euros.
- Conseil supérieur du notariat (CSN) : nuance cette projection en avançant un volume global de 6 200 milliards d'euros, précisant que la fourchette haute inclut des données théoriques non nécessairement soumises à taxation.
- Anticipation des dons : 27,2 % des successions actuelles ont bénéficié de donations de leur vivant, pour un montant moyen comparable aux actifs transmis au moment du décès.
Mécanismes de retrait du parc locatif privé
Dans plus d'un cas sur deux, les ayants droit choisissent de céder les actifs immobiliers reçus. Cette dynamique entraîne la sortie d'un nombre important d'habitations du circuit locatif traditionnel au profit de la résidence principale, de la résidence secondaire ou de la vente à la découpe opérée par des marchands de biens.
Deux facteurs économiques expliquent ce désengagement des bailleurs :
- Poids de la fiscalité successorale : les droits d'enregistrement sont calculés sur la valeur vénale contemporaine des biens, en forte progression par rapport à leur coût d'acquisition il y a trois ou quatre décennies.
- Effritement des rendements : en raison du niveau élevé des prix immobiliers dans les grands centres urbains, le maintien en location génère un rendement jugé trop faible au regard du capital immobilisé et des risques de gestion.
Conséquences territoriales et leviers d'action publics
L'impact de ce phénomène de revente s'avère hétérogène à l'échelle du territoire. Alors que les zones rurales ou à faible pression foncière restent peu exposées, la région capitale et les agglomérations attractives subissent de plein fouet l'attrition de l'offre privée.
Face à ce constat, les élus parisiens préconisent le développement d'une offre locative publique et abordable (avec un objectif affiché de 4 200 logements créés par an dans la capitale) afin de compenser la baisse du parc privé et d'exercer une pression à la baisse sur les prix de l'immobilier.
Source : Mairie de Paris, Conseil supérieur du notariat (CSN), Fondation Jean-Jaurès (2026).
